2009-05-06 10:45

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자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

           현 화폐제도로는 부동산 오를 수밖에 없다

본인이 그 동안 중국에서 부동산 투자 사업을 하고 급격한 위엔화 절상으로 귀국하여보니 국내는 거품이니 붕괴니 하며 온통 주요 관심사가 된 것 같아 사견을 피력하여 봅니다.

2004년 제 저서에서 무조건 중국 부동산에 투자만하여 놓으면 환율 차익으로 큰 수익을 볼 것이라 하였습니다. 최근 약 6개월 사이 약 80%가 절상되었고 저 또한 졸지에 돈 벼락을 맞은 사람 중 하나이며 저의 의견을 받아 주신 분 들은 큰 수익을 보셨을 것입니다.

저도 이렇게 빨리 현실이 다가오리라는 것은 몰랐었고 현 상황이 계속 유지 될지는 알 수는 없지만 장기적으로 보면 위엔화가 달러의 수준 까지 갈 것은 믿어 의심치 않습니다.( 즉 현 1 위엔화 당 220원 수준이나 달러의 수준인 1300원까지 간다면 20년 내 6배의 환차익을 가만히 않아서 얻을 수도 있다는 것입니다.)

그럼 으로서 위엔화와 달러화와 엔화의 변동은 국제화 시대에서 우리의 운신의 폭을 결정하는 중요한 사항 중 하나입니다.
얼마 전 한국의 30평 아파트를 팔면 중국 및 일본에서 60평,15평을 살 수가 있었는데 이제는 30평,7평 밖에 살 수 없는 것이 현실이 되었습니다.

그러니 결코 부동산 값이 하락한다고 좋아 할 것만도 아니며 그렇다고 부동산 값이 저렴해 졌다고 집 없는 분들이 집을 장만 할 수 있는 것도 아닙니다. 그래서 향후 부동산 값이 어찌 될지 한번 분석해 보겠습니다.

제가 보기엔 "현 화폐제도 하에서는 부동산값은 오를 수밖에 없고 단 주기만 있을 뿐“으로 생각합니다. 사실 현 화폐제도 즉 달라의 기축통화제도는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)의 화폐발행 권한이 전 세계의 경기 및 부동산값을 통제 할 수 있을 정도의 막강한 힘을 가지고 있습니다.

그러나 아쉽게도 이사회의 소유는 미국정부가 아니라 몇 개인의 소유물이란 것을 아는 사람은 몇 명 되지 않고 또 기사화 되지도 않습니다.
 
간단히 이사진 7명이고 임기는 14년이나 2년에 한명씩 임기가 완료되므로 임명권자 대통령도 마음대로 할 수가 없으며 감사권도 없으므로 예산이 어찌 집행되는지 알 수도 없고 주요 언론도 그들의 통제권에 있으므로 기사화 되지도 논의되지도 않고 있습니다.
 
이것을 논하면 많은 지면이 필요하므로 생략하기로 하고 즉 그들은 BIS비율(12.5%)를 활용하여 간단히 미국정부로부터 채권을 발행받아 그것을 담보로 이자를 받고 돈을 찍어 시중에 공급합니다.(즉 8천5백만 달러 채권을 받으면 10만 달러의 인쇄비용만 있으면 10억 달러를 만들어 낼 수 있다.)

그 권한으로 그동안 대공황, 세계대전, 일본의 몰락, 남미 및 동유럽과 아시아 금융위기, 한국의 IMF를 만들며 부동산의 가격조정을 통해 막대한 부를 흡수 하였고 이번에 미국도 서브프라임으로 그들의 알토란같은 부를 흡수하며 전 세계로 확장시키고 있다.

90년 일본은 마지막 2년간 광란의 부동산 열풍으로 거의 300%의 부동산 상승으로 일본의 강남 도쿄 치요다구 구단미나미 및 미나토구 시로카네다이 등은 평당 4억 원을 호가 하였으나 지금은 1억 원까지 내려갔으나 우리가 느껴보면 환율 차이로 2억 원 선이므로 우리의 강남 삼성동아파트 약 4천만 원과 비교해보면 우위에 있으나 일본의 GDP는 약3만5천 달러이고 우리는 2만 달러이니 참조를 바랍니다. 과거의 모든 사안은 우리가 일본을 똑 같이 답습해 가는 것을 볼 때 우리도 3만5천 달러가되면 강남도 평당 1억 원 단위가 되지 않을까합니다.

같은 서울시에서도 강남구와 금천구는 약 3배의 차이를 보이고 있습니다. 이것으로 볼 때 부동산은 희소성과 사회여건 등 전반적인 상황이 종합되어 결정되어 진다 보아집니다.

거품이니 뭐니 떠들 것 없이 자신의 처지를 반영하여 강남이던 금천구던 인천이던 자신의 처지에 만족하며 거주하고 인생을 풍요롭게 살면 될 것으로 봅니다.

모든 상황으로 볼 때 부동산의 결정 요인은 수요 및 공급, 희소성, 대출허용 여건, 국내 국외 주식, 외자유입, 등 이루 말할 수 없는 여러 경제요인에 의해 좌우 될 것 입니다.

그러므로 저는 부동산값은 단기적으로는 미국이 서브프라임을 어찌 극복하고 향후 다가올 CDS(즉 보증 성격의 채권으로 2007년 표출 기준만 여러 금융기관이 63조 달러 부채)를 어떻게 해결해 나가냐는 외부의 문제로 결정 될 것이나 더 이상 폭락은 국가 부도에 직면 할 수 있으므로 정부 차원으로 해결할 것이므로 지금이 최저점으로 보이며 장기적으로는 경기부양으로 풀린 많은 자금 및 규제완화로 또 한 번의 큰 장이 설 것 이라는 패에 걸겠습니다.

그러므로 부동산의 가치가 결정되는 것은 우리의 의욕과 바람이 아니고 국가의 정책과 돈의 유동성이 아닐까 합니다.

앞에 규제완화와 경기부양으로 풀린 돈으로 장기적으로는 또 한 번 큰 장이 설 것 같다는 의견을 낸 적이 있었습니다. 물론 제 의견이 저도 틀렸으면 하는 바램입니다.

제가 일본의 부동산이 붕괴하던 1990년 3월 저는 자동차회사에 근무 하면서 운이 좋아서 부동산으로 누구보다 큰돈을 모았습니다, 당시 1억 원으로 땅을 사러 다니면서 왜 이리 부동산 값이 비싸지 하며

이젠 막차 같다는 생각으로 지금 안산 역 사거리 그린벨트 농지를 평당 6만원에 사러 아내와 함께 갔었습니다만 무슨 이윤지 잘 기억이 나지 않지만 사지를 못하고 돌아 와서(그 땅이 지금은 그린벨트가 풀려 평당 700만원이 넘습니다,)제주도에 평당 1만원으로 땅을 샀습니다.

그러나 사자마자 제주도를 노태우 정권이 토지 거래 허가 지역으로 묶어 10년간 거래도 할 수 없었으며 제주도는 그때도 인구가 50만 명 지금도 50만 명이고 지금은 평당 3만 원 수준에 경치가 하도 좋아서 건축을 할 수도 없는 땅이 되어 있습니다. 지금은 이것이 내 팔자구나 하며 자손 3 대후에는 개발 할 수 있겠지 하며 잊어버리고 삽니다.

이 말씀을 드리는 것은 부동산은 같은 기간에도 재료에 따라 100배의 차액을 발생 시킬 수도 있으니 지금 모든 것을 강남에 비교해 거품이라 하는 것은 문제가 있는 것입니다. 강남은 한국은 산지가 70%이고 토지 이용율이 6%인 국가에서 0.001%의 면적이며 한국인의 80%가 살고 싶어 하는 협소한 곳으로서 미국 뉴욕, 영군 런던, 일본 도쿄, 중국 상해 어디나 동일 조건입니다.

그 후 IMF로 어린나이에 쉽게 돈을 벌어 세상을 우습게보고 운영하던 제조업이 부도를 맞아 지하철도 훔쳐 타고 다니던 시절도 있었습니다. 잠시 2년의 시간이었지만 저는 20년의 삶만큼 많은 것은 배우고 느낀 시간 이었습니다. 그리고 이제 한국의 부동산은 거품으로 보고 2000년부터 중국에 진출 했습니다. 그러나 지금까지 부동산 값은 계속 올랐습니다.

처음에는 자동차 부품 제조업을 구상했지만 아직 먼 이야기이고 보이는 것은 땅 이였습니다. 한국의 1980년 시점으로서 저의 눈에는 노다지가 다름없었으며 물론 지금 나름대로 큰 수익도 얻었습니다.

2004년 대학원에서 중국부동산 강의를 하며 만든 자료를 많은 분들이 널리 알려서 모든 분이 지식을 쌓도록 하자는 의미로 지금은 품절 되었지만 저자 이병오, 부연사, “중국 땅 따먹기” 및 “뜨는 중국 땅과 지는 한국 땅”을 출판 하였습니다.

그때 일본의 예를 들며 이제 한국도 막차이고 폭락의 상태가 오니 중국 땅으로 갈아타라고 기술 하였지만 2006년 까지 계속 올랐습니다. 아니 1990년부터 막차라 보았는데 2006년까지 올랐습니다.

당시 중국 땅으로 갈아타라 주장한 이유가 돈만 투자해 놓으면 가만히 않아서 환차익을 볼 것이라 하였습니다. 당시 중국은 1994년 1 달러 대 4.5 위엔을 1 달러 대 8.2 위엔으로 강제 절하 시키고 고정 환율로 묶어 버리므로 서 그동안 미국을 상대로 많은 이익을 취하여 왔습니다.

2006년 미국의 압력으로 변동제를 택해 지금은 6.7위엔 정도까지 절상 된 걸로 알고 있습니다만 미국은 이번 기회에 5위엔까지 절상 시킨다는 목표로 오바마가 취임하자마자 중국을 환율 조작 국으로 선포하고 일전을 벌일 준비를 하고 있습니다만 이제 중국도 예전의 모습이 아닌 미국의 최대 채권국 입장으로서 한판 벌일 준비를 하고 대응하고 있습니다.

최근 한국과의 관계에서도 1위엔 대 130원 수준 이었으나 이제는 230원 수준까지 6개월 사이 벌어져 버렸습니다. 이제 그들의 부동산도 우리의 3분의 2수준으로서 그들 인민의 대졸 초임이 30만원 수준임을 생각하면 어찌 보면 우리의 부동산 현실은 애교로 보아 줄 수도 있지 않을까 합니다.

또한 일본은 폭락 2년 전 프라자 회의에서 1 달러 대 250엔을 2년 사이 120엔대로 절상에 강제적으로 합의 당한 결과 기업이 수출의욕을 상실하고 부동산 투자에 전념하고 그 토지를 담보로 재 대출하며 광란의 시대를 이끌었고 개미들이 가세해서 그야 말로 광란의 시대를 맞이하고 있었습니다.

그 결과는 잃어버린 10년이라 하였으며 평균 70%의 하락을 보이며 예전에 기술 하였듯이 우리가 볼 때 강남의 최 요지 삼성 아이파크와 유사한 도쿄 아파트가 평당 1억원을 호가 하고 있습니다.

우리도 2006년 광란의 시대가 있었습니다. 그러나 말년에 노무현 정부가 대 못질을 하는 바람에 그 광란의 시기에 도달하지는 않았습니다. 그때 부동산 사무실엔 평균 10명씩 대기 매물을 기다리고 있었습니다. 만일 대 못질이 없었다면 우리도 지금 70%의 하락의 현실을 맞이하고 있을 것 입니다.

이상으로 볼 때 이제는 세계는 국제화 시대로서 우리 국내의 문제로만 보는 시대는 지나갔다고 봅니다.
부동산은 양면의 칼을 가지고 있습니다. 우리의 경제는 부동산이 뒷받침 하고 있습니다. 전 국민의 30%가 유사업종에 근무 또는 투자를 하고 목을 매달고 있는 실정으로서 하락 시에는 정부의 몰락도 생각해 볼 수 있는 절실한 입장이나 그렇다고 학교를 졸업하느라 빚에 쪼들리고 일자리도 없는 젊은 세대를 볼 때 이러지도 저러지도 못하는 것이 정책 입안자의 고민이 아닐까 합니다.

우리가 느끼듯이 부동산 값은 백약이 다 필요 없습니다, LTV, DTI 두 칼만 잡고 조정하면 1년 내 부동산 값을 2배도 만들 수 있으며 반 토막도 낼 수 있습니다.어제 양도세도 다 풀었습니다. 이제 대 못질은 등기부상 실거래가 기재 하나만 남았습니다. 상황에 따라 정책에 따라 이 중요한 국가사안이 뒤 바뀌고 조정되는 것이 엄연한 현실입니다.

결론은 무식한 소리로 돈의 유동성과 정부의 정책이 모든 것을 결정합니다.

매일경제 칼럼 전문위원

이병오 ( bolee0527@hanmail.net)

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