서울의 한강변 아파트 단지들. 전문가들은 올해 국내 아파트 시장은 전반적인 하락세에서 탈출했다는 평가를 하고 있다. 내년 부동산 시장은 회복세가 예상되지만 급등세는 아닐 것으로 전망된다.

재개발·뉴타운 이주 맞물려 소형주택난 가능성도
내년 부동산 시장은 실물 경기 회복의 영향으로 전반적으로 회복세를 보일 전망이다. 다만 대세 상승보다는 이전 고점을 회복하기 위한 시도 정도에 그쳐 상승에너지는 강하지 않을 것으로 예상된다.

◆정책·금리 등 4대 변수에 주목
내년에 가장 주목해야 할 변수로는 정부 정책을 꼽을 수 있다.

최근 '중립' 혹은 '규제'로 돌아선 정부의 정책 기조는 내년에도 지속될 가능성이 높다. 시장이 불안해지면 정부가 속도 조절에 나설 가능성이 높다.

금리 동향도 눈여겨봐야 한다.

출구 전략이 시행돼 금리가 급격히 오르면 부동산 시장도 영향권에 들어간다.

금리와 집값은 통상 반비례한다.

따라서 내년에는 금리 상승 가능성을 감안해 투자시 자기자본 비율을 집값의 70% 이상으로 높이는 등 안전 투자가 유리하다.

내년 6월 지방선거를 전후해 각종 선거공약 남발로 시장이 불안해질 가능성도 있다.

작년 국회의원 선거 당시 후보자들이 쏟아낸 뉴타운, 재개발 공약이 집값을 끌어올렸던 전례도 있다.

다만 내년에는 뉴타운이나 재개발처럼 휘발성이 강한 공약이 나올 가능성은 그리 높지 않다.

아파트 입주 물량만 따지면 집값 상승 압력은 크지 않다. 전국 아파트 입주물량은 올해보다 늘어난 30만가구 정도. 수도권(17만가구)은 2005~2009년 평균 입주물량(15만4가구)보다도 10% 이상 많다.

문제는 아파트 대체재인 다세대, 빌라, 오피스텔의 공급 위축. 이들 소형 주택은 내년부터 철거가 본격화할 재개발, 뉴타운 이주수요와 맞물려 소형 주택난을 일으켜 전세·매매가 불안으로 이어질 가능성이 있다.

지방 주택시장은 미분양 물량이 여전히 많지만, 수요층이 두터운 역세권, 대학가, 산업단지를 중심으로 다소 온기를 띨 것으로 보인다. 그러나 공급 과잉인 중·대형은 회복세가 더딜 전망이다.

◆분양시장으로 쏠림 현상 여전
최근 주택 수요자의 관심은 온통 분양시장에 쏠려 있다. 과거처럼 분양가가 비싸지 않은 데다 입지 좋은 물량이 많고, 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않기 때문이다.

이런 열기는 신규 분양 양도세 특례시한인 내년 2월 초까지는 이어질 것 전망이다. 이후에도 2차 보금자리주택과 위례신도시 사전예약 등이 기다리고 있어 청약에 대한 관심은 지속될 것으로 보인다.

기존 주택 시장은 투자자들의 관심영역 밖으로 밀려나는 효과가 있어 거래 위축 요인이 될 수도 있다. 다만 건설업체들이 최근 양도세 특례를 노린 막판 밀어내기 분양에 나서 민간 부분에서는 내년 2~3분기 일시적으로 분양 공백이 발생할 가능성도 배제할 수 없다.

토지시장은 주택이나 상가와 달리 기업 수요가 가격 흐름을 좌우하는 가장 큰 요인이 된다. 내년에는 4대강 개발사업과 그린벨트 보상금이 변수이긴 하지만 참여정부 때처럼 폭발성은 낮다.

땅값 회복세도 외곽보다는 도심, 지방보다는 서울과 수도권에서 상대적으로 강하게 나타날 것으로 예상된다.

[박원갑·부동산1번지 대표]