법원 경매로 부자되는 법

법원경매로 송파구 지역에 연립*빌라가 70여 채

얼마 전 까지만 해도 1가구 2주택까지에 대해서는 비과세이던 기준이 참여정부에 와서 2주택부터는 과세대상으로 비과세 기준이 축소된 것은 독자 여러분도 이미 알고 잇는 일이다.

이처럼 정부의 정책 기조는 1가구 1주택(기준시가 6억 원 이하에 대해서만)을 양도세 비과세 기준으로 잡고 부동산 보유세금과 유통세를 부과하는 정책을 구사하고 있다. 이런 시기에 필자의 이런 글은 독자들에게 오히려 혼란을 가중시킬 수도 있다는 염려가 있을 수 있다는 점을 충분히 공감하면서 글을 시작한다.

본인 주변에는 외환위기 때 법원경매를 시작하여 현재는 송파지역에 연립 빌라 다세대등 소형 주택을 약 70여 채 보유하고 계신 분이 계신다. 성남의 모 금융회사에 다니던 시절에 저희 지점의 예금고객으로 예치금액이 3억 원 전후였던 것으로 기억이 된다.

당시 필자가 다니던 은행(신용금고) 지점과는 10여년 이상의 예금고객이었던 이 분과는 우연히 살던 동네가 같아서 그 분의 편의를 봐주던 동안에 자연스럽게 친해졌는데, IMF구제 금융을 받게 된 1998년 2월경에 저희 지점으로 와서는 예치하고 있던 예금을 전액 인출해야겠다고 하시기에 깜짝 놀라서 왜 그러시냐고 물었더니 자기에게 좋은 아이디어가 있어서 돈이 필요하니 전액을 인출해 달라는 것이었다.

여러분도 아시겠지만 당시 몇 개 시중은행이 문을 닫기 시작했고, 제1금융권의 3개월 정기예금 이자가 연 25%를 넘어 은행이 문을 닫고 기업체는 자고 나면 부도소식이고, 실업자가 넘쳐나 서울역앞 등에는 노숙자가 대량으로 발생하던 시절이었고, 거래하던 금융기관이 영업정지로 문을 닫으면 몇 달씩 꼼짝없이 돈을 인출하지 못하고 묶이는 시절이었다.

금융기관을 믿지 못하고 인출하려는가 싶어서 저희 회사는 안전(?)하니 안심하시고 인출하지 않으셔도 되고, 꼭 필요하시면 필요하신 금액만큼만 찾아가시라고 통사정을 물리치고 끝내 전액을 인출해 가셨다.

인출해주고 난 뒤에 고객관리 잘못했다고 상사에게 얼마나 야단맞았는지는 아는 분은 아실 것이다. 이 때 이자는 연 25∼28%대를 넘나들고 있었고, 책임자 네고금리라고 해서 고객이 우기면 추가로 1∼2%포인트의 이자를 더 지불하던 때에 3억 원을 한꺼번에 인출해 주고 말았으니, 쉽게 상상할 수 있지 않은가! 정말 야속했고 속이 상했다. 자기 돈 자기가 찾아가는데 뭐가 야속하고 속이 상하냐고 하면 할 말도 없지만 말이다.

부자는 확실히 달랐다

그 때 느낌은 ‘부자들은 어디가 달라도 달라’, ‘참 독하다’, ‘그렇게 사정했으면 그 동안의 정(?)을 생각해서라도 전액 인출은 안 할 것인데‘라는 생각에 밀려오는 슬픔을 금할 수가 없었다. 그런데 며칠 뒤에 그 분한테서 연락이 왔다. 저녁에 한번 만나자고! 예금을 전액 인출해 가서 미안하다는 생각이 들어 ‘술이나 한잔 사주려고 만나자고 하나보다’ 라는 생각에 처음에는 바쁘다는 핑계를 들어 거절을 했다.

그렇게 두세 번 더 거절하는데도 긴히 할 말이 있으니 꼭 시간을 내라는 것이었다. 마지못해서 만나기로 하고 약속장소로 가자 다짜고짜로 하는 말이 인출한 그 돈 전부를 지금 집에다가 현금으로 쌓아놓고 있다는 것이었다. 마음속으로 그럴 줄 알았다고 생각하고는 이자를 더 드릴 테니까 다시 예금해 달라고 말씀드렸더니, 그게 아니라면서 자기의 생각을 한번 들어보라며 하는 말이 그 돈으로 ‘법원경매’를 하겠다는 것이었다.

당시 본인은 대출금 회수하고, 이자 받으러 다니는 것이 주 임무였고, 개인적으로는 상사의 권유로 시작한 부동산공부(정확히는 경매공부)가 어느 정도 되어 있었고, 실제로 2～3건 낙찰 받아 짭짤한 재미를 보고 있던 때였다.

그렇지만 남들은 가지고 있는 부동산을 처분하지 못해 난리법석을 떠는 시절인데 낙찰로 부동산을 사들이겠다는 생각은 잘못되어도 한참 잘못된 생각이라는 생각이 들어 ‘지금 무슨 말씀하세요! 남들은 처분하지 못해 다들 난리인데’라며 말리자, 자신의 판단으로는 오히려 지금이야말로 부동산을 헐값에 구입할 수 있는 단군 이래로 최고의 기회라는 것이었다.

그러면서 하시는 말씀이 여러 군데 하지 않고 지역은 서울 동부지원 관할인 송파구의 방이동, 문정동, 오금동, 석촌동, 삼전동 등으로 한정하고, 물건은 빌라, 연립, 다세대주택만을 집중적으로 낙찰 받겠다는 것이었다.

내 돈 안들이고 부동산 투자하고 집 개수 늘리기

당시 이쪽의 이런 물건들은 대지지분 10∼15평정도, 실 평수 20여 평 정도로 지은 지 5∼6년 정도 경과한 물건들은 위치나 지역에 따라 약간 차이는 있었지만 감정가격은 7000만∼9000만 원 정도이고, 쳐다보는 사람이 거의 없었던 관계로 3차 유찰은 기본으로, 4차 입찰일에 감정가 대비 51%에서 53%정도 쓰면 최대 3대1을 넘지 않는 경쟁률로, 3500만∼4000만원내외로 낙찰 받을 수 있었고, 전세보증금도 대체로 그 정도 수준이었다.

그러니까 자신의 돈으로 낙찰 받아 수리해서 낙찰가 정도로 전세를 주고 그 돈으로 다시 낙찰을 받는 식으로 계속 낙찰 받아 나가겠다는 것이다.

감정가 1억8000여만 원의 분당의 32평형 로열층 아파트가 2차례 유찰되고 3차에서 1억2000만 원 정도 쓰면 너끈히 낙찰 받던 시절이니 누가 이런 물건에 관심이나 가졌겠는가? 참고로 2006년 5월 현재 이쪽의 빌라,연립 등의 대지지분 낙찰가격은 평당 1200만원을 이미 넘어서고 있으며, 당분간은 이런 분위기가 지속될 것으로 판단된다. 다만 이미 오를 대로 오른 상태여서 투자가치가 어느 정도 인가는 독자들의 몫이다.

하였든 당시 나는 마음속으로 ‘완전히 미쳤구먼’ 하고 혹시 ‘위험하지 않을까요?’ 라고 반문했더니, 지금보다 상황이 더 나빠지면 어차피 다 죽게(?) 되는데, 그때는 아무리 많은 현금도 아무 도움이 안 되고, 만약 경제 상황이 좋아진다면 그야말로 ‘대박’이 터질 거라고 하셨다.

그러면서 이렇게 지역과 물건을 한정시켜 낙찰 받는 데는 노림수가 있다는 것이었다. 그 노림수라는 것이 IMF는 언젠가는 끝이 나고 그러면 부동산 가격이 예전수준으로는 아니어도 어느 정도는 회복할 것이고, 특히 송파구 쪽은 앞으로 크게 각광받을 것으로 보아, 재개발?재건축을 염두에 두고 돈 한 푼 안들이고 대지를 확보한다는 전략으로 대지지분 확보가 주된 목적이라는 말씀이셨다.

하루에 4건 낙찰받기도

내 돈은 아니었지만 그래도 나는 몹시 불안했다. 2000년 4월로 기억 되는데 빌라, 연립을 서울 동부법원에서 하루에 4건 낙찰 받았던 기억도 생생하다.

이때 나는 권리분석이 좀 복잡하고 세입자가 많아 그야말로 천덕꾸러기 신세를 면치 못하던 다가구주택만 집중적으로 공략하여 쏠쏠한 재미를 보던 때였고 깡통 물건을 집중적으로 공략하여 내 돈 안들이고 집 개수를 늘리던 시절이었다.

돈 안들이고 집 개수 늘린다면 간혹 이상한 시선으로 보시는 분들도 계시지만 중요한 것은 부동산과 투자에 대한 마인드일 뿐 시드머니가 결코 전부는 아니다.

즉 마인드에 문제가 있어 남의 집 전세살이나 하고 평생 이사만 다니다가 노후에는 좁디좁은 영구임대주택도 감지덕지하는 것이지, 지금부터라도 분명한 투자전략을 세운다면 전세가격 정도에 내 집 마련은 당장이라도 가능한 일이다. 독자들에게 묻고 싶다. 평생 남의 집(전ㆍ월세) 살이 하실래요, 아님 반 지하라도 좋으니 내 집에서 사실래요.

아무튼 얼마 전 그 분에게 물었더니 빌라 등을 약 70여 채 가지고 있단다.

그렇다면 대략적으로라도 환산 한번 해보자. 그 당시 3000만∼4000만 원에 전세를 주었던 것들이 2004년 재계약할 때는 전세보증금이 1억 정도였으니 재계약 할 때마다 한 가구당 5000만∼6000여만 원씩 추가로 보증금이 들어왔다는 계산이고 보면 5000만원×70가구 하면 단순계산으로도 35억 원이 들어왔고, 대지지분은 가구당 15평×70가구 해서 약 1000여 평의 대지를 확보한 셈이다. 2006년 시즌에는 전세 가격이 더 올랐고 법원 낙찰가격도 20∼30%이상 높게 낙찰되고 있다.

여러 변수들에 따라 달라지기는 하겠지만 재개발이나 재건축으로 이 땅들이 수용되어 아파트 입주권(일명 딱지)을 받게 된다면 대체로 대지 20평당 1개의 입주권을 받는다고만 계산을 해도 1000평÷20평하면, 50여 개의 입주권을 확보했다는 계산이 된다.

현재 이 쪽 32평형 아파트시세가 약 6억 원 선이라고 가정하면 6억 원×50여장 하면, 도대체 얼만가? 종자돈 3억여 원 가지고 불과 5∼6년 만에 말이다.

그러던 것이 시간과 상황이 변해 여러분도 아시는 것처럼 그 송파에 강남을 대체할 신도시를 건설하겠단다. 현재 이 쪽지역의 대지지분의 평당 낙찰가격은 지상층을 기준으로 1200만 원을 이미 넘어섰고, 거여 마천지역은 2500만원을 줘도 매매 물건은 없다.

만약 모든 조건을 무시하고 평당 1200만원으로 단기 처분한다면 1200만 원*1000평이면 약 1200억 정도의 자산으로 불어났다고 볼 수 있다. 물론 세금 등을 감안해야 하겠지만 말이다.

참여 정부의 부동산 규제정책의 핵심이 다름 아닌 세금 중과세 정책이라는 것은 익히 알려진 일이다. 최소한의 필요부동산에 까지 중과세 하려는 입장이 옳은가에 대해서는 다른 글을 통해서 살펴보기로 하자. 다만 어떤 투자 방법을 통해 부담 없이 부동산을 확대 소유하는 것에 대해서 한번 진지하게 생각해 보았으면 하는 차원에서 다음의 견해를 피력한다.

돈 보다 훨씬 중요한 것들

이 글의 독자들 중에는 평생 내 집 하나 마련하면 소원이 없겠다는 순박한 생각정도에 한숨짓는 분들도 상당하실 것이다. 그런 마인드의 독자들에게 ‘집이 70여 채 있습니다’ 하면 부럽기도 하지만 한편으로는 부아가 치미는 분도 계실 것이다. 당연히 화가 나셔야 한다. 그러나 분노의 대상이 부동산에 투기하는 사람들에게 대한 화가 아니라 지금까지 어리숙하게 살아오면서 변변한 집하나 없는 자신에게 참을 수 없는 화가 나셔야 한다고 생각한다.

다시 말씀드리지만 지금까지 나와 가족이 남의 눈치 보지 않고 편히 쉴 수 있는 집 한 칸 마련 못한 것은 누구의 잘못이나 책임도 아니다. 오로지 자신의 문제일 뿐이다. 돈이 없어 부동산 투자대열에 끼지 못하고 정보가 없어 좋은 동네 미리 선점하지 못했다고 푸념하시는 분들은 죄송하지만 마인드를 바꾸지 않는 한 시간만 흘러갈 뿐이다. 본인이 전에 쓴 책에는 돈이 없어도 부동산 투자가 얼마든지 가능하다는 사실을 쓴 적이 있다.

현재 법원 경매시장도 이미 대중화되어 초보자의 경우 과거처럼 고수익을 올리기란 여간 힘들지 않다. 좋은 물건은 경쟁률이 높아 낙찰가가 올라가기 마련이어서, 수익은 그만큼 떨어질 수밖에 없다.

그래서 이전 보다 훨씬 더 많은 수고와 노력을 해야 하는 경쟁시장으로 바뀐 것은 분명하다. 그러나 아직도 독자여러분의 노력여하에 따라서는 훨씬 적은 노력과 적은 자금으로 내 집을 마련할 수 있고, 그것을 발판으로 인생후반을 우아하게 보낼 수 있는 ‘도깨비방망이’일 수 있다. 그렇다면 어떻게 하면 경매시장을 잘 활용할 수 있을까.

첫째, 정책과 부동산 시장의 흐름을 알아야 한다

우리나라는 부동산정책이 가격에 얼마나 큰 영향을 미친다는 것은 독자여러분도 잘 아는 사실 그대로이다. 그 영향으로 시장의 흐름은 어떻게 흘러갈지 또한 사람들이 어떤 지역과 물건을 원하는지를 아는 것이 중요하다. 중소형 주택공급이 부족하다든지, 낡은 건물을 구입해 리모델링을 해 투자에 성공한 사례가 많다든지 하는 것이다. 정책과 시장 흐름을 아는 사람이 투자에 강한 사람이다.

둘째, 관심 지역과 물건에 대한 정보를 잘 알고 있어야 한다

투자 가능한 수많은 지역에 대한 정보를 다 아는 것은 힘들기 때문에 2～3개 관심지역과 물건 자금규모에 따른 크기를 구체적으로 정해 탐색하는 것이 좋다. 구체적으로 그 지역의 발전 전망은 어떤지, 개발계획은 있는지, 사람들이 많이 몰리는 곳은 어딘지 등을 알아야 남들보다 한 발 앞선 투자로 성공할 수 있다.

즉 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건이 얼마에 평가되어 얼마에 낙찰되는지, 그리고 경쟁률은 얼마나 되는지, 또 왜 그런 낙찰가격이 형성되는지 꼼꼼히 파악하는 데서부터 걸음마를 시작해야 한다.

셋째, 관심지역에 대한 가격을 잘 알고 있어야 한다

경매정보를 접할 때 감정가는 으레 시세라고 생각하고 꼼꼼히 보지 않는 경우가 많은데 감정가와 시세가 차이 나는 경우도 적지 않다. 즉 감정시점과 입찰시점 사이에는 경우에 따라서는 2～3년의 시간에 갭이 있는 경우도 허다하기 때문이다.

이런 경우 보통은 감정가 대비 낙찰가격만을 생각하지 말고 현재 시세를 참고하면서 입찰에 응하지 않으면 만년 2등 신세를 면하기 어렵다. 경매에서 2등은 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 다리품을 누가 더 많이 파느냐가 경매투자 성공의 초석이다.

본인은 앞글에서 청개구리형 투자자가 될 때의 이점에 대해서 글을 썼다. 분명한 것은 매도 매수 시점에 대해서 투철한 자신 철학에 의한 소신 투자가 필요한 시점으로, 참여정부의 부동산 정책 중 아쉬운 점은 인터넷을 기반으로 하는 네티즌의 의견을 정책의 상당부분 참고한다는 점이다.

 

 

 

집을 사서 전·월세를 놓아 임대수익을 올리는 주택 임대사업이 다시금 주목받고 있으며,양도소득세 중과와 매매거래의 매력이 떨어졌기 때문이라 합니다. 집값이 올라봐야 세금만 늘어나고, 집값 자체도 안정돼 매매 차익을 노린 투자는 메리트가 낮아졌으나 임대사업은 세금 감면 혜택과 매월 고정 수익도 올릴 수 있습니다. 불황기에 짭짤한 투자 수단인 셈이며,집을 여러 채 갖고 있는 다(多)주택자는 종합부동산세·양도세 등에서 절세(節稅) 효와 2006년에는 임대사업자 등록요건이 현재 2가구에서 5가구 이상으로, 의무 임대기간도 현행 3년에서 5년으로 강화되었습니다.

임대주택사업은 다주택자들의 세금 부담을 줄이는 데 효과가 크며,우선 기준시가 3억 원 이하 주택 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않습니다. 5채의 기준시가 총액이 9억원을 넘어도 종부세 대상이 아니나 주택 5채가 모두 동일 시·군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 합니다.직접 집을 지어서 임대하는 건설임대는 기준시가 6억원 이하(전용면적 45평 이하)로 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 종부세가 면제됩니다.양도세 중과세 대상에서도 제외되며,현재 1가구3주택의 양도세율은 60%. 그러나 동일 시·군에서 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 중과세를 피할 수 있습니다. 즉, 10채를 10년간 임대했다가 팔 경우, 양도차익의 60%가 아닌 9~36%의 세율만 적용됩니다. 강남 등 상대적으로 양도차익이 큰 주택을 2~3채씩 보유한 경우에는 5가구 이상의 요건을 갖춰 임대사업자로 등록하면 세부담을 줄일 수도 있습니다.

임대 사업을 하려면 중대형보다 중소형 주택이 유리하며, 5가구 이상이면 임대사업자 등록이 가능하지만, 감세 혜택은 거의 전용면적 18평 이하에만 주어집다. 역세권 등 교통이 편리하고, 임대수요가 많은 사무실이나 업무 밀집지역일 수록 좋으며,매매가격 대비 전세가 비율은 60% 이상 되는 곳을 골라야 합니다. 독신자나 신혼부부를 겨냥해 소형 평수가 많은 대단지가 좋으며,앞으로 입주할 잠실시영, 잠실2단지 등이 대표적인 곳입니다. 잠실2단지는 12평형이 868가구나 되며, 잠실시영 역시 16평형이 344가구로 많습니다.임대사업용으로 어떤 주택을 선택하느냐도 중요하며,관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대·연립주택이나 단독주택보다 아파트가 유리하고,강남권은 독신자를 겨냥한 10평형대 소형이, 강북권은 신혼부부가 많다는 점에서 20평형대가 좋고,뉴타운 예정지역 내 단독주택이나 다세대 주택은 임대주택으로 활용하면서 향후 개발 이익도 기대할 수 있습니다.

임대사업을 하기 위해서는 2가구 이상에 대한 매입계약을 체결한 뒤, 주소지 시·군·구청에 임대사업자로 등록해야 취득·등록세 감면 대상인 주택의 경우에는 반드시 취득일(잔금청산일) 이전에 신청해야 혜택을 볼 수 있습니다. 등록을 마치고 나면 임대차 계약을 체결하고, 30일 이내에 취득·등록세 감면 신청을 해야 합니다. 임대차 계약의 경우 반드시 표준임대차계약서를 사용해야 하고,이후 임대 개시(입주 기준) 10일 전 시·군·구청에 임대 조건을 신고하면 됩니다. 임대가 시작된 뒤에는 주소지 세무서에 임대주택사업자 등록을 해야 양도세 감면 등의 추가 혜택을 누릴 수 있습니다.