■ 소유권

일반적으로 경매목적물의 소유자가 누구인가가 중요한 관심사이기는 하나 그 소유자가 누구냐에 따라 매수인에게 법률적인 차이가 생기지는 않는다. 매수인은 매각대금을 완납함으로써 경매부동산의 소유권을 취득한다.

■ 용익물권은 원칙적으로 인수된다

경매목적물에 설정되어 있는 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권은 압류의 효력발생 후에 설정된 것 또는 압류의 효력발생 전에 설정된 것이라 할지라도 매각에 의하여 소멸되는 선순위의 담보권, 가압류 등기가 있으면 소멸된다.
따라서 매각에 의하여 소멸되는 담보권(근저당권 또는 가등기담보권), 가압류 등기보다 선순위로 설정된 용익물권은 매수인이 인수하여야 한다.

(1) 지상권과 지역권

원칙적으로 위와 같다. 다만, 토지에 지상건물이 있을 때 토지만을 매각받을 경우, 그 토지에 법정지상권이 성립되어 있으면 매수인은 건물 소유자의 토지 사용을 용인하여야 하고 그 건물의 철거를 청구할 수 없다. 따라서 사전에 법정지상권이 성립되어 있는 토지인가를 잘 살펴보고 그런 토지는 피해야 한다.

(2) 전세권

원칙적으로 위와 같다. 다만, 근저당권이나 가압류채권에 앞선 전세권이라고 할지도 그 전세권자가 민사집행법 제 88조에 따라 배당요구를 하면 위 선순위의 것도 소멸한다.

 

 

■ 담보물권 중 (근)저당권은 무조건 말소된다

(근)저당권은 그 성립시기에 관계없이 모두 소멸한다. 그리고 (근)저당권 이후에 설정된 각종 용익물권, 가압류, 가처분, 담보가등기 등은 선순위 (근)저당권에 대항할 수 없으므로 모두 소멸한다.

■ 가등기 있는 물건은 주의해야 한다

가등기는 담보가등기와 순위보전을 위한 가등기가 있다. 담보가등기는 근저당권처럼 전후에 관계없이 무조건 말소된다. 그러나 순위보전을 위한 가등기는 최선순위인 경우는 말소되지 않고, 그 이전에 선순위의 담보권 또는 가압류가 있어 말소되면 위 가등기도 함께 말소된다.

그런데 당해 가등기가 담보가등기인지 순위보전을 위한 가등기인지 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의하여 결정되는 것이지, 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는지 라는 형식적 기재에 의하여 결정되는 것은 아니다(대법 1998.10.7.자 98마 1388 결정).

따라서 가등기가 최선순위로 기재되어 일응 매수인에게 인수되는 것처럼 보이는 경우 경매희망자로서는 가등기권자나 소유자를 찾아가서 담보를 위하여 설정한 것인지 순위보전을 위하여 설정한 것인지를 확인하고 후자라면 경매에 참여하지 않는 것이 좋다.

그러나 순위보전을 위한 가등기인 경우 가등기권자가 가등기에 기한 본등기를 하면 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기까지 마쳤다하더라도 가등기권자에게 대항할 수가 없어 소유권을 잃게 되기 때문이다.

 

위 사례에서 丁이 잔금까지 납부하였더라도 乙로 본등기가 경료되면 매수인 丁은 대항할 수 없어 그 소유권을 잃게 된다.

■ 가압류는 말소된다

가압류는 매수인에게 대항할 수 있는지 여부를 묻지 않고 모두 말소된다. 압류의 효력발생 전에 된 가압류등기는 매각대금으로부터 배당을 받으므로 존속시킬 필요가 없으며, 압류의 효력발생 후에 된 가압류는 매수인에게 대항할 수 없어 말소된다.

그러나 구소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 이전되어 그 후의 현소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 구 소유자에 대한 가압류채권자는 배당에 참가할 수 없으므로 구 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수가 된다.

이에 대해 전소유자의 가압류도 말소되고 다만 그 가압류 금액만큼은 먼저 배당하여야 한다는 견해도 있다. 따라서 현재까지 판례나 실무관행이 확립되어 있지 않는 만큼 전소유자의 가압류 등기가 되어있는 물건은 입찰시 신중히 판단하여야 한다.

 

위 사례에서 丁의 경매신청에 의해 戊가 매수하더라도 乙의 가압류는 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수될 수 있다.

■ 가처분이 있는 물건은 주의하라

가처분은 압류의 효력발생 후에 등기된 것만 말소되고 그 이전에 등기된 것은 매수인에게 인수된다. 그러나 압류의 효력발생 전에 등기된 가처분이라 할지라도 그 보다 선순위로서 매각에 의하며 소멸되는 담보권, 가압류가 있는 경우에는 함께 소멸한다. 그러나 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 주의해야 한다.

가처분등기의 피보전권리가 토지소유자의 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거 및 토지인도청구권인 건물에 관한 처분금지가처분인 경우 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어진 때에도 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니한다.

따라서 이러한 가처분의 경우에는 말소되지 아니하므로 경매희망자는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용 및 매각물건명세서를 잘 검토하여 토지 소유자가 그 지상건물에 대해 처분금지가처분을 한 경우라면 매각받지 않도록 하여야 할 것이다.

 

위 사례에서 건물에 대한 가처분은 비록 선순위 근저당권보다 늦게 등기되었지만 위 건물이 매각되더라도 말소되지 않고 매수인이 인수하여야 한다.
후에 토지 소유자 甲이 건물철거소송을 제기하여 승소판결이 나면 위 건물은 철거될 수 있다.

■ 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 인수된다

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법의 적용대상인 주택이나 상가건물의 임차권은 등기된 여부를 불문하고 그 목적물에 경매가 행해진 경우에는 그 임차목적물의 매각에 의하여 소멸된다. 다만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 보증금의 전액이 변제되지 않으면 그 임차주택의 매각에 의하여 소멸되지 않는다.

대항력 있는 임차권이란 주택의 경우 주택임대차보호법 제3조의 제1항에 의하여 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고 이들보다 앞선 근저당권, 가압류 등이 없어야 한다. 또한 상가의 경우에는 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의해 건물의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청을 하여야 하고 이들보다 앞선 근저당권, 가압류 등이 없어야 한다. 그리고 임차권 등기가 되어 있을 경우 그것이 매수인에게 대항할 수 있는 것인지는 등기된 때를 기준으로 하는 것이 아니라 실제로 위에서와 같이 대항력을 갖춘 때를 기준으로 판단하여야 한다.

위와 같이 대항력이 있는 임차권은 그 보증금이 매각대금에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않기 때문에 경매희망자는 과연 대항력 있는 임차권의 보증금이 얼마인지를 각 확인해야 하고 또한 그 보증금 중 배당받지 못한 금액이 얼마나 될지를 미리 잘 조사 검토해 보아야 한다. 만일 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 보증금 전액을 변제 받지 못하면 그 임차인은 반환 받지 못한 잔액 보증금에 대하여 매수인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 것이고 결국 매수인으로서는 그 잔액 보증금을 물어주어야 하기 때문이다.

주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력 있는 임차인은 등기부등본상에 나타나 있지 않기 때문에 등기부등본만을 보고서는 확인할 수 없다(임차권등기가 된 것은 예외). 따라서 경매 희망자는 경매기록에 편철되어 있는 현황조사보고서나 매각물건명세서 등을 잘 검토하여 판단하여야 한다.

 

위 사례에서 甲의 임차권은 대항력 있는 임차권이지만 매각대금에서 위 보증금을 전액 변제받는다면 소멸하겠지만 보증금의 일부라도 변제받지 못한다면 그 변제받지 못한 금액만큼은 매수인이 변제해 주어야 한다 .

■ 체납처분에 의한 압류등기

체납처분에 의한 압류등기를 한 조세는 배당절차에서 배당을 받게 되므로 압류등기를 존속시킬 필요가 없기 때문에 말소된다.

■ 유치권이 있는 물건을 피하라

유치권자는 그 성립의 선후에 관계없이 경매목적물에 유치적 효력을 행사하여 매수인에게 대항할 수 있으므로 유치권은 소멸되지 않고 매수인이 그 부담을 인수하게 된다

■ 예고 등기 있는 물건은 피하라

예고등기는 권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아니므로 부동산상의 부담이 되지 아니하여 말소의 대상이 되지 아니한다. 따라서 근저당권이나 가압류보다 예고 등기가 후순위로 되어 있다고 할지라도 예고등기는 말소되지 않는다.

따라서 매수인이 매각대금을 전부 납부하고 소유권이전등기까지 마쳤다할지라도 예고등기를 한 당사자가 소송에서 승소하게 되면 매수인 명의의 소유권이전등기도 말소되기 때문에 경매 희망자는 이런 물건은 피하는 것이 좋다.