2008-02-21 22:49
http://blog.drapt.com/pr8840/4806511203601750412 
자료출처 : 강세중의 부동산이야기
원문출처 : http://blog.drapt.com/sjk2681
재개발 투자시 유의해야 할 점!!!
일부의 투자금으로 새아파트를 살수 있는 재개발,
일반적으로 재개발하면 제일 먼저 떠오르는 것이 지리적위치. 단지규모, 교통여권, 브랜드등을 따지게 된다
매물가격은 그지역의 기존아파트 시세로 가늠을 하고, 지리적위치등등에 사업단계별로 가격이 정해진다.
같은 지역이래두 구역별로 사업성이 모두 틀리기 때문에 그점에 유의를 해야할 필요가 있다
그사업성의 첫째요건이 비례율이다.
비례율이란??
개발이익률로 불리는 비례율은 재개발사업이 끝난후 조합이 벌어들인 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.
조합원 개인의 지분에 대한 재산평가액에 비례율을 곱한 금액이 조합원의 최종권리가액이 된다. 사업의 성과를 측정하여 자산가치를 사업성에 비례해서 되돌려 준다는 의미이다
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비례율=(사업완료후의대지및건축물의 총추산액-총사업비)/종전토지및건축물의 총가액 |
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조합원지분 평가액 X 비례율(사업성과를 비례하여 되돌려줌)=최종권리가액 |
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조합원분양가-최종권리가액=조합원추가부담금 |
1.일반적으로 조합원이 적어 일반분양이 많은 곳,
2.사업추진이 빠른곳(조합비용절감)
3.건축비가 상대적으로 싼 평지 등의 재개발 단지
4.종전토지및 건축물의 총가액인 구토지및 가옥의 총평가액이 작을곳
5.종후토지및 건축물 총가액이 높을곳
6.일반분양가가 높은곳
결론은 토지이용도가 효율적이지 못했던 재개발지에 최소의 비용을 투입하여 평가액이 높게 책정될 아파트에 투자하여 조합원분양받는 것이 최고의 투자라 하겠다.
**일례로, 다세대로 분할된 매물이 너무 많은 재개발 구역의 경우--- 소형평형의 입주권이 많아지게 되고, 조합원수와 총건립세대수와 큰차이가 없어지게 된다. 사업성이 낮아 조합원들에게 돌아가는 최종 권리가액(비례율이 낮기 때문에)이 낮게 형성이 되어 추가부담금이 높아질 가능성이 크다.
대형평형위주의 아파트 단지들은 비교적 가격상승의 앞장서 왔다고 볼수 있는데, 소형평형이 주를 이루는 단지가 된다면 향후 단지가치도 크게 향상될수 없게 된다.
조합원분양가 상승으로 인한 최종적으로 아파트 구입비용이 많아질수 있음을 유념해야 한다.
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