2006-01-10 08:35

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일반인들이 상가를 거래하면서 세금에 대해 낱낱이 알기란 어렵다. 비과세나 감면 규정이 까다로운 데다 세목별로 세액을 계산하는 것도 매우 어렵다. 복잡한 세무지식은 전문가인 공인회계사나 세무사에게 문의하면 된다. 잘 알지도 못하면서 머리를 싸매고 고민하기보다는 모르는 것은 전문가에게 맡기는 것이 정석이다. 상가 거래를 하기 전에는 어설픈 지식으로 세금 문제를 넘겨 짚지 말고 먼저 세무 전문가에게 묻는 것이 낫다. 세금 문제를 짚어 보지 않는 바람에 해야 할 거래를 하지 않고, 하지 말아야 할 거래를 하는 경우가 많다. 부자들은 대부분 자주 찾는 전담 세무사를 두고 있다.

기본적인 사항 정도만 알아두면 된다. 상가를 팔 때는 국세인 양도소득세를 내야 하고, 살 때는 지방세인 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 부모로부터 유산으로 상가를 물려받으면 상속세를 내고, 다른 사람으로부터 재산을 증여받으면 증여세를 물어야 한다.

국세는 중앙 정부인 국세청(세무서)에서 부과하는 세금이다. 소득세, 부가가치세, 상속세, 증여세, 법인세가 여기에 속한다. 지방세는 지방자치단체에서 지역 주민으로부터 받는 세금이다. 주민세, 취득세, 등록세, 재산세, 면허세, 종합토지세가 있다.

기본적인 세금 정책은 스크랩하고 인터넷을 활용 한다

세법은 다른 법에 비해 까다롭다. 특히 상가 거래에 있어서는 양도시기나 적용대상이 개별 사안에 따라 다르게 적용되기도 하므로 주의가 필요하다. 중요한 세제 개편안이 나왔을 대 스크랩해두면 편리하다. 세법은 바뀔 때 특정일을 기준으로 삼기 때문에 그 이전과 이후의 법적 효과가 크게 달라진다. 세제가 바뀔 때는 언제부터 시행할 것인가를 부칙으로 정한다. 특히 세제는 재산권에 관한 것이고, 이해 관계자가 많기 때문에 법이나 제도가 바뀌기 전에 이루어진 거래에 대해서는 일정 기간 유예 기간이나 경과 규정을 둔다. 따라서 일반인들도 조금만 관심을 가지면 큰 줄기를 파악할 수 있다.

인터넷도 적절히 활용하면 편리하다. 세금에 관한 법과 규정은 시대 상황에 따라 변하므로 정부의 발표와 신문에 나오는 세제 변화는 꼼꼼히 챙길 필요가 있다. 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 보면 사업자와 일반인들을 위한 절세 가이드와 부동산 분야 절세 가이드가 있어서 누구든지 볼 수 있다.

은행, 증권사, 보험사 등 웬만한 금융기관은 고객을 상대로 금융․ 부동산에 관한 세무 상담을 하고 있다. 세무 전문가가 직접 상담하는 사이트도 활용할 만하다.

법에서 정한 시간과 기준일만 지켜도 절세한다

부동산을 사면 30일(상속은 6개월)안에 관할 구청에 취득사실을 신고하고 취득세를 내야 한다. 보통 법무사가 소유권 이전등기를 처리하면서 취득세 고지서를 주는데 이 고지서의 납기를 넘기면 취득세액의 20%를 가산세로 물어야 한다. 상가를 팔았을 때도 정해진 시간 안에 빨리 신고하는 것이 낫다. 잔금 지급일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 안에 양도세 예정 신고를 하면 산출세액의 10%를 공제받는다.

빌딩 등의 일반 건물은 1월 1일 양도 분부터 새 기준이 적용되므로 같은 조건이라면 12월에 파는 것이 1월에 파는 것보다 세금 면에서는 유리하다. 양도세 계산의 기준일은 실질적인 양도일, 즉 잔금 지급일이다. 잔금을 치르고 입주와 등기를 나중에 했더라도 양도세의 기준일은 잔금 지급일이다. 다만 잔금을 주기 전에 등기를 먼저 했다면 등기이전일이 기준이 된다.

증빙 서류는 반드시 챙겨라

상가를 매매할 때 영수증만 잘 챙겨도 세금 부담을 줄일 수 있다. 양도세를 신고할 때는 비용으로 인정해서 공제해 주는 것이 적지 않다. 중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 부동산 보유 기간에 쓴 수리비 등은 비용처리가 가능하다. 일반인들은 이런 비용을 소홀히 하지만 영수증만 보관하면 세금 공제를 받을 수 있다. 세금 신고가 문제가 돼 사실관계를 해명해야 하는 상황이 발생해도 영수증이 없으면 입증할 수 없다. 영수증을 잃어버렸더라도 은행의 무통장 입금이나 텔레뱅킹을 통해 대금을 주고받았다면 나중에 입증 자료로 활용할 수 있다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

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