2005-11-22 08:25

http://blog.drapt.com/reedian/81132622279610

상권 조사에서 가장 중요한 것은 시간당 유동인구다. 지하철역상권이라면 시간당 유동인구가 1천 명은 넘어야 A급 상권에 든다. 유동인구가 많은 대학로 상권을 중심으로 상권분석 요령을 짚어보자.

대학로 상권은 유동인구가 특정 시간에 집중되지 않고 하루 종일 꾸준하다. 오후 5시 이후에는 퇴근하는 직장인들과 공부를 마친 학생들로 인산인해다. 상권은 지하철 4호선 혜화역에서 시작된다. 이곳은 4개의 출구가 있는데, 이곳에서부터 대학로 상권이 비롯된다. 마로니에공원 방면, 성균관대학교 방면, 동성고등학교 방면에서 엄청난 인구가 쏟아져 나온다.

혜화역을 이용하는 사람은 평일과 주말 가릴 것 없이 하루 평균 10만 명에 이른다. 평일 저녁 7~8시 사이에 혜화역 출입구의 유동인구는 3천 명이 넘는다. 10~30대가 주된 수요층이다. 주중에는 20~30대의 유동인구가 많고, 주말에는 10~20대가 더 많다.

1975년 서울대학교가 관악캠퍼스로 옮기기 전까지 이곳은 대학로로 불렸다. 1980년대 서울 명동과 신촌에서 연극 공연을 하던 사람들이 건물 가격과 임대료 상승으로 견디기 어렵게 되자 옮겨오면서 상권이 만들어졌다. 혜화동 로터리에서 이화동 사거리까지 1.5km가 1985년 5월 5일 대학로라는 공식 명칭을 얻었다. 그해 10월 지하철 4호선 혜화역이 생기면서 대학로 상권은 몸집을 불리기 시작했다.

상권에 따라 상가의 가치는 하늘과 땅

이곳은 혜화역 맥도널드 매장을 중심으로 마로니에공권 부근과 동숭동 로터리에서 성대입구, 베스킨라빈스 골목상권으로 갈린다. 대학로 상권의 A급 지역은 대학로 대로변과 혜화역에서 성균관대학교로 가는 길목이다. 대로변 상가는 덩치가 크다. 적어도 25평이 넘는다. 50평짜리 1층 상가는 매매가격이 10억 원을 넘기도 한다.

2차 상권은 베스킨라빈스에서 성균관대학교로 이어지는 골목이다. 성균관대학교 쪽은 대학로 상권의 끝으로 B급 지역이다. 임대료와 상가 매매가격이 A급 지역의 60~80% 이하에 머물고 있다. 이곳은 도로 너비가 좁았지만 지금은 넓혀졌다. 이곳은 대학로 상권이 확대될 경우 가장 먼저 관심을 끌 소지가 있다.

대학로 상권은 신규 업종의 태생지다. 분식집의 메뉴 중 하나에 불과했던 김밥을 독립 아이템으로 만들어 놓은 곳이 이곳이다. 먹거리가 대학로 상권의 주류를 이루고 있다. 의류점 등 판매점은 맥을 못 춘다. 투자비용은 많은데 매출이 신통치 않아서다. 이러한 업종은 이웃한 성신여대 상권과 동대문 상권에 수요를 빼앗긴다.

대학로에서 새로 상가투자를 하려면 동숭동 주택가를 잘 살펴보는 것이 좋다. 집이지만 이를 고쳐 호프집, 커피숍, 레스토랑, 음식점으로 바꾸는 경우가 많다. 이곳에 가면 집을 개조해 상가 건물로 신축하는 모습을 쉽게 볼 수 있다.

※한광호 시간과 공간 대표가 매주 '한광호의 상가투자'를 연재합니다.
상가 투자 문의: 02-2009-3466

2