2009-06-30 12:08

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자료출처 : 지식부동산 > 전문가 칼럼

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-아파트 투자의 생명줄은?-

  아파트 분양권이란 분양받은 아파트에 입주할 수 있는 권리문서 즉, 분양계약서를 지칭하는 뜻으로 정의를 내려야 하겠군요. 따라서 아파트를 분양받은 후 분양계약서를 갖게 되면 해당 아파트에 대한 분양권을 갖게 된다는 표현이 옳겠습니다. 오피스텔도 마찬가지고요.

이 제도의 내력까지 설명을 한다면 10년 전 외환위기를 만났을 때 전국적으로 미분양 아파트가 쌓이게 되자 이를 해소시키기 위한 방편으로 아파트를 분양받은 사람이나 그 분양권을 산 사람은 한 번이고 열 번이고 입주 전까지 그 계약서를 다시 팔수 있는 권리를 주기 위해 만들어진 독특한 제도인 것입니다.

따라서 이 제도는 미분양 아파트를 해소하는 직접적인 역할을 하기도 했었지만 단기 시세차익을 목적으로 청약시장에 과열현상을 가져오기도 했었지요. 심지어는 “떴다방”이라는 신조어까지 등장하게 되었음을 잘 기억하고 계실 겁니다. 모델하우스 부근에 잠깐 왔다 사라진 파라솔 부대가 있었거든요.

정부정책이나 제도는 그 근본취지에 맞도록 묘미를 살려 잘 운영하고 이를 잘 지켜 가면 좋은 정책이 될 수 있으나, 악용을 하게 되면 부작용을 초래할 수도 있는데 이 분양권 전매제도가 바로 그런 제도가 아닌지 아리송합니다. 바른 길로 가지 아니하고 옆길로 가는 그런 제도 말입니다.

참여정부 때에는 이 제도가 서리를 맞고 자취를 감추기도 했었지만 지금은 다시 보급화 돼 있고, 요즘은 미분양 아파트 해소에 상당한 이바지를 하고 있음이 눈에 들어옵니다. 더구나 입주 후 5년 동안 양도소득세를 감면해주는 제도까지 겹치고 보니 지금의 분양권은 양 날개를 달았다는 느낌이 드는군요.

그런데 사람들은 이러한 아파트나 오피스텔의 분양권의 묘미를 잘 모릅니다. 분양을 받으면 꼭 입주를 해야 되는 줄로만 알고 있기도 하고, 또 많은 돈이 있어야 분양을 받는 것으로 알고 있더군요. 그리고 그걸 어떤 방법으로 사고파는지를 모르고 있음이 다반사라는 겁니다.

자신이 가고 싶은 곳에 분양을 받을 수 없을 때에는 분양권을 사면되고, 분양을 받았더라도 가기 싫으면 팔면 되는 것임에도 그렇지 못하고 있으니 웬일일까요? 필자는 요즘 아파트 투자는 분양권 매매와 미분양 아파트가 꽃이라는 말씀을 드리고 싶습니다.

<<어떤 아파트의 분양권을 사야하나>>

1. 청약경쟁률이 높았던 아파트

초기 청약경쟁률이 높았던 아파트들도 일부 평형에서는 미분양이 발생하는 수가 허다합니다. 그런 아파트는 초기 분양권 값이 비교적 싼값에 이루어집니다. 대부분 저층이나 규모가 큰 평형에서 미분양이 발생하는데 이런 미분양은 금방 해소 되고 미분양이 떨어지면 바로 프리미엄이 붙게 됩니다.

만일 그곳을 가고자 했으나 기회가 닿지 않아 가지 못했다면 값이 싼 프리미엄을 주고라도 사 놓으면 좋다는 말씀을 드립니다. 그런 아파트는 입주 때 다시 웃돈을 형성하게 되는 일이 일반적이니까요. 대신 단기차익을 노리고 분양을 받았다면 섭섭하더라도 적은 이익에 팔고 나오는 지혜가 필요하겠지요.

2. 어느 지역에 있는 아파트가 좋은가?

아파트는 우선 사람이 많이 모이는 곳이 좋다고 봐야지요. 그래야 인프라가 빨리 형성되고 기존 생활권을 사용할 수 있기 때문입니다. 지역선정은 자신의 자금사정과 밀접한 관계가 있는 것이므로 자금에 맞춰 투자를 하되 반드시 그 지역에서 랜드마크가 될 아파트를 고르라는 것입니다.

이 정도면 괜찮겠다, 가 아니고 이 아파트는 이곳에서 최고가 되겠구나, 라고 생각되는 아파트를 골라야 하는 것입니다. 그런 조건을 갖추지 못했다면 차선책으로 기존인프라를 이용하거나 학군이 좋아야만 하는 것입니다. 이제 전철역이나 새로 생긴 고속도로의 호재는 크지 않습니다. 요즘 웬만한 곳은 가까운 거리에 다 전철역이 있고 고속도로가 있으니까요. 아산. 신창. 파주, 문산 지역까지,

3. 어느 회사가 짓고 있는가.

크고 작은 건설회사들은 기술력에 차이가 있습니다. 아파트를 많이 지어본 회사들은 지하 구조나 골조 올라가는 모습부터가 다릅니다. 경력이 미천한 시공회사나 자금력이 부족한 시행사가 지은 아파트는 끝마무리가 매끄럽지 못하기도 하지만 하자가 많이 발생하지 않던가요. 입주 후에 보수도 잘 해주지 않고,

아파트 이름에 따라서 값이 벌어지는 시대는 이미 지났습니다. 어느 회사가 수분양자 편에 서서 아파트를 지었느냐가 문제이지요. 중견건설사라도 아파트를 잘 짓는 회사들은 많이 있습니다. 필자는 그런 회사에서 아파트를 지을 때에는 꼭 가서 현장을 견학합니다. 내 집처럼 짓고 있는 회사- 그런 회사가 지은 제품이라야 하는 것입니다.

4. 가격경쟁력이 있는가.

초기 분양가가 너무 부담스러우면 일단 매수 세력이 덤벼들지 아니하여 거래가 끊기게 됩니다. 인근 기존주택과 비교해서 20%를 넘지 않음이 좋고 품질에서 차별화가 돼야 합니다. 그러나 그도 정도 차이이지요. 너무 싼 것만 고르다가는 비지떡일 수도 있으니까요. 싼 비지떡은 오히려 비싼 것만 못하는 수가 있음도 종종 봐 왔습니다.

중도금을 무이자로 해준다, 입주 때 일정시세를 보장해 준다, 확장비나 옵션이 무료다, 승용차를 끼워준다는 등의 조건은 없는 것 보다는 좋지만 꼭 장밋빛은 아니라고 봐야지요. 건설사에서는 당초 정했던 이익금 중 일정 이익을 포기하고 그런 희생을 하겠지만 알고 보면 모두 자기 돈이라 생각하면 되는 것입니다. 그런 말을 두고 “찬장 밑에서 숟가락 줍는다”고 하던가요.

<<미분양 구입과 분양권 구입에 참고할 사항들>>

1. 거리감을 잊지 말라

우선 집 장만이 급하다고 강남에 생활권을 가진 사람이 유행하는 신도시 따라 멀리 가는 일은 바람직하지 못합니다. 별 보고 집 나간 사람이 별 보며 집에 온다면 직장이 아니라 고역을 치른다고 해야 하겠지요. 어느 거리이건 1시간을 넘게 되면 생활에 여유가 없게 된다고 봐야 할 것입니다. 어린애도 일주일 동안 엄마, 아빠 얼굴 못 봐 징징거리게 되고,

입주를 하지 않고 분양권으로 매도하려면 상관이 없겠지만 실 거주까지 고려하고 집을 마련하는 일이라면 하루 2시간 이상을 출퇴근에 허비하는 일은 너무 아까운 시간이 아닐는지요.  어느 교통편을 이용하건 출근이나 퇴근에 각 1시간 이상을 소비하는 일은 경제적으로도 손해가 되는 것입니다.

2. 소액으로 투자하고 정부정책을 이용하라

지금 1천만 원 내지 5천 만 원의 적은 돈으로 투자를 하고 싶다면 가장 좋은 방법은 나중에 시세상승이 있을만한 미분양 아파트를 분양받거나 소액의 계약금이 걸린 분양권을 사는 방법이 좋다고 봅니다. 지금의 미분양 아파트는 입주 후 5년 동안 양도소득세까지 감면받게 되므로 “꿩 먹고 알 먹는 식”이 되고 “도랑치고 가재 잡는 격”이 되는 것입니다.

자금이 적다 보면 아무래도 서울에서는 거리를 늘려 잡아야 하는데 거리가 멀더라도 나중에 시세가 오를만한 곳이 지역마다 있긴 있더군요. 이걸 고르려면 독수리눈을 가져야 하는데 그게 쉽지 않다는 것입니다. 현장도 여러 번 가 봐야 하고 지역여건도 조사를 해 봐야 하기 때문에,

3. 백문이 불여일견(百聞不如一見)

조용히 방이나 사무실에 들어 앉아 “어디로 갈까요?”라고 전화하거나 “어디가면 그런 거 있어여?” 라고 글 올려도 대답하기는 어려운 일이고, 그런 분들에게는 설사 알려 줘 봐도 가는 사람은 눈을 씻고 봐도 없었습니다. 뜻도 없이 해 본 장난으로 알고 있지만,

여자분 혼자 와서 종일 상담하고 현장 구경하고 간 다음 날 남편분이 또 와서 온갖 것 다 물어 보고 또 현장구경하고 가기도 합니다. 2-3일 후에는 어린애들까지 총출동해서 오기도 하더군요. 이왕 공짜로 올 바엔 모두들 한날한시에 왔으면 좋으련만,

선택은 자신들이 해야 함에도 아주 밥숟가락을 입에 넣어 주기를 원하는 사람도 많습니다. 수억 짜리 아파트를 사려면 그만한 수고는 스스로 해야 할 것임에도 그렇지 않다는 것입니다. 전문가를 찾아 직접 세상 돌아가는 얘기를 듣자마자 눈치 빠른 사람은 금방 감을 잡는 걸 늘 느끼고 있지요. 그저 방콕(방에 콕 들어박힘)신세가 되어 공짜로만 얻으려고 하면 공짜만 남는 법이라 정보획득에서부터 투자를 하심이 옳다고 봅니다.

<<결론>>

지난 2년 동안 부동산은 방전된 베터리가 됐었기 때문에 이제부터는 충전을 할 때가 왔다고 봐야 하겠네요. 국내총생산(GDP)대비 국가채무비율이 올해는 35%를 넘고, 내년에는 40%에 다다를 전망이어서 앞으로도 위기감은 이어지리라 봅니다.

그러나 멈추진 않았지만 속도는 줄었기에 지금은 쉬고 있는 중이라는 표현이 옳을 것입니다. 충전은 쉴 때 해야 하겠지요. 적은 밑천으로 충전을 하려면 어려운 일이겠지만 독수리처럼 눈을 휘둘러보면 어디엔가 길은 있을 거라는 생각을 합니다.

지금은 미분양 아파트를 사도 좋고 가고 싶은 곳의 분양권을 사도 좋다는 말씀으로 결론을 내립니다. 당장은 5만 원 권이 아까워서 지갑에 넣어 두겠지만 그게 범람하게 되고 경제 시장의 양지쪽에 꽃이 피게 되면 그때쯤 이 칼럼은 아무 쓸모없는 글이 되고 말 것입니다. 유통기한이 지났으니까,

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

가을학기 부동산학과 학생모집 안내 전화

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