2006-12-04 08:28

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자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall

부동산세금 가이드－6가지 사례별 분석

내년부터 달라지는 세금 체제 핵심은 다주택자에게 절대적으로 불리하도록 한다는 점이다. 2주택 이상 소유자들은 취득·등록세, 재산세, 양도세 등이 크게 증가할 전망이다. 여섯가지 사례로 내년 부동산 세금 제도가 어떻게 변하는지 살펴본다. ■1주택자 ‘6억이상 고가 주택 보유자 종부세 부담’ 1주택자 중에는 6억원이상 주택 보유자의 부담이 커진다. 종합부동산세(종부세) 적용으로 세금 부과가 시작되기 때문이다. 공시가격 기준으로 6억원을 넘어서면 대상자로 들어가는데 최근 집값이 크게 올라 대상자가 크게 늘어나고 있다. 올해는 종부세가 얼마 되지 않는 사람도 내년부터는 큰 폭으로 늘어나 부담이 가중될 전망이다. 과세표준이 올해는 공시가격의 70%이지만, 내년엔 80%, 2008년에는 90%로 매년 10%포인트씩 높아지기 때문이다. 재산세의 경우 기준시가(아파트)와 공시가격(단독·다세대·연립주택)으로 과세하는데, 내년부터 재산세율이 소폭 상승할 전망이다. 다만 지방자치단체별로 감면을 할 계획이므로 일일이 따져봐야 한다. 양도세는 3년 보유, 2년 거주할 경우 비과세 되는 등의 제도가 유지된다. ■1가구 2주택자, 내년부터 양도세율 50%로 상향 내년부터 1가구 2주택자들은 양도세 부담이 대폭 증가한다. 현재 양도차익의 정도에 따라 9∼36%로 차등해서 세율이 적용되지만 내년부터는 무조건 50%를 적용받기 때문이다. 올해까지 적용됐던 3년 이상 장기 보유한 사람에게 혜택을 주는 장기보유특별공제혜택도 없어진다. 과세기준도 실거래가로 전면 확대되면서 부담이 커진다. 올해엔 1가구2주택자라도 1년 이상 거주한 1채는 기준시가로 양도세를 계산했다. 하지만 내년부터는 2채 모두 실거래가가 적용된다. 최근 주택가격이 크게 오른 만큼 양도세 부담이 더 커지는 셈이다. 가구별로 합산되므로 공시가격 기준으로 대부분 6억원을 넘을 전망이어서 종부세 부담도 커질 전망이다. ■1가구3주택이상, ‘매도·임대사업 염두에 두지 않으면 세금 폭탄’ 1가구 3주택자는 실거래가액 과세, 양도소득세율 60%적용, 장기보유특별공제 제외 등 이미 세제상으로 큰 불이익을 받고 있다. 내년부터 새롭게 부과되는 제도 변화는 없다. 다만 종부세 대상이 9억원에서 6억원으로 확대된 만큼 거의 100% 종부세를 물어야 할 것으로 보인다. 3주택을 합해 6억원 미만일 가능성은 거의 없기 때문. 국민은행 원종훈 세무사는 “3가구이상 보유자가 내년부터 크게 늘어난 세금 부담을 피하기 위해서는 매도를 하거나 임대사업을 하는 방법밖에 없다”면서 “다섯 가구 이상인 경우 임대사업을 하면 종부세나 양도세 부담을 피할 수 있다”고 말했다. ■1주택 상가 ‘주택과 상가 개별적으로 세금 부과’ 주택과 상가를 보유한 경우 내년에 크게 변하는 것은 없다. 주택과 상가 보유자는 물건별로 각각 따로 세금을 부과한다. 주택에 대해선 주택 1채 보유자와 같이 처리되며, 상가도 1개 상가에 부과되는 방식을 따라 세금이 나온다. 상가는 세대별 합산하는 주택과 달리 개인별로 과세한다. 개인이 보유한 상가의 사업용 토지가 40억대 이상인 경우만 종합부동산세 대상이므로 세금 비율은 매우 작다. 이 때문에 세금 회피를 목적으로 내년 상가 투자가 활발해질 것이란 기대감도 나온다. 다만 내년 상가와 빌딩, 사무실에 대한 통합 과세 관련법을 개정할 움직임이 있다. 이 경우 2008년부터 상가에 대한 세금 부담도 커질 가능성이 크다. ■1주택 토지, ‘내년부터 토지 양도세 60% 중과’ 주택과 토지도 둘을 합산해 과세하지 않고 주택과 토지에 대해 각각 별도로 세금을 부과 한다. 주택의 경우 1주택자 부과방침에 따라 세금을 내면 된다. 그러나 토지는 내년부터 세금이 많이 강화된다. 먼저 비업무용 토지엔 보유기간에 상관없이 양도소득세를 무조건 60% 중과세한다. 주민세를 포함하면 66%나 된다. 현재 비업무용이라도 3년이상∼10년이상 보유하면 혜택을 주던 10∼30% 장기보유특별공제도 없어진다. 또 3억원 초과 비업무용 토지에 부과되는 종부세도 현재 개별 공시지가의 70%로 부과했으나 내년부터는 80%로 높아진다. 전문가들은 따라서 세금 부담만 커지는 토지는 연내 처분하는 것이 바람직하다고 조언한다. ■1주택 오피스텔, ‘오피스텔 용도 따라 달리 부과’ 주택과 오피스텔을 함께 갖고 있다면 오피스텔의 용도에 따라 합산 과세 여부가 결정된다. 오피스텔이 주거용이라면 주택으로 간주돼 1가주2주택자와 같이 세금 부담이 커진다. 양도세 부담도 50%로 커지며, 합산시 6억원 이상이면 종부세도 내야 한다. 반면, 오피스텔이 업무용이라면 ‘1주택 상가’ 보유자와 같이 주택과 오피스텔에 각각 따로 세금이 부과된다. 다만 내년부터 오피스텔의 주택 판정이 강화될 가능성이 크므로 염두에 둬야 한다.                                             jumpcut@fnnews.com 박일한기자

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