[스크랩] ■ 땅 매매 고수에게 개인 레슨 받다

2008-11-11 14:57

http://blog.drapt.com/rhwjddnj/4407601226383051510

“서류만 확인해도 사기의 위험은 확 준다”
땅이 사기가 많다고 생각하는가? 물론 많다. 최근에 기획부동산이다 뭐다 하고 떠드는 것처럼 여차하면 사기당하기 상이다. 우선 경기도 내의 몇만원짜리 땅은 거의 쓸모가 없는 땅이라고 생각하면 된다. 생각보다 조금만 더 알아보면 사기당할 일 별로 없다.
Basic 3 : 토지이용계획서, 등기부등본, 지적도

2토지의 현재 상태와 활용 가능성 여부를 보여주는 것이 토지이용계획서다. 토지가 속해 있는 구청이나 군청 또는 동사무소와 면사무소에서 뗄 수 있다. 이런 관청을 통해서 토지대장, 건축물대장, 지적도, 개별공시지가확인서 등도 얻을 수 있다. 직장인이 관공서 갈 시간이 어딨냐고? 대한민국 전자정부 홈페이지(http://www.egov.go.kr/)를 통해서 관련 서류를 발급 받을 수 있다. 등기부등본은 지방법원 등기소나 대법원 인터넷 등기소(http://registry.scourt.go.kr/)를 통해 열람하고 발급이 가능하니 시간 없다는 변명은 안 통한다.
그린벨트나 상수원보호구역만 조심하면 된다? 보전녹지(도시의 자연환경, 경관, 산림 및 녹지 공간을 보전할 요가 있는 지역)도 확인해라. 여기에는 과수원 등을 조성하는 농업용이나 무주택 농민의 농가주택 건축이나 공공시설, 종교시설, 체육시설 등의 건축만 가능하다. 수도권 팽창으로 언젠간 오를 것이다? 그럴 가능성도 있다. 10년 이상을 기다려도 미래가 불확실하다면 우선 멀리하는 것이 좋다. 물론 보자들은 주거지역, 상업지역, 공업지역보다는 값이 저렴한 녹지지역에 눈을 돌리는 경향이 많다. 그럴 경우에 보존녹지나 생산녹지를 선택하기보다는 차라리 자연녹지를 선택해라. 도심이 확대되면 가장 먼저 개발될 곳이다(분당이 그 예).
또 지적도와 임야도 상에 ‘길’의 유무를 확인한다. 길이 없어도 현장에서 확인해볼 때 접근이 용이하고 길을 내기에 그리 어렵지 다면 고려할 수 있다. 그리고 등기부동본 상에 거래가 잦은가도 중요하다. 거래가 잦은 땅은 인기가 많다는 증거다. 몇 년씩 거래 하나 없는 땅은 애물단지가 될 가능성 1호다.

“중개업자에 맡기지 말고 직접 발품을 팔아라”
1 공무원으로부터 도시개발계획 확인(산림과, 환경과, 도시계획과, 도시개발과, 건축과, 지적과)
땅의 기본은 ‘길’이다. 도시계획과와 도시개발과에서 도로 개발 계획을 점검할 수 있다. 또 건축과에서 건물을 올릴 수 있는지 여부를 확인해라. 건물도 못 올리는 땅은 죽은 땅이다. 또 지역 신문에 보도된 지자체 개발계획에 대해 진행 상항을 넌지시 물어보는 것도 좋다. 만약 공무원이 귀찮아한다면 굳이 그 지역에 투자할 요가 없다. 적극적인 홍보에 열을 올리는 지자체가 지역 개발에 더 열심인 건 당연. 전남, 강원도 정선의 지자체가 아주 적극적이다.
2 땅
지적도 상에 도로가 있고 임야 주위에 다양한 지목이(땅이 다양하게 쓰이고) 있는 경우. A급이다. 울창한 숲, 멋지게 깎아 내려간 절경에 눈이 멀어 천하 제일 땅을 샀다며 호탕하게 웃어봐라. 향후 10년 동안 그 웃음은 마지막 웃음이 될 것이다. 이건 어디다 버리지도 못하는 악산이다. 땅은 매수 1년, 매도 1년은 잡아야 한다. 땅의 변화 모습을 세밀하게 확인해라. 어떤 길이 들어서는지, 어떤 건물이 생겨나는지 당신의 동공에 담아라. 또 땅에 송전탑이 있거나 땅 밑에 도시가스나 수로가 있는지에 대해서도 주의해라. 지방에는 제대로 표기가 안 되어 있는 곳이 많다. 또 해발 100m 이상의 임야는 웬만하면 눈을 돌려라. 땅을 개척하는 비용이 만만치 다. 그러나 이미 건물이 들어선 곳이라면 용도 변경도 용이하다는 의미이니 괜찮다. 그리고 타인의 묘지가 있는 땅은 피해라. 개발하려면 후손들의 허락을 하나하나 받아야 한다.
3 동네 주민
중개업이 합당한 가격을 매겼는지 물어봐라. 예전에 비해 얼마나 지역 분위기가 달라졌는지도 알아봐라. 땅은 고향 땅을 사면 실패할 일 별로 없다는 말은 그냥 나오는 소리가 아니다. 또 언론 전에 지역 개발에 대해 먼저 아는 것이 지역민이다. 기자보다 먼저 정보를 얻어내라.

“처음부터 매도 타이밍을 잡고 매수하라”
땅에 발을 디디기 시작하면, 주식에 못 돌아간다. 가격 상승의 폭은 엄청난데 하락은 거의 없다. 그러나 맹점. 바로 현금화! 생각보다 매매가 활발하지 다. 땅을 팔 사람에게 당신 땅의 어떤 점을 어 할 것인지, 그 땅이 언제쯤 가치가 더 상승할 것인지 고민해라. 언젠간 오르겠지, 라는 안일한 생각이라면 귀찮게 땅을 사지 말고 로또를 사라. 이 땅이 왜 개발 가능성이 있는지 상세하게 정리해라.
경기도 광주시 도척면 궁평리의 지적도. 옆에 밭, 창고, 목장 등으로 용도가 다양하면 활용도가 높다는 말이다. 그리고 그 땅에 대해서 용도 변경이 얼마나 용이한지 직접 지자체를 찾아가서 물어봐라. 중개업자가 당신에게 솔직히 말해줄 것이라고 기대하지 마라.

※레슨 후 되새김질
투기 생각은 우선 버려라. 처음부터 욕심을 부리기 시작하면 오히려 실수할 가능성이 높다. 실수요자로 괜찮은 농지 하나를 구입해 주말농장으로 만들어보는 것을 추천해한다. 감세 혜택도 받을 수 있다. 455m2(약 1백38평) 정도의 위의 땅처럼 논보다는 밭이 곧바로 건물을 지을 수도 있고 다양하게 활용도가 높다. 이 정도 크기의 땅을 주말농장 목적으로 찾아봐라. 물론 서울에서 접근성이 좋아야 한다. 먼 지방의 땅은 보가 건드리기에는 위험하다. 일주일에 한 번 주말에 아이들을 데리고 공기 좋은 자신의 땅에서 직접 텃밭을 일궈보는 건 꽤 유혹적이지 은가. 정기적으로 땅을 확인하면서 지역의 변화도 느낄 수 있고 땅을 보는 눈도 자연스럽게 길러진다.기획 최혜민 | 포토그래퍼 권오상 | 레몬트리

전문가 소개: 김현기(『1000만원으로 독하게 시작하는 땅 투자』 저자)
한때는 기획부동산으로 큰돈을 벌기도 했던 그는 이제 토지 매매에 사기 당하는 서민들이 없는 세상을 만들겠다고 마음을 바꿨다. 서민들이 투자할 수 있는 소액 토지 거래의 노하우를, 연예기자 경력을 살려 재미있고 쉽게 설명한다. 현 대력토부동산연구소 소장.기획 최혜민 | 레몬트리

출처 : Tong - 공인중개사갑선님의 부동산

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