수요자들이 가장 헷갈려 하는 재개발·재건축아파트와 오피스텔 관련 세금 절세 방법을 소개한다.

◇ 재건축·재개발 = 파는 시점을 잘 선택해야 한다. 재건축·재개발의 경우 기존 주택이 헐렸다가 다시 짓는 것인 만큼 각 시기에 따라 양도세 산정 기준이 다르다.

양도세 산정기준의 경우 ▶ 헐리기 전에는 기준시가와 실거래가 중 선택하며 ▶ 집이 헐린 상태(재건축은 사업계획승인일~완공일, 재개발은 관리처분계획인가일~완공일)에선 실거래가 ▶ 완공된 이후에는 기준시가와 실거래가 중에서 선택하면 된다.

때문에 매도가격과 매도 때 발생하는 양도소득세·수수료 등 비용을 비교한 후 이익이 가장 많은 시점에 파는 게 좋다.

첫째, 헐기 전에 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 만약 비과세에 해당하지 않으면 기준시가와 실거래가 가운데 세금이 낮은 방법을 택하면 된다.

여기서 집이 헐리지 않더라도 사업계획승인 일(재개발)을 받았다면 분양권 상태라는 것을 유의해야 한다.

둘째, 헐린 상태, 즉 분양권 상태에서는 실거래가 기준으로 세금을 매기기 때문에 주택일 때보다 세금이 2~3배 많다.

따라서 이 때는 입주권 비과세 요건을 따져 봐야 한다. 재건축 사업계획승인일(재개발은 관리처분계획인가일)과 실제 주택 멸실일 가운데 빠른 날을 기준으로 1가구 1주택 3년 이상 보유조건을 갖추면서 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야만 비과세 요건에 해당한다.

때문에 집이 헐리는 시점에서는 가급적 다른 주택을 구입하지 말고 전세를 사는 게 매도에 따른 세금을 줄일 수 있는 한 방법이기도 하다.

셋째, 집이 완공된 이후에는 절세방법이 조금 복잡하다. 특히 재건축·재개발을 하기 위해 집이 헐리기 전에 혹은 진행 중일 때 다른 주택을 사 1가구 2주택이 됐다면 파는 순서를 조절해야만 절세할 수 있다.

이 경우 새로 재건축·재개발된 아파트를 먼저 팔면 무조건 양도세를 내야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.

다만 이주목적으로 새로 산 주택을 팔 때는 매입·매도시기에 따라 비과세조건이 다르다는 점을 유의해야 한다.

우선 재건축·재개발 대상 주택이 헐리기 전에 다른 집을 산 경우라면 새 아파트 완공 2년 이내에 팔되 3년 이상 보유 조건을 충족해야만 비과세된다.

공사 진행 중에 취득했다면 전 가구원이 거주하고 새 아파트에 입주하기 위해 판 경우에만 3년 미만 보유했더라도 비과세대상에 포함된다.

 

[출처 - 비즈앤텍스]