후끈 달아오르던 가을 부동산 시장을 뒤로한채 2006년도 저물어가고 있습니다. 2006년 가을장은 그 동안 여러차례의 상승장에서 소외되었던 지역에서도 불이 붙었기 때문에 그 동안 상대적 박탈감에 빠져왔던 그 지역 소유주분들의 입장에서는 반가웠을 것입니다. 그러나 한편으로는 여름까지 내집 마련을 못한 무주택자의 입장에서는 내집마련의 꿈이 더 멀어진 것 같습니다.

아직까지도 내집마련을 못한 분들의 입장에서는 시간을 지난 8월로 돌릴수만 있다면 그보다 더 좋은 일은 없겠지만 흘러간 시간은 돌이킬수 없습니다. 문제는 이런 일이 내년에도 되풀이 될것인가 하는 것 입니다.

이런측면에서 이번 2007년도 전망은 무주택자를 비롯한 실수요자분의 시각에 초점을 맞추어 말씀드리고자 합니다. ‘제1부 2007년도 부동산 시장에 영향을 미칠 새로운 부동산 제도’에서는 현재 정치권을 중심으로 논의되고 있는 각종 제도들이 앞으로 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게될런지를 살펴볼것이고, ‘제2부 2007년도 내집마련 전략’에서는 현재 시장 상황하에서 실수요자들은 어떤 곳을 공략해야 성공적인 내집 마련이 될수 있을런지에 대해 살펴보겠습니다.

이번 글을 계기로 무주택자를 비롯한 실수요자분들이 내집마련 전략 수립을 다시한번 생각하는 기회가 되었으면 합니다

제1부 2007년도 부동산 시장에 영향을 미칠 새로운 부동산 제도

연일 언론에서는 부동산 거품이 조만간 꺼진다는 이야기가 나오고 있습니다. 게다가 정치권에서는 하루가 멀다하고 부동산 정책에 대한 새로운 아이디어를 홍보하고 있습니다.

이렇다 보니 무주택자의 입장에서는 무척 혼란스러울 것입니다. 2007년도에도 집값이 올라 내집 마련 꿈이 멀어지는 것은 아닌지, 그것이 겁이 나서 지금 덜컥 집을 샀는데 혹시 상투를 잡는 것은 아닌지에 대한 고민이 있을 것입니다.

“자욱히 낀 안개 저쪽에는 무엇이 기다릴지? 탄탄대로 일지, 아니면 절벽일지? 안개 속에서도 달려나가는 사람들은 길을 보아서인지 아니면 무모하게 달려가는것인지? 나만 그 길을 보지 못하는 것인지? 같이 쫓아가면 혹시 벼랑 끝이 나오는 것이 아닌지?” 하루에도 만가지 생각에 빠질 것입니다.

특히 대선을 앞둔 정치의 계절에 들어서면서 정치권에서는 검증되지도 않은 아이디어 차원의 이야기가 정책이라고 소개되고 있습니다. 정치인들이 말하는 것만 들으면 그렇게 좋은 아이디어를 왜 여태껏 실행하지 못했는가하는 아쉬움마저 들 정도입니다.

그러나 한걸음 떨어져서 그 내용들을 냉정하게 살펴보면 그 아이디어들의 실체를 파악하는데 도움이 될것입니다.

옛날 어떤 나라에 학문을 좋아하는 왕이 있었습니다. 그의 서고에는 몇십만권에 이르는 희귀한 장서들이 꽉차 있었습니다. 그는 책에서 좋은 내용을 읽을때마다 자신의 백성을 위해서 그 내용들을 정리하고 싶었습니다. 그래서 그 나라에 있는 학자들을 모아 ‘사람이 살아가는데 가장 중요하다고 생각되는 이치’를 정리해 보라고 시켰습니다. 이에 학자들이 모여서 몇달간의 토론과 작업끝에 그 서고에 있던 책을 10권으로 집약을 했습니다.

10권의 책을 받아본 왕은 그 책들의 양이 너무 많아서 백성들이 읽지 않을 것 같다며, 더 줄여보라고 지시를 내렸습니다. 또 다시 몇달간의 격론 끝에 한 권의 책으로 만들어 왕에게 간 학자들은 왕으로부터 황당한 지시를 받게됩니다. 한권의 책도 너무 많으니 딱 한구절로 세상을 살아가는 이치를 요약해보라는 것입니다. 몇달간의 격론 끝에 학자들이 정리한 문구가 바로 ‘세상에 공짜는 없다’입니다.

‘세상에 공짜는 없다’라는 말을 들을때 사람마다 받아들이는 느낌이 다를 것입니다. 세상사의 모든 일에 대가를 지불해야 한다는 식으로 받아드려서 ‘세상 참 각박하다’고 느끼는 분도 있을 것입니다. 그러나 공학을 전공한 사람의 입장에서는 ‘세상에 공짜는 없다’라는 말은 ‘질량 불변의 법칙’으로 받아들일수 있습니다. 갑자기 뻥하면서 모자속에서 토끼도 나오고 비둘기도 나오는 일은 없다는 말입니다.

일부 정치인들을 보면 ‘떡 다섯개와 물고기 두마리’만으로 온 백성을 다 배불리 먹여줄수 있는 것 같이 선전하기도 합니다. 선거철엔 자신이 당선되면 ‘산모에게 무상으로 얼마씩 나누어 줄수 있다’는등, ‘근로소득세와 재산세를 축소하겠다’는등 선심성 공약을 남발합니다. 혜택을 받는 사람의 입장에서만 보면 이런 공약이 반가울수도 있겠지만 그 돈을 부담해야할 사람도 바로 ‘우리’라는 점을 고려해보면, 이런 공약이 과연 실현가능한 일이며 우리의 미래에 도움이 되는지는 곰곰이 생각해보아야 할것입니다.

‘세상에 공짜는 없다’ 또는 ‘질량 불변의 법칙’의 시각에서 보면 ‘무언가 공짜가 생긴다’는 것은 ‘어디에선가 손해를 보는 무엇인가가 있다’는 의미입니다. 이런 시각으로 현재 논의되고 있는 아이디어들을 살펴보면 허점이 많이 있음을 알수가 있습니다.

< 환매조건부 분양의 허점 >
정부와 여당에서 준비중인 환매조건부 분양방식은 공공기관이 조성원가 수준으로 아파트를 분양하고, 입주자는 일정 기간 이상 거주한 뒤 분양한 공공기관에 되파는 제도입니다. 입주자가 공공 기관에 되파는 환매가격은 주택공급가격에 국공채 이자율(또는 소비자물가 상승률)을 고려한 금액을 더한 뒤 감가상각분을 빼서 정해지며, 감정가격이 이보다 낮을 경우는 감정가격으로 한다고 합니다. 초기에는 이 제도의 정착을 위해 분양가를 최대한 낮출 것입니다. 이를 위해 공공기관의 이윤을 포기하고 원가수준에서 공급할것으로 보입니다. 정부와 여당에서는 환매조건부 아파트의 분양가를 시세의 60-70%선으로 추정하고 있다고 합니다.

이 제도의 허점은 무엇일까요?
첫째, 자산 형성에 도움이 되지 못합니다.
우리나라는 전세라는 좋은 제도가 있습니다. 서울 및 수도권의 경우 매매가 대비 전세가의 비율은 40%가 되지 않습니다. 어떤 사람은 매매가와 전세가의 차이를 거품이라고 정의하는데 이는 자산가치와 사용가치의 차이를 이해하지 못해서입니다. 예를 들어 고려청자와 같은 골동품의 사용가치는 얼마나 될까요? 음식을 담아 먹는다고 할때 일반 도자기 그릇이나 고려청자나 차이가 나진 않습니다. 사용가치가 거의 같다는 의미입니다. 그러나 시장가치는 엄청나게 차이가 납니다. 그것은 사용가치때문이 아니고 자산가치 때문입니다. 도자기 그릇은 언제든 시장에 가면 흔하게 널려있지만 고려청자는 맘대로 살수 있는 물건이 아니기 때문입니다.

이런 측면에서 유한한 자원인 땅을 근본으로 하는 주택도 마찬가지입니다. 전세라는 싼 해법이 있는데도 불구하고 많은 사람들이 집을 사는 이유는 자산 가치때문입니다. 시세차익을 노린다는 것을 부정적으로 볼수도 있지만 돈가치 하락에 대응하는 헷징 수당으로 주택 소유를 선호하는 것입니다.
그러나 환매조건부 주택은 자산의 증가분을 공공기관이 환수하기 때문에 소유주의 입장에서는 사용가치만을 인정받는 것입니다. 때문에, 집값이 오르면 시세 차익을 본인이 갖게되는 분양 주택에 비해 환매조건부 주택 값의 차이는 점점 더 벌어지게될 것입니다.

처음에는 싼 맛에 이런 형태의 주택을 선택했지만, 점점 벌어지는 가격차이때문에 상대적인 박탈감이 커지는 문제점이 있을수 있습니다. 쉽게 말하면 다른 집값은 뛰는데 오르지도 않을 집에 수억원의 돈을 묶어두고 있는 것입니다. 처음에 목돈이 들어가고 별도의 임대료만 내지 않는다뿐이지 기존의 임대주택과의 차별성이 크지 않다고 볼수 있습니다.

이를 보완하기 위해서 10년 이상인 환매의무기간이 지나면 일반 분양으로 전환할수 있다고 하는데, 이것도 10년동안 재산이 잠겨있어야 한다는 의미가 됩니다.

둘째, 거주 이전에 제약이 따릅니다.
자산 형성에 도움이 되지 않는다는 것은 처음부터 알고 들어갔기 때문에 이해가된다 하더라도, 거주 이전이 자유롭지 못할것이라는 문제점이 있습니다.

최초 분양자가 다른 지역으로 이사를 하기 위해 그 집을 팔경우, 공공기관에서는 분양가에다 약간의 이자만을 더하여 인수를 할것입니다. 수요자 측면에서 보면 분양후에 생기는 시세차익을 모두 공공기관이 가져간다고도 볼수 있습니다.

그러므로 수요자의 입장에서는 시세차익을 취하려면 10년 정도의 의무 보유 기간을 채워야합니다. 그런데 이 기간 동안 보유만 하고 거주를 하지 않아도 시세차익을 거두어 가는 것을 허용할 경우 기존의 분양 주택과 다른 점이 없습니다. (예: 판교) 그렇기 때문에 상당기간 의무 거주 기간을 채워야 합니다.

이렇게 될 경우 분양 주택의 가격과 연동되는 것이 아니라 전혀 다른 가격 체계를 가지는 시장이 형성됩니다. 다시말해 분양주택은 연한이 지날수록 물가 상승율을 감안하여 점진적으로 가격이 오르게되는데, 환매조건주 주택의 경우는 입주후 9년 11개월까지는 가격 변동이 거의 없다가 마지막달에 한꺼번에 가격이 뛰는 이상한 가격시스템을 가지게 될것입니다.

이에 따라 처음에 환매조건부 주택을 분양받은 수요자는 사정에 의해 10년안에 이사를 가야할 경우 그 시장안에서만 이사처를 찾아야 합니다. 분양주택과의 가격차가 연도가 지날수록 커지기 때문입니다.

만약에 환매조건부 주택이 대다수를 차지하다면 문제가 없겠지만 기존 주택과 민간 건설사에서 건설하는 분양주택등에 비해 그 수가 적을수 밖에 없기때문에 자유롭게 이전할수 없는 부작용도 있을수 있습니다. (나중에라도 분양주택으로 가면되지 않겠느냐라고 반문할수 있지만 그럴려면 처음부터 분양주택으로 가는 것이 유리하겠지요.)

물론 이 두가지 부작용은 집값이 계속 상승한다는 가정하에서 성립되는 문제입니다. 만약에 집값이 지금보다 떨어진다면 어떻게 될까요? 이 경우도 감정가격이 분양가 이자보다 낮을 경우는 감정가격으로 한다는 단서 조항이 있기 때문에 아파트 값이 내리면 원금을 보장하지 못합니다. 이런 면에서는 전세보다 불리하죠.

셋째, 정부와 여당에서 생각하는 것처럼 현재 시세의 60~70%로 분양이 가능할까요? 그것이 가능하다면 지금이라도 그 가격으로 일반 분양을 하지 왜 복잡한 환매조건부 주택이라는 것을 들고 나왔을까요?

물론 싸게 분양한다면 그 시세차익이 개인에게 돌아가게되고 주택가격은 계속 오르는 악순환이 계속되기 때문에 그 고리를 끊으려고 환매 조건을 내세운 것을 알수 있습니다. 그러나 앞의 두가지 문제점을 정부나 여당에서도 알고있기때문에 일종의 인센티브로 내세운 것이 시세보다 월등히 싼 분양가입니다. 분양가마저 획기적으로 싸지 않다면 많은 제약 사항이 있는 환매조건부 아파트에 들어갈 이유가 없는 것입니다.

초기에는 제도의 정착을 위해서 원가보다도 싸게 분양할수 있습니다. 이에따라 원가와 분양가의 차이는 누군가의 주머니에서 나와야하고 그 누군가가 바로 우리입니다. 사람에 따라 원가에 대한 개념이 다를수 있기 때문에 시세의 60~70%정도의 분양가가 원가 이하냐 아니냐라는 논란은 있을수 있습니다. 이것은 다음 주제인 반값 아파트에서 다루겠습니다.

< 토지임대부 아파트 >
이것은 ‘반값 아파트’라는 별칭으로 불리우는 한나라당의 아이디어입니다. 한마디로 토지임대부는 토지는 빌려주고 건물만 분양하는 절충형 분양방식입니다. 이때 토지임대료는 시중금리 수준에서 결정될 것으로 예상되며, 건물 분양가는 기본 건축비가 적용될 것으로 보입니다.

건물에 대해서는 소유권, 사용권, 처분권을 모두 주지만 토지에 대해서는 ‘지상권’이라고 해서 일종의 사용권만을 주는 형식입니다.

시세차익을 인정하기 때문에 집값이 오른다면 환매조건부 분양 방식에 비해서는 수요자에게는 유리한 방식입니다. 물론 집값이 내린다면 손해겠죠.

문제는 그 실효성입니다. 수도권 대부분의 곳이 건축비보다 토지비가 더 비싼 실정입니다. 예로 판교신도시의 경우 33평형 아파트의 분양가가 3억7300만원이라할때 건축비 1억6300만원, 토지비 2억1000만원으로 구성된다고 볼수있습니다. 토지비 2억1천만원에 대해 연리 6%를 적용하면 연 1260만원, 월 105만원의 이자를 부담해야합니다. 물론 앞으로는 용적율을 높여서 가구당 토지비를 낮출것이라 합니다. 예로 용적율을 판교의 두배로 높이면 월 이자는 50여만원으로 줄어든다는 의미입니다. 한마디로 쾌적성과 현재의 비용을 바꾸자는 의미입니다.

그러면 왜 이렇게 토지비가 높을까요? 그 지역에 살던 원주민에게는 적은 보상비만을 보상한다고 하는데 그 많은 차익을 모두 누가 취한것일까요? 여기에 원가에 대한 시각의 차이가 있는 것입니다. 밀가루 값과 자장면 값은 같을수 없습니다. 밀가루를 가져다가 가공해야 자장면이 되거든요.

예를 들어보겠습니다. 경기도 이천에 신도시를 건설한다고 가정하죠. 아파트만 짓는다고 사람들이 입주를 할까요? 그 도시 자체로는 자족할수가 없기 때문에 서울로 출퇴근할 수단이 필요할 것입니다. 전용 고속도로도 만들고 전철도 새로 깔아야 하겠죠.

그러려면 누군가 돈을 내야 합니다. 그 ‘누군가가 낼돈’에 대한 논쟁이 바로 아파트 토지 원가에 대한 논쟁의 핵심입니다. 어떤 사람은 “도로등 기반 시설은 국가가 건설해주어야 한다.”고 주장을 합니다. 일견 타당한 주장처럼 들립니다. 그러나 국가에서 건설해준다는 의미는 우리의 세금을 거기다 투입한다는 의미입니다. 지방에 사는 주민의 입장에서는 자기가 낸 세금을 수도권 주민만을 위해 쓰는 것에 흔쾌히 동의할까요?

그러면 또 다른 주장이 나올 것입니다. 그 전철이나 도로의 혜택을 보는 사람이 직접 그 건설 비용을 부담하게 하자라는 수익자 부담의 원칙이 그것입니다. 그러나 입주하는 사람들에게 얼마씩 그 비용을 직접세 형식으로 각출한다면 이를 거부하는 사람이 대부분일 것입니다.

그러므로 조세 저항을 피하기 위해 일종의 간접세 형식을 취하는 것이 현실적인 방법입니다. 즉, 최초에 분양하는 토지에 도시 기반 시설 조성비까지 계산해서 공급하는 것입니다. 이것이 현재의 방식이며, 땅 값 분양가가 그 처럼 높아진 이유인 것입니다.

그런데 기존의 수익자 부담이었던 기반 시설 조성 재원을 분양가에 전가하지 않고 다른 재원으로 하자는 것이 반값 아파트의 핵심 아이디어입니다. 일부에서는 국민연금을 활용하면 된다고 합니다. 이 이야기는 국민연금의 수익율을 은행 금리보다 떨어트리겠다는 이야기와 같습니다. 그 역시 세금과 마찬가지로 우리 주머니에서 나가는 돈이죠.

어떤 특정 아파트만 놓고보면 반값 아파트의 공급이 가능합니다. 그러나 사회 전체적인 면에서 보면 누군가 이 비용을 분담한다는 차원이기 때문에 이것은 분배의 문제이지 영구적인 해법이 될수 없습니다. 국민 연금이라고 해도 재원 (자금 조달)의 한계가 있기 때문입니다.

< 분양가 상한제 실시 >
이 제도는 과거 군사 정권 시절부터 있던 제도입니다. 그 이후 문민정부 시대에 일부 완화를 했다가 IMF 외환 위기 이후 얼어붙은 국내 경기를 살리고자 DJ 정부에서 확대 시행했던 것이 분양가 자율화였습니다. 분양이 될지 안될지도 모르는 상황에서 분양가 규제까지 있다면 누구라도 아파트를 지으려고 하지 않을 것이기 때문입니다. 그래서 그전까지는 청약자의 몫이었던 프리미엄을 시행사가 챙겨가게 만든 것이 분양가 자율화 조치입니다. 건설사에게 특혜를 주고자 이 제도를 도입한 것은 아니고 고용효과가 큰 건설업을 부양하고자 인센티브를 준거라 할수 있습니다. 이 제도가 경기 회복과 맞물리면서 아파트 값을 끌어올리는데 일조를 했던 것은 사실입니다.

그러면 분양가 자율화 조치를 사실상 폐지하고, 과거로 회기하는 제도라 할수 있는 ‘분양가 상한제’를 확대 실시하면 집값 안정에 효과가 있을까요?

시장 분위기를 틈타 터무니 없는 폭리를 취하는 시행사는 없어질 것입니다. 그리고 과거와 같이 신규 아파트의 분양가는 주변 기존 아파트 값보다 약간 싸게 책정될 수도 있을 것입니다. 그렇다고 기존 집값이 떨어질까요? 그렇지는 않습니다.

주변 시세에 비해 싸게 분양되는 아파트에 당첨되려고 청약 경쟁이 벌어질 것이고, 높은 경쟁율속에 당첨된 사람에게 그 차익이 돌아갈 뿐입니다. 신규 분양 아파트의 공급 양이 기존 아파트 수에 비해서 턱없이 모자라기 때문입니다.

신규 분양에 (어렵게) 당첨된 사람이면 주변 시세가 6억인데 본인이 5억 5천에 분양 받았다고 5억 5천만원 정도에 집을 팔려고 할까요? 반대로 기존 주택의 소유주라면 아무리 주변의 신규 분양가가 5억 5천이라고 시세가 6억원이었던 기존 집을 5억 5천만원에 팔까요?

당장 판교와 분당의 집값만 봐도 알수 있습니다. 판교가 분양되니까 분당 집값이 떨어졌던가요?

신규 분양가가 기존 집값에 영향을 미치려면 신규 분양이 동시에 많이 공급되어서 실수요자들이 기존 주택을 사지 않아도 되는 정도의 양이어야 합니다. 200만호를 짧은 기간내에 건설했던 1기 신도시 정도의 공급이 일어나야 효과를 볼수 있습니다.

문제는 이것이 두가지 이유때문에 쉽지 않다는데 있습니다.
첫째, 아파트를 지을만한 땅이 충분치 않다는 점입니다. 판교 분양 이후로 민간 건설사들은 아파트 대지 확보에 비상이 걸려있습니다. 분양성이 있는 지역에 땅이 있다고 해서 가보면 여러가지 하자가 있는 땅이 대부분이랍니다. 그중에는 면적에 비해서 필지수가 많거나 지주가 많은땅, 인허가상 문제가 있는땅, 법적 소송이 붙어있는 땅, 소유권 확보에 문제가 있는 땅, 임차인의 권리금이 많이 붙어 명도가 어려운땅, 정체불명의 부랑자들이 거주하여 역시 명도가 어려운땅, 계약금하나 없이 동의서만으로 사업을 하려는 봉이 김선달 같은 시행사, 과소 필지, 기반시설이 너무 멀어 분양성이 거의 없는땅, 중간 맹지에 알박기가 의심되는 땅, 경사가 아주 심한땅, 부정형으로 생겨서 용적율이 제대로 나올지가 의심되는 땅등 아파트를 지을만한 제대로된 땅이 거의 없다고 합니다. 그래서 새로 계획되는 신도시를 제외하고 최근에 분양하는 아파트들은 점점 세대수가 적어지는 경향이 있습니다. 그것이 다 적당한 대지를 찾지못해서 그런 것입니다.

둘째, 신규 분양을 해도 이윤이 적게난다면 시행사의 입장에서는 굳이 미분양의 위험부담을 안고 공급에 나설 이유도 없는 것이기 때문입니다. 건설사가 건설을 하지 않는다면 무엇을 하겠는가하고 반문하시는 분이 있을것입니다. 건설사가 아파트만 가지고 먹고사는 것은 아닙니다. 해외건설 부문은 차치하더라도 국내부문에서만도 다리를 놓는것과 같은 공공부문이나 빌딩등을 건설하는 상업부문으로 사업 방향을 돌릴수가 있는 것입니다. 물론 모든 건설사가 이렇게 사업 방향을 전환하지는 않을 것입니다. 그러나 그중 상당수가 방향을 전환한다면 몇년후에는 아파트 공급 부족 사태가 일어날 것입니다.

< 그럼 어떻해야 하나? >
이 글의 목적이 아기곰과 일면식도 없는 건설사들을 두둔하거나 모처럼 일을 하려는 정부의 정책에 찬물을 끼얹으려는 것은 아닙니다. 환매부 분양제나 토지임대부 분양제나 분양가 상한제나 모두 일정 부분 존재의 의의는 있습니다. 특히 분양가 상한제는 그 동안 분양사 몫이었던 이익이 실수요자에게 넘어온다는 측면에서는 바람직하다 할수있습니다.

그러나 아기곰이 우려하는 것은 이런 제도들에대해 무주택자를 비롯한 실수요자들이 필요 이상의 기대감을 가지는 것입니다. 이들 제도가 도입되면 기존 주택과 신규 분양 주택 그리고 임대 주택과 더불어 또 하나의 새로운 형태의 주거 방식이 생기는 것이지, 이것들이 현재의 문제점을 완벽하게 해결해줄수는 없습니다. 그러므로 여기에 너무 기대하게되면 ‘내집마련 문제를 언제가는 정부에서 해결해주겠지’라는 의존성이 생길수도 있습니다. 시기와 방법의 문제이지 본인의 집 문제는 누구도 해결해주지 못합니다. 그들은 정치인들이고, 정치인들은 선거때에 표를 얻는데만 관심이 있다는 것을 잊으시면 안됩니다.

다행(?)스럽게도 올 가을 이후 많은 무주택자들이 내집마련에 성공을 하였습니다. 정부의 공식적인 통계가 나오지 않아서 인용할수는 없지만, 비교적 가격이 덜 올랐던 서민 주거지역에도 가을 이후 매기가 몰렸던 것으로 보아 많은 무주택자들이 내집마련에 동참을 한것으로 추정할수 있습니다. 실제로 전통적 서민주거지역인 성북구, 강북구, 노원구, 금천구, 도봉구의 경우 작년 8.31 조치후 1년이 지나도록 5% 대의 가격 상승율이 있었는데, 지난 세달간 가격 상승율은 세배가 훌쩍 넘는 18% 정도의 가격 상승율을 보이고 있습니다.

새해들어서도 이러한 추세는 꺽이지 않고, 무주택자들의 내집마련 행렬은 당분간 이어질 것으로 보입니다. (2부 2007년도 내집마련 전략으로 이어집니다.)

(출처 : 조인스랜드 아기곰동호회/아기곰님, 2006.12.27)