2008-05-30 13:50
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자료출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
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닥터봉과 떠나는 부동산 여행(12) ... 불붙은 마지막 화약고 ‘수도권 뉴타운’
◆ 신도시와 뉴타운
골드미스 ‘보미’는 신도시 마니아다.‘보미’는 새것을 좋아하고 낯선 곳과 만나는 것을 즐기는 스타일이다. Coffee를 좋아하고 영화, 음악, 공원, 산책 그리고 백화점을 좋아한다.‘보미’는 작년 가을 백화점 문화센터의 특별강좌를 들렀다가 돈을 벌게 됐다. 백화점 옥상에 마련된 백화점 내 ‘클럽별 강좌’였는데 강의장이 옥상이다 보니 옆 반 강의 소리가 들렸다.'보미'는 ‘커피 만들기 클럽’에서 카푸치노 만드는 법을 배우는 중이었다.“그러니까 이쪽으로 트렌드가 옮겨가고 있다는 겁니다. 이른바 뉴타운이라는 것이죠.”“뉴타운?”‘보미’는 커피를 마시면서 그쪽 강좌를 바라다 봤다. ‘부동산 클럽’인가 보다.20명 정도의 아줌마들이 초롱초롱 눈을 빛내고 있었다. 짙은 커피원액이 보미의 목을 타고 위장으로 흘러들었다. “꼴깍”‘보미’의 귀는 1시간 내내 부동산 강의 쪽으로 열려 있었다.‘보미’는 Fund를 해약하고 그 돈으로 강북의 빌라를 샀다. 뉴타운 예정구역 내 1억 3000만 원짜리 방3개, 화장실2개의 7년 된 빌라였다. 전세 7000만원을 끼고 샀으니 6000만원을 실투자한 셈이 됐다.다섯 달쯤의 시간이 지났다. 빌라를 샀던 중개업소 아저씨가 전화를 했다.“지난번 사신 빌라 2억에 파실래요?”“어머?”◆ 올해의 트렌드 뉴타운. 부동산은 ( )( ) 이다.
작년 하반기부터 트렌드가 바뀌는 중이다.신도시 보다 강북 재개발구역으로 투자되는 돈이 급속히 늘어나고 있다. 서울의 강북은 거대한 한 덩어리의 뉴타운이고, 경기도 주요 지역도 속속 뉴타운 후보지로 명단을 올리고 있다.“쿵쾅, 쓱싹”
뉴타운 후보지역마다 들리는 소리들은 ‘지분 쪼개기 소리’다.50평짜리 단독주택은 6개월이면 9개의 다세대주택으로 다시 태어난다. 40평형대를 입주할 수 있는 1개의 분양권이 25평짜리 아파트 입주 가능한 9개의 분양권으로 쪼개질 수 있는 것이다. 조합원 수가 늘어나면 구역 내 원주민 조합원들은 불리해진다. 늘어난 새집으로 인해서 뉴타운 지정요건인 주택 노후도 60%를 채우기 힘들 수도 있고 조합원들에게 돌아올 수익도 떨어진다. 그러나 지분 쪼개기가 반드시 서민들에게 나쁜 것만은 아니다. 뉴타운 예정지역이라는 것이 문제지 집이 많아지는 것은 영세민에게 좋은 일일 수도 있다. 투기적 수요가 아니라면 오히려 공급을 독려해야 될 판이다.앞으로 수년 내에 뉴타운 지역이 철거되면서 임시거처를 마련하려는 엄청난 전세수요와 추가 부담금을 마련 못해 뉴타운 지역에서 밀려난 원주민들의 매매수요가 뉴타운 인근지역으로 밀려들어 올 것으로 보이기 때문이다. 그러나 이미 상황은 엉뚱한 방향으로 몸을 틀었다. 실거주보다 투자가 대세가 된 것이다.“이곳을 사두면 오르는 것은 명약관화한 일입니다. 뉴타운은 종전의 재개발 구역이 아닙니다. 최소 7개에서 8개, 많게는 20개의 재개발 구역이 모여서 뉴타운이 되는 것이지요. 한 곳의 재개발 구역도 이주수요가 1,000가구가 넘는 곳이 많아요. 이런 곳들이 9개, 10개 모여서 철거되고 10,000가구에 달하는 이주수요가 한꺼번에 발생한다고 생각해 보십시오.”뉴타운구역을 벗어난 인근지역은 매매도 자유롭고 주택들도 뉴타운 지역보다는 새것이 많아서 거주를 목적으로 하는 실수요자들의 투자에 유리할 수 있다. 또한 인근 뉴타운이 완성되면 그에 따른 혜택도 기대된다.
이 원리에 공감한 뭉칫돈들이 뉴타운과 그 주변지역으로 밀려들고 있다. 폭등하는 지역의 부동산 투자는 어떠한 상황에 대중이 공감하고 행동에 나서는 상황의 반전이고 트렌드다.“부동산은 (바)(람)이다.”
◆ 도시재정비촉진지구
재개발 구역은 투자수익이 그저 그랬다.그저 낡은 집을 새아파트로 올리고 완공된 아파트는 대부분 경사지에 속해 있어서 언덕과 도로의 구배가 매우 심각했다. 아파트 내의 동선이 불편하니 가격상승에 한계가 있다.재개발 구역이 뉴타운이 되면서 구역 내 새도로도 생기고 공원도, 학교도, 공공시설도 늘어나게 됐다. 보행자 도로는 꽃길이 되고 ‘뉴타운’은 과거를 미래로 바꾸는 도심 속 신도시가 됐다.뉴타운 투자에 있어서 가장 중요한 포인트는 도심재정비촉진지구를 이해하는 것이다.도시재정비촉진지구는 ‘도촉지구’ 또는 ‘재촉지구’라 부른다. 도시재정비촉진지구로 지정되면 용적률과 소형평수 의무비율 완화, 인허가 절차상의 속도에 있어 인센티브를 받을 수 있다. 또한 규제사항도 만들어져 있다. 뉴타운의 70%는 도촉지구로 지정되어있다.도촉지구는 ‘토지거래허가구역’이 되고 20㎡이상 지분매입 시 무주택자만 가능하고 3년 이내에 못 판다. 또한 전 가족이 직접 거주해야하고 전세나 월세를 놓을 수 없다. 따라서 지금 뉴타운 지분으로 거래되는 대표적인 물건들은 ①도촉지구 내 20㎡ 이하의 물건이거나
②도촉지구로 지정되지 않은 뉴타운 지분이거나 재개발구역주택
③도촉지구로 지정된 뉴타운 인접지역으로 매매가 자유로운 물건들이다.즉, 도촉지구를 둘러싼 지역, 주거환경정비구역이면서 수도권 뉴타운 지역의 기존주택철거와 원주민 이주가 이루어질 경우, 원주민들의 이삿짐을 실은 트럭이 들어올 만한 지역이 인기다. 이들 주택은 대부분 빌라라 불리는 다세대로 1억 미만의 자금으로 전세를 끼고 살 수 있다.◆ 균형발전촉진지구
뉴타운과 더불어 뜨고 있는 또 하나의 ‘도시재개발사업’이 균형발전촉진지구다.균형발전촉진지구는 뉴타운과 같은 개념이나 훨씬 더 상업화된 지역에 지정된다. 이미 역세권이거나 교통밀집지역으로 지역 내에서는 인정받는 곳들이다. 따라서 균촉지구에는 업무시설, 쇼핑시설, 상업시설, 주상복합빌딩들이 들어선다.서울에는 총 8곳의 균형발전촉진지구가 지정되어 있다.1차 균촉지구는 2003년 지정된 미아, 합정, 홍제, 청량리 ,가리봉 지역이고 2차 균촉지구는 2005년 지정된 망우, 구의 및 자양, 천호 및 성내 지역이다.균촉지구는 현재까지는 B급 지역으로 제대로 된 디벨로퍼와 시공사를 만나면 뉴타운보다 한 단계 더 개발이득을 만들어 낼 수 있는 가능성을 내포한다. 대부분 초고층 주상복합을 기본으로 하고 주변에 오피스와 쇼핑시설을 들이는 일본 ‘록본기 스타일’의 컨셉을 계획하고 있다. 연구해보면 지역에 따라 ‘묻지마’로 지분값이 뛴 뉴타운보다 투자메리트가 있는 상품이 눈에 들어온다.‘보미’는 토요일이 가장 바쁘다.스스로 부동산 공부하는 날로 정했기 때문이다. 내년쯤은 부동산 대학원에 입학할 생각을 가지고 있다. 매주 새로운 곳을 다니고 부동산 중개업소와 아파트관리사무소를 돌면서 정보와 지식을 얻는다. 하루 종일 걸어 다니다 보면 군데군데 ‘돈’이 보인다.“생각이 바뀌니 신도시만큼이나 뉴타운 지역도 재미가 있다. 이러다가 ‘방미’처럼 되는 것 아닌지 모르겠다.”부동산 컨설턴트 봉준호 drbong@daksclub.co.kr자료출처:
L'etranger의 富로그
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