2005-11-18 21:16

http://blog.drapt.com/pys3622/349661132316206318

1.하락요인 : 공급과다(수도권). 규제과다(서울권).세제.금리인상.
내수불황에 기인한 수요위축.공급위축등.유효수요감소
(인구감소요인).

2.상승요인 : 오는 내년5월 선거. 서울의 규제로 공급부족에 기인한
수도권지역의 국지적상승. 금리인상과 자재가인상요인
주택의 조성원가증가(개발부담금등).화폐가치하락(인플
레헷지 요구량증가).주택가격의 적정가격지표가 없음.

특별히 금리상승은 주택가격의 하락원인도 되나 상승요인도 되는것으로 전망.


가장 중요한 사항은 이번 831대책의 입법화와 관련해 통과시 조세전가를 소비자측에 전가하려는 심리적 영향으로 매도자(공급자)의 가격인상요인이 발생될 수 있고. 또한 831대책의 입법화 좌절시 시장은 심리적요인과 연대해 규제완화쪽으로 기울면서 대폭등할 수 있음.
특히 지속적인 공공요금인상과 가계소득축소에 기인한 자산가치증가편(유주택자)와 그렇지 못한(무주택자)들과의 공방은 계속 치열할 예정이나. 결국 주택이 가진 내연적요소와 외연적요소의 활성화를 통한 내수활성화가 필요한 극심한 내수불황상황으로 결국 주택가격은 또한차례 상승여력이 예고됨.
주택가격을 안정화시키는 방법은 우선 내수경기를 활성화한후 물가안정을 유도한후 주택에 소요되는 내.외연적요소의 가격급등을 안정화 시켜 국토의 효율적인 이용이 없이는 불가할 것임. 아울러 지역별 토지시장은 이미 상당한 수위로 가격급등이 일어난 현실인 만큼 원래의 가격으로 회귀되기에는 이미 그 선을 넘어선 것으로 보여 회기되기에는 약 30년이상의 장기가 소요될 것으로 예측.

아울러 수요와 공급은 비례관계에 있고 수요와 공급가격가는 반비례하며. 공급가격은 수요와 반비례 또는 비례할수도 있음. 아울러 아파트자산을 보유한 유주택자군은 현재의 물가상승과 공공요금의 지속적 인상이 발생시 소득이 줄어 부동산자산에 의존하려는 가격상승기대감과 공급가액증액으로 무주택자(수요자)와의 한판승부가 일어날 것임. 결국 최종소비자인 무주택자군이 모든 부담을 지불해야 할것으로 예측

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