2007-09-02 00:50

http://blog.drapt.com/proto/1202131188661821502

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

지난주에 이어 이번주도 부동산 가치투자의 기초를 설명하고자 합니다. 가치투자에 적합한 덕목을 갖췄다고 부동산 가치투자에 성공하는 것은 아닙니다. 덕목을 갖추고 자신만의 투자 원칙을 세워 실행해야 가치투자에 성공할 수 있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자에 성공하기 위한 원칙 4가지를 소개합니다. 단기적인 시장 상황에 휘둘리지 않고 시장을 지배하기 위해선 자신만의 투자 원칙이 있어야 합니다. 처음에는 성공한 투자자들의 투자 원칙이나 투자 철학을 모방할 수밖에 없지만 궁극적으로 자신만의 투자 원칙을 세워야 합니다. 그리고 스스로 투자 원칙을 세웠다면 그 원칙을 시장상황에 따라, 유행에 따라 바꾸지 말아야 합니다. 물론 투자 원칙이 경험과 실수로 진화 또는 수정될 수는 있습니다. 투자 원칙을 세웠으면 글로 기록해두고 이를 주변 사람에게 알리는게 좋습니다. 이를 자신의 헌법으로 삼고 모든 투자 과정에서 지켜야 합니다. 투자 원칙을 제대로 지키고 있는지는 침체기 때 명확히 알 수 있습니다. 첫째, 자신이 잘 아는 부동산에만 투자하라 적극적인 투자자라고 하더라도 부동산 시장의 모든 부문에서 전문가가 될 수는 없습니다. 또한 될 필요도 없습니다. 무엇보다 자신의 투자성향과 능력범위를 파악하고 자신이 잘 아는 부동산에 투자하는 것이 중요합니다. “당신이 무엇을 아는지를 알고, 당신이 잘할 수 있는 범위에서 벗어나지 말라”는 가치투자의 철칙을 잊지 말아야 합니다. 아파트, 주상복합, 오피스텔, 단독주택, 상가, 토지, 빌딩 등 다양한 투자 대상 중에서 자신이 선택한 대상에만 집중해야 합니다. 투자 대상에 대해 잘 알려면 직간접적으로 관련된 자료나 책을 매일 읽고 연구하고 현장을 방문, 조사해야 합니다. 그리고 단기 시장 상황이나 전문가의 말이 아닌, 자신만의 눈으로 시장을 볼 있는 힘을 키워야 합니다. 즉 독자적으로 생각하고 투자를 결정해야 합니다. 초등학생에게 투자하고자 하는 대상에 대해 설명해보면 자신이 부동산 투자 대상에 대해 얼마나 잘 알고 있는지 알 수 있습니다. 초등학생도 이해할 수 있을 정도라면 투자 대상에 대해 제대로 파악하고 있는 것입니다. 둘째, 일생동안 최대 5번만 투자하라 벤저민 그레이엄이 세운 주식 가치투자 원칙을 보면 일생 동안 총 20회만 투자하라고 돼 있습니다. 이를 참고해 부동산 가치투자는 평생 총 5회 이내로 국한시키는 것이 좋겠습니다. 여기서 5회에는 투자하기 전 필수적으로 보유해야 하는 내집마련(순수한 거주 대상의 주택) 횟수를 제외하고 부동산에 순수하게 투자한 횟수를 말합니다. 총 횟수를 5회로 제한하는 것은 우선 부동산 특성상 단타로 사고 파는 것 자체가 힘들뿐더러 섣부른 매도나 매수로 최고의 투자 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 실수를 줄이기 위해서 입니다. 셋째, 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라 투자가치가 높은 부동산은 많지 않습니다. 따라서 3년 이상 장기간 내다보고 투자해야 합니다. 설령 3년 뒤에 팔 예정이라 하더라도 평생 보유할 가치가 있다는 확신을 갖는 부동산에 투자해야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 배우자를 고르듯이 투자 대상을 골라야 합니다. 시장 또는 경기의 단기적인 변동에 따라 투자하는 것은 위험합니다. 부동산 가치투자에 성공하기 위해서는 내재가치가 풍부한 부동산을 찾아 안전 마진이 확보되는 시점에 매입해야 합니다. 내재가치가 지속적으로 오른다는 확신만 있다면 시장 가격(시세)으로도 부동산을 매입할 수 있습니다. 악재가 언론 등에 공개됐음에도 가격이 하락하지 않고, 침체기에 매수세가 위축되지 않는다면 평생 보유할 가치가 있다고 봐도 좋습니다. 이 투자 원칙은 활황기의 흥분이나 침체기의 실망과 같이 심리적인 압박으로 투자 판단을 왜곡시킬 수 있는, 감정에 따른 투자를 억제시키는데 도움이 됩니다. 또 매도타이밍을 너무 빨리 잡아 최고의 투자 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 실수를 막아줍니다. 넷째, 분산투자가 아닌 집중투자를 하라 극단적으로 표현하면 분산투자는 가치투자의 적입니다. 저격수의 원샷 원킬(One Shot One Kill)이라는 철칙처럼 한번에 하나씩 투자에 집중해야 합니다. 예를 들어 40세에 마련한 여유자금 3억원으로 2~3곳에 투자한 경우와 한곳에 투자한 경우를 비교해봅시다. 언뜻 보면 한 곳에 올인하면 리스크의 발생 가능성이 커 보이고, 2~3곳에 투자하면 리스크가 분산돼 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있을 것으로 보입니다. 하지만 분산투자를 하면 평균 투자수익률에서 크게 벗어나지 못할 가능성이 높습니다. 전국 아파트값이 연평균 10% 상승했다면 분산투자를 한 사람의 연간 수익률은 10% 수준에서 크게 벗어나지 못하지만 집중투자를 한 사람의 수익률은 100%도 될 수 있는 것입니다. 보통의 수익률이 아닌 최고의 수익률을 원하는 가치투자자라면 집중투자를 해야 합니다. 리스크는 투자 대상을 잘 모르고 투자했을 때만 발생한다는, 자신 있고 적극적인 자세가 필요합니다. 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기 어렵다는 사실에서도 집중 투자를 해야 합니다. 즉 계란을 모두 한 바구니에 담아야 한다는 것입니다. 가치투자자에게는 바구니 마다 계란이 얼마나 들어있는지가 중요한 것이 아니라, 한 바구니에 담은 계란이, 썩은 계란이 아닌 싱싱한 계란이 얼마나 들어있는지가 중요합니다. 단타가 아닌 장기 투자로 평생 보유할 가치가 있는, 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기만 한다면 집중투자에 따른 리스크는 더더욱 걱정할 필요가 없습니다.

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