2007-07-28 14:02
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자료출처 : 대한민국의 새로운 블루오션!
원문출처 : http://blog.drapt.com/koyongso
가난한 사람들은 부자 되기를 갈망한다. 그러나 이들 상당수는 부동산투자에 대해 좋지 않은 선입견을 가지며 대체로 이중적인 투자관을 갖고 있다. 즉 부동산 자산가에 대한 상대적 소외감을 갖지만 자신은 큰돈을 벌어보겠다며 무모한 부동산투자에 뛰어든다. 오로지 운에 맡긴 투자물건에 집착하거나 미등기전매, 개발지 땅 같은 위험한 투자대상에 종자돈을 묻어두는 사례가 허다하다.
몇 년간 급격한 부동산가치 상승으로 소득 양극화가 심화돼 상대적 박탈감을 경험한 서민들은 호시절(?) 부동산정책만을 믿었다가 투자를 미룬 것에 대해 아쉬워하며 부동산투자에 반감이 팽배해져 있다. 주택 값 상승기에 더 내릴 것을 기대하며 수년째 전세살이를 전전하던 순진한(?) 투자자들은 소외감이 더 심하다.
부동산투자와는 인연이 없다고 한탄하면서도 늘 괜찮은 소액 투자처에는 관심이 많다. 일정 금액의 종자돈을 가진 사람들은 이제부터라도 자산 증식에 관심을 기울이면서 부동산투자 서적을 탐독하기도 하고 재테크설명회나 투자세미나에 참석해 열의를 갖고자 노력하는 가난한 소액투자자들이 많이 늘고 있다.
요즘 부동산시장은 침체기이다. 가격이 하향안정세를 이어가고 거래도 거의 없다. 까딱 잘못하면 투자 실패로 이어질 가능성이 매우 높은 위험시장이다. 따라서 종자돈을 활용해 부동산에 묻어두려면 투자전략을 짜둘 필요가 있다. 즉 안전하면서도 장기적인 수익이 기대되는 물건만 노려야 한다. 소액 종자돈 투자자를 위해 몇 가지 틈새상품을 소개하려 한다.
필자가 언급하는 투자대상은 누구나 안정적이고 절대적인 수익이 보장되는 종목은 물론 아니다. 그러나 투자경험을 바탕으로 소액으로 짭짤한 차익을 거두었던 실전 사례를 독자들에게 틈새투자처를 소개한다. 단, 투자종목에 대한 정확한 이해와 공부를 한 연후에 투자에 나서야하는 종목들이다. 잘만하면 짭짤한 자본소득도 기대할 수 있다. ‘학습형’ 투자처이자 ‘운’도 작용하는 투자처임으로 나름대로 철저한 종목분석 후 투자해야 할 종목들이다.
■ 경?공매 ‘토지’로 종자돈 불릴 기회 잡자
늘 강조하는 얘기지만 소액투자자는 값싸게 사는 길만이 투자에 성공하는 지름길이다. 생각해보라. 지금 부동산시장에서 몇 천 만원에 매입할 수 있는 투자대상이 얼마나 있겠는가? 호경기 시절과 달리 5천 만 원 안팎의 종자돈으로 돈을 불릴 만한 종목은 많지 않다. 그러나 경매 공매시장을 알면 값싸고 좋은 투자처는 널려있다.
그 중 대표적인 종목이 보상이 확정 또는 예정된 경?공매 자투리 토지이다. 전국이 개발열풍에 휩싸여 택지지구, 도로, 신도시로 개발되면서 경매에 부쳐지는 수용지역 내 작은 필지 토지는 소액투자자가 노릴만한 알짜 투자처이다. 통상 1년 남짓 보유했다 수용으로 인해 보상이 이루어질 경우 수 천 만원의 차익을 거둘 수 있다. 농지는 농지취득자격증명을 발급받아야 하나 규모가 작은 토지는 주말농장용으로 발급이 손쉽다. 도로수용 보상토지의 경우 낙찰가의 2배 보상도 흔한 일이다.
공유지분 토지도 최소금액으로 투자가 가능하다. 통상 지분 토지는 찬밥신세다. 최소 2~3회 유찰한다. 온전한 소유권이 아닌데다 지분권자의 공유자우선매수청구권 행사로 닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격이 될 수 있다. 그러나 항상 공유자우선매수신청을 하는 게 아니어서 공유지분을 값싸게 낙찰 받아 공유물분할청구를 통해 합법적으로 취득한다면 적은 돈으로 얼마든지 목돈을 마련할 수 있다. 특히 도로에 접한 지분 토지는 토지분할이 손쉽기 때문에 종자돈으로 노릴 수 있는 알짜 투자기회로 활용할 수 있다.
■ 내 몸과 취향에 맞는 틈새상품 찾아라
경매의 지하매물은 가끔 큰 수익을 안겨다주는 보물이다. 재개발이나 뉴타운 대상 지하 다세대와 연립, 구분 상가는 경매고수들이 눈독을 들이는 물건이다. 지하다 보니 감정가와 낙찰가율이 낮다. 이런 매물은 개발호재가 감정가에 반영이 안 돼 턱없이 낮게 감정되는 게 통례. 내 고객 O씨는 재개발 예상구역이었던 은평구 응암동의 반지하 다세대 40㎡를 3500만원에 낙찰 받아 1년 보유 후 1억 원에 되파는 대박물건에 투자한 후부터 돈 되는 지하매물 사냥에 본격적으로 나서고 있다.
대형건물 지하 아케이드 내 소형상가도 입지와 상권에 따라 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있는 ‘저가매입 고수익’ 틈새종목이다. 경매에서 애물단지라 2~3회 이상 유찰되는 소액물건이다. 내 고객 Y씨는 신도시 역세권의 7층짜리 업무용 건물의 지하상가 50㎡를 2800만원에 낙찰 받아 인근 유통업자에게 창고로 보증금 1000만원, 월 30만원에 세를 줬다가 1년6개월만에 감정가인 5천5백 만 원에 세입자에게 되팔았다. 수요와 수익성을 예상한 가치투자에 성공한 사례이다.
임야도 적은 돈으로 큰 차익을 거둘 수 있다. 남들이 잘 쳐다보지 않는 묘지 있는 산은 헐값에 장만하기 쉬운 종목이다. 묘지 관리 상태에 따라 주인을 찾기 쉬울 때 낙찰 후 후손들에게 제값 받고 분할매각 한 다음 나머지 필지는 가족묘지 등으로 매각한다면 수요자 찾는 길이 어렵지 않다. 이런 매물들은 5천 만 원 미만 자금으로도 투자할 수 있다.
■ 추첨 분양하는 청약상품은 돈이다
청약상품은 추첨과 공개경쟁입찰 형식으로 나뉜다. 사업을 시행하는 공공기관이나 민간 시행업체는 일정한 청약자격을 갖춘 무주택 또는 인근 거주민을 대상으로 공개 분양하는 데 경쟁을 뚫고 당첨되면 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 입찰금액은 통상 분양가의 5~10% 선이며 분양상품에 따라 분양 후 즉시 전매가 가능 또는 소유권등기 직후 전매가 가능하다. 경쟁률이 높을수록 손 바뀜이 쉽고 일정 시세차익을 거둘 수 있다. 주변 거래가보다 값싸게 분양됐다면 최대 60~70%까지 대출이 가능해 큰돈이 없어도 된다.
무주택자를 대상으로 지자체에서 분양하는 개별형 단독택지는 주변 택지 값보다 통상 10~30% 저렴한 게 통례이다. 추첨방식으로 분양하는 택지는 20세 이상 무주택세대주에게 분양하는 데 소액투자자들로부터 인기가 높다. 잔금은 지정은행으로부터 대출 받아 소유권등기를 마치고 바로 전매할 수 있다. 규모가 큰 택지지구의 경우 프리미엄이 수 천 만원을 넘어 양도세를 제하고도 차익이 통상 직장인 연봉에 가까운 차익을 거둘 수 있다.
신도시나 호재 지역 내 신규 오피스텔 분양물량 청약도 서민들이 프리미엄을 예상하며 노릴 수 있는 투자 대상이다. 수요에 비해 공급물량이 부족한 신역세권 중소형오피스텔은 아파트 못지않은 가격상승 현상까지 나오고 있다. 바닥 난방이 허용된 규제완화 오피스텔은 아파트를 구입하지 못한 실수요자들이 몰려 아파트 못지않은 전매차익을 얻을 수 있다. 청약통장 가입여부와 상관없이 청약할 수 있고 전매제한이 없으며 주거용이라는 입증이 어려워 양도세 중과규정을 적용하지 않는 경우가 많다.
■ 간접투자 상품은 안전한 소액투자처이다
신중형 투자자라면 간접투자 상품으로 종자돈을 불릴 수 있다. 바로 리츠와 부동산펀드이다. 부동산투자회사법 시행과 2009년 자본시장통합법 시행으로 앞으로는 다양한 부동산 간접투자상품이 출시될 예정이다. 해외 투자형과 수익형 펀드는 연 10% 안팎의 수익을 기대할 수 있다. 전문성과 거대 자금으로 운용하는 간접상품은 든든한 장기상품으로 안성맞춤이다.
부동산 불황기를 맞아 값싸게 나온 매물을 대상으로 소액투자자들을 끌어 모아 공동구매, 공동투자해 저가매입 후 되팔아 종자돈을 불릴 수도 있다. 사설펀드와 함께 인터넷 공동투자 모임에서 운용하는 이들 공동투자자들은 최소 1000만원 정도로 지분투자를 한다음 저가에 나온 모텔, 개발지 토지, 임야, 아파트형공장, 주유소, 민간택지지구 체비지 등 리모델링 및 개발 후 고수익이 예상되는 틈새종목에 돈을 묻는다. 전문가 또는 경험자들이 투명하게 운용하므로 원금손실 가능성을 줄여준다.
소액투자의 단점은 투자에 실패할 경우 원금손실 가능성이 높고 환금성이 떨어진다는 점이다. 투자 손실을 미연에 방지하기 위해서는 위험관리에 집중하고 투자처에 대한 정확한 지식이 필수적이다. 투자 전 투자 경험자나 업계 전문가로부터 위험성과 투자성에 대해 자문 받는 것이 유리하다.
전문적인 지식 없이는 ‘부동산 불패’도 없다. 소액투자로 성공하려면 부동산에 대한 충분한 지식과 경험, 그리고 열린 마음이 필요하다. 중산층이 되려면 재테크는 기본이라지만 자신 없고 생소한 투자처에 돈을 묻어두어선 곤란하다. 묻고 또 묻고 한 걸음씩 틈새시장과 저가매입 시장을 연구한다면 적은 돈을 불릴 알짜종목은 얼마든지 있다. 물론 틈새상품은 수익률을 높이기도 하지만 위험부담이 크다는 이중적 의미가 있음을 염두에 둬야 한다.
※윤재호 메트로컨설팅 대표
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