요즘 집값이 하루가 무섭게 오르는 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 저는 이번이 강남에 들어오시고 싶은 분들에게는 마지막 찬스일 수도 있으니 구입을 권해 드리고 싶습니다.

그렇다면, 어느 곳에 투자하는게 좋을까요 ?

우선 자신의 상황을 잘 파악해야 합니다. 대기업, 중소기업, 벤처가 할 수 있는 사업이 다르듯이 자기 자산에 맞추어 살 수 있는 집을 골라야 겠지요.

부채를 포함 자금을 15억 이상 동원하실 수 있는 분이시라면 망설이지 마시고 대치, 도곡의 신축 40평 이상을 사십시오. 땅집고 헤엄치실 수 있습니다. 기본 마진은 챙기실 수 있다는 의미입니다.

대략 5억 근방의 자금을 동원하실 수 있는 분은 고민좀 하셔야 되겠지요. 벤처란 원래 성공을 위해 밤낮없이 부지런히 기회를 모색해야 하니까요. 하지만, 항상 대기업에만 기회가 있는 것은 아닙니다. 강남의 40평형대는 희소하긴 하지만 현재 정책하에서 입니다. 결국 유일하게 희소한 자원은 대지지분이겠지요. 따라서, 재건축 규제가 완화되면 그 희소성과 가치를 많은 부분 잃을 수 있습니다.

투자를 하실 때 초기 검토단계에서는 많은 대안들과 조건을 꼼꼼히 확인하셔야겠지만 결정의 시기에는 큰 그림에 집중하셔야 합니다.

과연 어떤 변화에 베팅을 할 것인가가 관건이 될 것 같습니다.

먼저 전체를 아셔야 겠지요. 현재의 지세와 기의 흐름을 읽으시면 서울 전역의 투자 유망지역이 명확하게 보일 것입니다. 위성사진을 뚫어지게 보시면 기의 흐름이 보이실겁니다. 바로 줄을 이어 서있는 높은 건물들이 만들어낸 그림자이지요. 여기를 근원으로 지하철과 도로를 타고 기가 뻗어 나갑니다. 유망한 지역은 그 기를 받을 수 있는 지역입니다.

저는 서울을 크게 두개의 큰 상권으로 보고 있습니다. 강남대로와 테헤란로가 만드는 십자축 상권과 구도심, 여의도, 상암이 만드는 삼각축입니다.

십자축은 정십자라기 보다는 강남대로는 한강에 의해 북족에서 막히고 테헤란로는 서리풀공원에 의해 서쪽에서 막히는 형태를 띄고 있습니다. 따라서, 흔히 남진론이 얘기하는 동남부 지역이 그 수혜이며 그 핵심은 십자축의 수혜를 가장 잘 받을 수 있는 대치, 도곡, 개포저층, 개포고층 지역입니다. 이 지역들은 마치 증권에서 순환매가 발생하는 것처럼 한 지역의 가치가 단기간에 많이 올라갔다 싶으면 다른 지역으로 순환하며 값이 올라가는 특성을 가지고 있습니다. 요즈음 테헤란로가 동진하면서 송파구의 가격을 높이고 있습니다.

삼각축은 목동, 일산, 동부이촌동을 받쳐 주는 상권입니다. 특히나 목동은 구도심의 기가 지하철 노선을 타고 여의도를 통해 그대로 흡수되는 핵심지역입니다. 삼각축의 힘은 십자축에 비해 점점 약해지고 있으며 목동과 동부이촌동이 섬과 같은 형태로 세가 확장되지 못하는 이유이기도 합니다.

자 다시 본론으로 돌아가서 어떤 변화에 베팅을 하는 것이 좋을까요 ? 저는 크게 공급확대, 이명박당선, 분당/판교의 형태 변화를 보고 있습니다.

공급확대는 이 정권에서는 된다고 해도 한계가 있을 수 밖에 없으나 장기적으로는 확실하다 판단되며 소형평형의무비율, 임대주택, 용적률, 재건축연한이 완화되었을 때 수혜를 받을 수 있는 아파트를 고르시면 되겠습니다. 개인적으로는 소형평형의무비율에 베팅하고 싶네요.

이명박이 당선되면 U턴 프로젝트와 함께 반대급부로 강남의 재건축이 조금씩 풀릴 겁니다. U턴 프로젝트는 U점프 프로젝트가 아니기에 동부이촌동에서 뚝섬의 강변라인이 1차 대상이 되겠지요. 노원, 강북 분들은 당장에 호재가 생기시길 바라시겠지만 사업(?)의 확장은 가장 가치있는 곳부터 단계적으로 뻗어나와야 하기에 강남에 가장 근접한 지역부터 선정할 수 밖에 없을 겁니다. 단기적으로는 호재가 되어 상기 지역을 치고 빠질 수는 있겠지만 장기적으로 강남같은 인프라를 갖출 수 있을까는 사실 의문입니다. 도로와 녹지가 너무 열악하니까요. 개인적으로는 용산공원과 서울숲을 옆에둔 한남동과 뚝섬에 베팅을 하고 싶고 이명박 시장이라면 어려운 프로젝트를 성공할 수도 있겠다는 생각이 드네요. 아주 무식하게 구전체를 도로와 함께 다 헐고 새로 짓는 수 밖에 없어 보입니다. 제반 문제가 있어 사실 경제논리만을 따진다면 신도시를 개발하는게 맞습니다.

판교, 분당, 용인은 사실 제가 용인쪽 정보가 어두워 정확히는 모르겠으나 조금 불안해 보이기는 합니다. 대규모 상업지역이 부족하기 때문이지요. 급락은 없을지 모르겠으나 판교가 생기고 용인이 더 개발되면 역도너츠 현상의 피해지역이 될 수도 있을 것 같습니다. 강남에 와야 되는 사람들이 용인부터 강남과 같은 체증을 겪어야 할 수도 있으니까요. 가장 큰 변수는 서울 공항이 될 것 같습니다. 십자축과 약간 동떨어진 분당,판교,용인을 가장 완벽하게 연결하는 것은 서울 공항을 상업지역으로 만들어 새로운 축을 형성하는 것이 좋기 때문이지요. 개인적으로는 성남구도심의 재건축 정도가 어떨까 싶습니다. 돈이 많으신 분들은 수십년을 각오하고 서울공항 위아래에 도로변 땅을 사시는 것도 방법일 것 같습니다.

도움들이 되셨으면 좋겠네요

 

강남의 집값 상승의 원인이 테헤란로 때문이라는 글을 읽고 평소의 제 생각과 통하는 바가 있어 간단히 글을 올려 봅니다.
(http://www.hankyung.com/board/view.php?id=land_report&no=415)

출처 : Moneta에서 일원댁