2007-08-07 09:37

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놓치면 후회 할 <2007년 하반기 수도권 유망 분양>

일반적으로 8월, 여름 분양시장은 건설사들이 분양을 피하는 비수기로 한산하다. 하지만 올해는 9월부터 시행될 민간택지 분양가상한제 확대, 청약가점제 적용 때문에 건설사들이 막바지 밀어내기 분양 물량을 쏟아내면서 때 아닌 분양 잔치가 예비 청약자들을 기다리고 있다.

따라서, 예비 청약자들은 이에 대처하기 위한 청약 전략 최종 확인이 필요하다. 과거에 세워 두었던 청약 전략의 수정이 불가피 할 수도 있다. 특히 유망 단지의 분양 일정이 겹칠 수 있기 때문에 꼼꼼한 분양 일정 확인과 투자가치 분석에 집중해야 한다.

신규 분양단지를 고를 때에는 지역 및 단지 자체의 투자가치를 우선 점검한다. 그 다음은 자신의 청약통장이 사용 가능한 단지인 지 체크한다. 그리고 전매제한 기간, 분양가 상한제와 채권입찰제의 적용 여부, 지역우선 공급제 등 세부적인 사항들을 확인하도록 한다. 민간택지 및 66만㎡(20만평)미만 규모의 공공택지에선 지역우선공급제가 100% 적용되므로 일부 인기 지역은 외지인들에 기회가 돌아가지 않는 경우도 있다.

대한민국 부동산 정보의 표준, 부동산114(www.r114.co.kr) 에서는 올 하반기, 놓치면 후회 할 유망분양 단지를 선별한다. 서울 은평뉴타운과 양주 고읍, 남양주 진접, 용인 흥덕지구 등 수도권 주요 택지지구 물량이 그 대상이다. 또한 2기신도시인 파주 운정신도시 물량도 올 하반기 분양 계획이며 인천에서도 송도신도시와 청라지구 분양계획이 대기 중이다.

1. 서울 은평뉴타운 - 2007년 하반기 투자1순위, 10월 분양

북한산 국립공원을 끼고 있는 은평뉴타운은 서울 서북부의 주거중심지 역할을 할 곳이다. 올 하반기 분양 물량 중 투자 1순위로 꼽히고 있다. 10월 하순에 분양 예정으로 1지구 A, B, C공구에서 총 4,514가구가 공급되며 그 중 일반 분양은 총 1,644가구 규모다. 특히 ㈜삼환기업, 롯데건설㈜ 이 시공하는 1지구 A공구는 지하철 3호선 구파발역 및 중심상업지구와 가깝다. 전용면적 85㎡이하는 청약저축 통장 가입자가, 85㎡초과는 중대형 청약예금 통장 소유자가 청약할 수 있다. 1지구는 분양가 상한제 적용이 되지 않아 등기 이후 전매가 가능하다. 하지만 청약가점제는 적용된다.

한편, 공사가 80% 진행된 후에 후분양하는 단지로서 분양 이후, 입주가 빠른 장점이 있다. 입주 시기는 2008년 3월 예정이다.

2. 남양주 진접지구 - 8월 동시분양 8개 단지, 총 5,914가구

남양주 진접지구는 7개 업체가 참여해 8개 단지가 8월 동시분양에 들어간다. 반도보라빌(총 873가구), 금강펜트리움(총 790가구), 남양휴튼(총 433가구), 신도브래뉴(총 535가구), 신안인스빌 13B(총 1,240가구), 신안인스빌 2B(총 1,100가구), 자연앤(총 509가구), 진접지웰(총 434가구) 등이다.

당고개에서 진접지구까지 지하철 4호선을 연장하는 계획이 추진 중이며 서울외곽순환도로 일산~퇴계원 구간 중 미개통 구간이 2008년까지 개통될 계획이고, 국도47호선 퇴계원~임송교 구간 4차선은 8차선으로 확장(2010년 예정) 된다. 주변으로 광릉수목원, 왕숙천, 철마산 등이 인접해 쾌적한 주거 환경도 기대할 수 있다.

올 상반기 동부건설의 분양이 성공리에 진행된 바 있어 수도권 수요자들의 관심이 높은 편으로 전체 물량의 30%가 남양주시 거주자에게 우선 배정된다.
진접지웰과 신도브래뉴 단지의 전용면적 85㎡(25.7평) 초과는 분양가 상한제를 적용 받지 않고, 등기 이후 전매가 가능하다. 그 외 단지는 분양가 상한제가 적용되고 10년간 전매가 제한된다.

3. 양주 고읍지구 - 8월 3,465가구 동시분양, 신도시-교통개선 호재

양주고읍지구는 경원선 복선전철 수혜가 기대되는 지역이다. 주내역과 덕정역 사이에 신설되는 덕계역이 올 10월 개통예정으로 덕계역에서 급행열차가 운행되며 서울 도심까지 40분 이내에 진입 가능할 것으로 보인다. 또한 경원선과 국도 3호선으로 이어지는 의정부~동두천 개발선상에 위치하고 있으며, 국도3호선 우회도로(의정부~장암~회천 구간)가 2008년경 개통돼 서울외곽순환도로와 연결되면 고읍IC를 통해 우회도로 이용이 가능하다.

8월에는 총 8개 블록에서 분양물량이 공급되는데 신도브래뉴(총 744가구), 우남퍼스트빌(총 376가구), 우미린(총 513가구), 한양수자인 10B(총 800가구), 한양수자인 1B(총 598가구), 한양수자인 6-3B(총 434가구) 가 동시분양으로 공급되고 유승한내들 6-1B(총 412가구), 유승한내들 9B(총 470가구) 물량은 개별 분양될 것으로 보인다.

이 가운데 신도브래뉴(11B), 한양수자인(6-3B)은 등기(입주) 후 전매가 가능하다. 우남퍼스트빌(2B), 우미린(3B), 한양수자인(1B,10B)은 분양가 상한제가 적용되어, 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 10년간 전매가 제한된다.
양주시 거주자에게 전체 물량 중 30%가 우선 배정된다.

4. 용인 흥덕지구 - 흥덕 마지막 청약 기회

용인 흥덕지구는 올 하반기 분양이 마지막 기회이다. 로얄듀크팰리스(총 720가구), 한국아델리움(총 499가구), 호반베르디움(총 250가구) 등이 8~9월 분양예정이다. 10년 임대 후 분양 전환되는 호반베르디움(Ab1B) 총 529가구도 있다. 일반 분양단지는 원가연동제 및 채권입찰제가 적용된다.

용인 흥덕지구는 수원IC로 진입하면 바로 위치해 있다. 2008년 완공 예정인 용인~서울간 고속도로를 이용할 경우, 영덕IC 진입이 수월하며 30분 정도면 강남 진입이 가능할 것으로 기대된다.
지역우선공급 100%가 적용된다.

5. 인천 송도국제도시 VS 청라지구 - 지역우선공급 30% 적용, 서울수도권 청약 기회

최근 인천은 송도국제도시에서 분양하는 단지들이 높은 경쟁률로 분양 호조를 보이고 있다. 연수구 동춘동 the#2차(총 850가구), 코오롱하늘채(총 180가구)가 올 하반기 공급 예정되어 있다. 분양가는 1,400만원 대 안팎에서 결정될 것으로 보인다.

인천 경제자유구역 청라지구는 11~12월 경 분양 예정이다. 중흥S-클래스 A13(총 501가구), 중흥S-클래스 A16(총 199가구), 호반베르디움(총 746가구), 영무(총 1,090가구), 웰카운티(총 700가구), 대주피오레(총 630가구), 광명(총 264가구), 연희동 자이(총 882가구) 등이 분양 예정되어 있다.
분양가는 전용면적 85㎡이하는 700만원 대 안팎에서, 85㎡초과는 이보다 다소 높을 것으로 예상된다. 경제자유구역의 지역우선공급 물량이 100%에서 30%로 인하되면 서울, 수도권 청약자들에게 좀 더 많은 청약 기회가 돌아갈 것으로 보인다.

6. 파주 운정신도시 - 2기신도시, 경의선 복선전철 운정역 호재

수도권 서북부 주거중심지로 거듭날 파주 운정신도시가 10월 이후 분양될 예정이다. 삼부르네상스(총 2000가구), 월드/동향(총 972가구), 동문굿모닝힐(총 624가구), 한라비발디(총 547가구), 건영(총 90가구) 등이 대기 중이다. 분양가 상한제 및 채권입찰제가 적용된다.

파주 운정지구는 주변에 일산신도시, 교하 택지개발지구 등 주거지역은 물론 파주LCD 지방산업단지 등 7개의 산업단지가 입지하고 있어 자족기능을 갖춘 수도권 서북부지역의 중심도시로 성장할 수 있는 잠재력을 갖추고 있다. 수도권을 연결하는 서울외곽순환도로와 제2자유로 등을 이용하면 도시로의 접근성도 양호하다.



■ 하반기 유망 분양단지, 청약 전략은?

분양가 상한제 적용 여부 꼼꼼히 체크, 전매제한 기간 확인
하반기 분양 시장의 최대 변수는 9월 이후 시행되는 분양가 상한제 확대, 청약가점제 적용이다. 현재는 시행 전으로 분양 시장이 어떻게 바뀔 것인지, 분양가 인하 효과가 얼마나 클지 등 정확한 답은 없다.
그러므로 일단 자신의 조건을 정리해 두고 변화하는 분양시장을 체크하며 실시간으로 대처해야 한다. 특히 올 하반기에는 분양가 상한제 적용 초기로 과도기 단계이므로 주요 사업장별로 적용 여부가 예상과 다를 수도 있다. 따라서 각 단지별 적용 여뷰를 꼼꼼히 챙길 필요가 있다.
분양가 상한제가 적용되는 전용면적 85㎡이하는 전매제한기간이 10년 이므로 특히 신중히 청약해야 한다. 단, 주택법 예외조항에 해당할 경우(주택법제45조2, 4항, 세대원 전원이 지방으로 이전 등) 사업주체에 동의서를 받고 팔 수 있다.

젊은 예비 청약자들, 소형 알짜분양 관심 집중
신혼부부나 독신자 등 청약가점제에 불리한 젊은 청약수요의 경우에는 특히 소형 알짜분양 단지를 눈 여겨 볼 필요가 있다. 단지규모가 좀 작거나 현재 교통 환경이 다소 좋지 않더라도 역세권 추가 계획이 있거나 지역 내 공급량이 적은 곳 들을 집중적으로 체크하면 충분히 가치 상승 여력이 있는 소형 아파트를 찾을 수 있다.
또한 보유세 강화, 대출 규제 등의 부담에서도 벗어날 수 있다. 최근 자금 여력이 부족한 서민들 사이에 수도권 소형 아파트에 대한 관심이 이어지고 있다.

제2금융권으로 확대된 대출규제, 꼼꼼한 자금관리 필수
전매 금지 기간이 길어지고 대출 규제도 강화되기 때문에 청약하기 전에 자신의 자금 내역부터 점검해야 한다. 8월 1일부터 보험사, 저축은행, 단위 농,수협 등 제2금융권에서도 6억원 이하 아파트에 대해 (3월부터 적용되고 있는) 은행권처럼 총부채상환비율(DTI)이 확대돼 차등 적용되기 때문이다.
보험사는 40~50%, 비은행 금융사는 시가 3억원 초과 아파트는 은행과 동일한 기준, 3억원 미만 아파트는 기본 45~55%의 다소 완화된 기준이 적용된다. 대상과 한도에 대한 규정이 점점 까다로워 지고 있기 때문에 충분한 자기 자본을 마련하는 것이 중요하다.

[부동산114 이미윤과장]

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