그동안 제 개인적인 일에 바빠서 아기곰에 잘 못들어 왔네요. 오랜만에 와서 글 하나 남기고 갑니다. 가끔씩 저의 메일에 매입할 아파트와 지역을 찍어(?) 달라는 분들이 있습니다.
물론 찍어 드릴수야 있지요^^ 그러나, 그렇게 단편적인 지식을 전달하기 보다는 흐름상 꼭 상승할 수 밖에 없는 지역과 적어도 다른 지역과 비교우위에 있는 곳을 아는 것이 중요하다고 봅니다.

이 시간에는 현 시장에서 좋은 집을 구입하거나 수익을 내기 위해 어떤 전략을 짜고 어떤 아파트와 어떤 지역을 찍어(?)야 할지 살펴 보도록 하겠습니다.

1. 아파트 청약.
이전부터 아파트 청약을 통해 내집마련을 하는 것이 가장 정석이자 부담없이 집을 마련하는 방법중 하나였습니다. 특별히 요즘같이 집값이 많이 올라버린 상태에서는 기존의 집을 매입하는 것보다 청약이 유효합니다.
청약은 무주택자는 물론이고 갈아타려는 사람들에게 유효합니다.

특별히 올해 9월부터는 청약가점제로 인하여 많은 변동이 있지요. 그전에 적극적으로 청약을 할 필요가 있습니다.

그렇다면 올해 분양표를 보고 개인적으로 추천하는 지역과 아파트들을 나열해 보겠습니다.
물론 개인적인 판단이니까 양해하시고 보시기 바랍니다.

강남구 : 역삼동 424세대 평형미정

송파구 : 신천동 268세대 평형미정

용산구 : 문배동 260세대 33-78평
효창동 302세대 23-44평
신계동 760세대 24-43평

양천구 : 신월동 196세대 32, 43평.
목동 374세대 38-56평
신정동 158세대 27-40평

마포구 : 하중동 488세대 44-60평
신수동 299세대 31,32평

성동구 : 성수동 160세대 33평
성수동 640세대 48, 56평

동작구 : 상도동 998세대 33평
상도동 1588세대 24-46평
사당동 154세대 24-32평
노량진동 190세대 31, 45평

* 은평구 뉴타운 : 진관내동과 진관외동에서 모두 1000세대 이상의 단지들이 18평에서 65평까지 분양됩니다. 이곳은 큰 프리미엄이 예상됩니다. 청약통장 가지신 분들은 올해 적극 청약 바랍니다.

2. 9호선 지역중 3가지 포인트 지역
9호선이 들어오면 라인을 따라서 전 지역이 들썩일 가능성이 있습니다. 그래서 9호선 전체는 다 양호하다고 생각합니다.

하지만 3포인트가 특별히 관심지역이라 말하고 싶습니다. 예를 들자면, 강남이라고 해도 특별히 관심을 가지는 아파트들이 몇가지 있지요. 그런곳은 많이 언급되는 만큼 강남에서도 가장 가격이 먼저 오르고 관심을 갖게 됩니다. 마찬가지로 9호선라인에도 관심을 특별히 가지게 되는 지역이 있을 것입니다.
개인적인 판단으로 볼 때 3가지 포인트 지역이 변화가 가장 클 것으로 보입니다.

크게 양천구, 동작구, 서초구 이렇게 3지역을 추천합니다. 이 3지역은 교통과 교육의 편의성으로 9호선의 혜택을 가장 많이 받을 것으로 예상됩니다.
그러나 비교우위 측면으로 보면 양천구와 서초구는 이미 가격이 어깨 이상 올라갔습니다. 일반인들이 일반아파트를 접근하기에는 가격의 높이가 높습니다.
비교적 도심과 가깝고 저평가 되있는 동작구쪽을 추천해 봅니다.

이 지역에서 아파트를 구입할시는 경쟁력있는 30평대이상으로 구입하시면 수익율은 가장 클 것입니다. 하지만, 중소형역시 교통의 편리성과 지역의 발전성을 생각해 볼 때 가격 경쟁력은 있습니다.

3. 재개발과 재건축 추천지역.
재개발과 재건축을 혼동하는 분들 계십니다. 무조건 재개발은 노후주택을 허물고 새로 아파트 단지를 만드는 것이고, 저층 아파트들을 허물고 짓는 것을 재건축이라 생각하시는 분들이 계십니다.

하지만 재건축역시 노후주택들을 허물고 짓는 곳이 해당될 수 있습니다.
단지 몇가지 차이가 있는데 재개발은 지역이 노후되고, 지역이 그리 넓지 않은 경우에 해당됩니다. 일정 평형 비율을 지켜야 합니다. 주로 대형보다는 중소형의 비율이 높습니다.

재건축은 재개발에 비하여 진입도로나 기반시설이 더 좋고 대규모로 들어섭니다. 평형도 재개발에 비하여 더 자유롭고 대형으로 가게 됩니다.

단적으로 재건축이 재개발보다 낫다고 이야기 할 수는 없습니다. 상황이나 구입하는 주택에 따라 다를 수 있기 때문입니다. 하지만 전체적으로 보았을때는 재건축쪽을 추천하고 싶습니다.

여하튼 서론은 각설하고, 지역 2개만 추천해 봅니다.

용산과 흑석동입니다. 용산이야 떠오르는 별이지요. 100만평의 민족공원과 미군이전으로 인하여 생활의 쾌적함과 교통의 편리성으로 강남과 다른 차별화된 부층을 이룰 가능성이 있습니다.

다음은 흑석동입니다. 벌써 준강남으로 언급되고 있습니다. 일단 강남과 인접해 있습니다. 방배동과 반포와 1정거장 차이입니다. 과거 송파구가 강남 옆의 입지에 커다란 지역으로 인해 강남에 편입되었지요. 그 넓이와 지역의 노후성이 강남권역에 편입될 가능성이 있습니다.
관건은 흑석뉴타운이 어떻게 성공적으로 완성되느냐에 달려 있을 것입니다.

그리고 참고로 요즘 일반 저층 아파트 재건축들이 바닥을 찍고 있지요. 구매시점으로 나쁘지 않습니다. 개포동 아파트 시세를 보니 접근하기에 매력이 있더군요.
다음 정권에서 이대로 묶고 있지는 않을 것 같고, 접근하실 분들은 기회를 잘 잡으십시오.

결론 : 어느 아파트를 찍어준다는 것이 지역을 찍어주게 되었네요. 처음에도 말씀드렸지만, 나름대로 공부하면서 도심회귀현상이나, 강남의 차별화 현상, 교육과 교통의 중요성등을 염두에 두고 분별해 보았습니다.

설이 끝나면 아파트 시장이 조금 변동이 있을 것 같습니다. 연말 대선전후로도요.
집을 갈아타시려거나 매입하시는 분들에게 올해는 중요한 시점이 될 것 같습니다. 어느 타이밍에 팔고 사느냐가 중요하지요.

팔때와 살 때 모두 주택의 냉각기일때가 가장 좋습니다. 오를때 무턱대고 팔면 팔고나서 더 올라 땅을 칠수 있습니다. 내릴때는 잘 팔리지 않지요.

가장 좋은 시점은 오르지도 내리지도 않는 서로 눈치를 보는 냉각기입니다. 시점은 생각해 보시면 언제인지 답이 나올 것입니다.^^

아파트를 갈아타시려거나, 매도매입하시는 분들에게 조금이라도 참고가 되시라고 몇자 적어 봅니다.
회원님들 2007년이 의미있는 시간들이 되시기를 기대해 봅니다.^^