2008-01-05 11:43

http://blog.drapt.com/posodong/2413571199501020170

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

(♡아기곰♡ 82탄) 2008년 새벽을 열며

아기곰동호회 여러분 안녕하십니까?

다사다난했던 2007년도 저물고 2008년 무자년(戊子年) 새해가 밝았습니다.

 

< 현재 시장 상황 >

지난해에도 부동산시장에는 많은 변화가 있었습니다. 현재, 부동산시장은 대통령 선거가 끝난 이후 국지적으로 바람이 불고 있습니다. 매수 문의도 늘고 있는 추세이며, 이에 따라 급매물들은 거의 소화가 되고 저가 매물들 위주로 거래가 되고 있습니다. 그동안 거래 부진으로 인해 자금이 묶여있던 분들에게는 반가운 소식이 아닐수 없습니다.

 

시장에 바람이 불게되는 원인에는 크게 두가지가 있습니다.

 

첫째는 정치적인 원인입니다.

 

시장주의자인 한나라당 이명박 후보가 당선됨에 따라 부동산 시장의 각종 규제가 완화될 것이며, 이에 따른 부동산 가격 상승이 예상된다는 섣부른 전망에 따라 수요자가 움직이기 시작하게 되었습니다.

 

이런 설(說)차원의 이야기는 누구나 할수있는 것이지만 이를 언론에서 기정사실화하는 경향이 있습니다. 언론의 속성상 약간의 과장된 보도는 늘 있어왔지만, 특정 목적을 가지고 보도하려는 매체도 나오고 있습니다. 이것이 무엇을 의미하는지를 잘 생각해보아야 할 때입니다.

 

우리 동호회원들처럼 평소에 공부를 많이하거나 여러 소스의 글을 많이 접하는 수요자라면 언론의 보도 내용에 흔들릴 가능성은 상대적으로 적습니다. 그러나 인터넷을 접하지 못하는 대다수의 수요자들은 언론의 보도 내용을 액면 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 본인들도 그렇게 생각하고 있는데, 언론 보도에서 같은 논조로 나온다면 이를 진실로 철석같이 믿게되는 것입니다.

 

둘째는 시장 내부의 원인입니다.

2006년 가을장 이후로 이렇다할 상승장이 없었기 때문에 시장에너지가 어느 정도 회복된 상태입니다. 대출 규제는 계속되고 있지만, 규제에 대한 내성이 생기기 시작한 것입니다. 여기에 그 동안 거래가 되지 않아, 본인의 의사에 반하여 1가구 2주택자가 된 사람들은 매물을 거둬 들이고 있습니다.

 

아직은 시세가 작년 전고점을 돌파한 곳이 많지 않을뿐 더러, 50%나 되는 양도소득세를 부담하고 지금 당장 팔 이유가 없기 때문입니다. 더구나 앞으로 양도소득세율이 내리면 내렸지, 오를 가능성이 거의 없는 관계로 그나마 시장에 있던 매물이 사라지고 있는 것입니다.

 

이런 두가지 원인이 상호 작용을 하면서 매물이 서서히 소화되고 있습니다. 즉, 오를 것 같다는 가설에 시장의 매물이 없어지는 시기와 맞물리면서 정설로 바뀌고 있으며, 이것이 시장에서 매물을 더 없애는 순환을 일으키는 것입니다. 일부에서는 2006년도의 상승장이 재현되는 것이 아닌가하는 기대감도 있는 것은 사실입니다.

 

그러나 아기곰은 신중한 접근을 권해드립니다. 여기서 키워드는 ‘신중함’입니다. 접근 하지말라는 의미는 아니죠. 왜 ‘신중한’이라는 단어를 썼냐하면 현재 시장 주변 상황은 2007년도 보다 개선된 것이 없기 때문이기도 하고 2008년도 상반기까지는 크게 개선되지는 않을 것으로 보기 때문입니다.

 

< 대출 규제 완화의 어려움 >

현재 시장을 누르고 있는 가장 큰 원인은 대출 규제입니다. 대출 규제를 통해 매수 세력을 약화시킨 것이 참여 정부에서 내놓은 대책중 유일하게 효력을 발휘하고 있는 것입니다. 그러나 시장에서 거래를 실종시켜서 부동산 값이 오르지 않게하는데는 성공을 하였지만, 이것을 참여 정부의 부동산 정책의 성공이라고 부른다면 참으로 한심한 일이라 하지 않을수 없습니다.

 

부동산 값, 정확히 주택 값이 오르는 것이 왜 문제일까요? 집값이 오르게되면 무주택자나 신혼부부등 새내기들의 내집 마련이 점점 어려워지기 때문입니다. 그런데 무주택자나 신혼부부등 경제적 약자에게까지 대출을 꽁꽁 묶어두고, 집값을 잡았다고 한다면 그것이 무슨 의미가 있을까요? 어차피 집값이 올라서 집을 사지 못하는 것이나, 대출이 안되기 때문에 자기 자본만으로는 집을 살 자금이 부족해서 집을 사지 못하는 것이나 결과는 마찬가지인 것입니다. 집값을 잡아야 하는 당위성은 무주택자나 신혼부부등 실수요자들이 쉽게 내집마련을 하게 하고자 하는 것이기 때문입니다.

 

이렇기 때문에 금융규제의 열쇠를 쥐고 있는 집권 여당에서 지난 대선때 어떤 공약을 내놓았나요? 무주택자들에게 LTV를 70% 적용해주고, 신혼부부에게는 LTV 70%에다가 신용 대출 20%를 더 해준다는 장미빛 공약을 내놓기도 했습니다. 부동산 규제를 주장해 왔던 그들 조차도 현행 대출 규제의 문제점을 잘알고 있다는 반증입니다. 현재의 대출 규제는 경제적 이슈가 아니라 정책적 이슈이기 때문에 언제가는 풀릴수 밖에 없습니다. 그것은 한나라당이 집권해서가 아니라 통합 신당이 집권을 했더라도 시간의 문제이지 풀릴수 밖에 없는 것입니다.

 

대출 규제가 정책적 이슈라는 명백한 증거는 LTV의 적용 비율에 있습니다. 6억원 이하의 담보물에 대해서는 LTV를 60% 적용하여 최대 3억 6천만원까지 대출을 해줍니다. 그러나 7억원 짜리 담보물에 대해서는 LTV를 40%만 적용하여 최대 2억 8000만원 밖에는 대출이 되지 않습니다. 담보 가치가 더 높은 물건에 대해 대출 한도가 더 적은 것입니다. 이것은 6억원이 초과하는 담보물의 담보 가치가 위험해서는 아닙니다. 아무리 폭락 사태가 온다고 해도 일정 비율에 맞춰서 가격 조정이 되는 것이지, 6억 이하는 떨어지지 않고 6억 초과 주택만 폭락하는 사태는 있을수가 없기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 차별을 두는 것은 한마디로 “누가 6억원 이상 짜리 주택을 사래?”라는 유치한 논리때문입니다.

 

새정부가 들어서게되면 이런 불합리한 규제부터 완화되리라 예측합니다. 이를 경제적 논리로 조정해 본다면, 6억 이하의 구간에는 LTV 60%를 적용하고, 6억 초과 부분에 대해서는 40%를 적용하는 합리적인 안이 있을수 있습니다. 이럴 경우 7억원짜리 담보물의 경우 현행처럼 2억 8천만원이 아니라 4억원 (= 6억 이하 구간 3억 6천만원 6억 초과 구간 4천만원)이 되는 것입니다.

 

그러나 이러한 대출 규제가 완화되기에는 시중 은행의 유동성 문제가 걸림돌이 되고 있습니다. 2007년 상반기만해도 넘쳐나던 유동성이 불과 몇달 사이에 이렇게 메마른 이유는 무엇일까요? 그것은 해외 펀드 열풍에 그 원인이 있습니다. 최근 미래에셋의 인사이트 펀드를 비롯 중국 펀드나 브릭스 펀드등 해외 펀드들이 스펀지처럼 시중 자금을 빨아들이고 있기 때문입니다.

 

은행에 넣어둔 예금이나 적금을 해약하는 것은 물론 주택 담보 대출을 받거나, 전세금을 빼서 투자하는 경우도 많다고 합니다. 이 때문에 시중 은행은 돈 가뭄에 시달리고 있는 것입니다. 작년말 이후 부동산 대출 규제로 가계 대출이 막히자 시중 은행들은 중소기업 대출 위주로 자산 규모를 키워왔는데, 이러한 자금 부족으로 지준(지급준비금)도 걱정해야 하는 상황까지 온 것입니다. 게다가 서브프라임 사태 이후 해외 차입도 쉽지 않아서 시중 은행의 자금난을 부추기고 있습니다.

 

이런 이유로 시중 금리가 오르고 있는 것입니다. 가계뿐만 아니라 중소기업등 자금 차입이 많은 기업들도 큰 문제가 되고 있습니다. 이런 사태가 해결되기 위해서는 두가지 시나리오가 있습니다.

 

첫번째는 정부에서 시중에 돈을 많이 푸는 것입니다. 중소기업 지원금등 정책성 자금이 될것입니다. 이럴 경우 시중의 돈 가뭄 사태는 해결될수 있지만 인플레이션의 위험성이 대두될수 있습니다.

 

두번째는 해외 펀드로 몰렸던 자금들이 은행권으로 유턴하는 경우입니다. 작년 하반기 이후 해외 펀드에 몰렸던 자금의 경우, 장기적 관점에서 자금 포트폴리오 재구성을 위해 들어왔던 자금도 있을수 있지만 이 보다는 상반기까지의 기록적인 수익율을 보고 들어온 단기 투기성 자금이 많습니다. 투기성 자금이라고 하면 수백억대의 검은 돈으로 생각할수도 있을 것입니다. 그러나 어디에 투자되는지도 모르고 단순히 돈을 넣어두면 몇십% 수익이 생긴다고하는 말만 믿고 넣어둔 수백만원부터 수천만원까지의 소액 투자도 투기성 자금이라고 볼수 있습니다. 이런 성격의 자금들은 수익이 나지 않는것이 확인되면 썰물빠지듯 빠져나가게 됩니다.

 

불행히도 작년 10월 이후 가입한 해외펀드에서는 마이너스 수익율을 기록하고 있으며, 이러한 추세는 당분간 변하지 않을 것입니다. 2007년 상반기 이전에 가입한 펀드의 경우 그 동안 벌어논 수익율이 있으므로 버틸 여력이 있지만, 그 이후 가입한 펀드의 경우 2~3년간은 혹독한 기간을 거치게 될것으로 예상됩니다.

 

이렇듯 아기곰이 해외펀드에 대해 비관적 전망을 내세우는 것은 서브프라임 사태의 영향 때문입니다. 2007년 중반 증시를 강타했던 1차 서브프라임 사태를 쓰나미에 비교한다면 앞으로 닥쳐올 2차 서브프라임 사태는 밀물에 비교될수 있습니다. 한꺼번에 몰려오는 쓰나미는 공포스럽지만 바위나 나무등을 꽉 붙잡고 있으면 살아남을수 있었습니다. 그러나 서서히 차오르는 밀물은 우리가 알지 못하는 사이에 죽음으로까지 몰고갈 수 있는 것입니다.

 

< 서브프라임 사태와 세계 증시 전망 >

여기서 서브프라임 사태의 본질을 파악해볼 필요가 있습니다.

 

미국의 서브프라임 모기지 사태는 투자자의 입장에서는 시세차익을 노리고 자신의 재무 능력보다 무리하게 주택에 투자한 것에서 부터 시작한 것이고, 금융기관의 입장에서는 LTV를 과도하게 적용한데서 비롯된 것입니다.

 

우리나라의 경우 은행에서 돈을 빌리려면 담보물의 40~60%정도까지만 대출이 가능하지만, 미국에서는 작년까지 감정가의 100%까지 대출을 해주었습니다. 자기 돈 없이도 대출만으로 집을 샀던 신용점수 620점 이하의 신용불량자들이 집값은 오르지 않고, 이자율이 급등하자, 모기지 원금과 이자를 갚지 않아서 연쇄적으로 문제가 되었던 것이 2007년도에 있었던 1차 서브프라임 사태의 직접적인 원인입니다.

 

이에 놀란 미국의 금융 기관들은 LTV를 기존의 100%에서 80%로 낮추기 시작했습니다. 20%라도 자기 자본이 들어가야 그 돈이 아까워서라도 성실히 원리금을 갚아나갈 것이라고 판단했기 때문입니다. 이에 대한 미 금융 기관들의 판단은 정확했고, 신규 대출분에 대한 앞으로 1차 서브프라임 사태의 위험성은 점점 줄어들 것입니다. 그러나 LTV 100%를 적용했던 기존 대출분은 아직도 문제의 소지가 남아있습니다.

 

아기곰이 예고하고 있는 2차 서브프라임 사태는 아이러니하게도 1차 서브프라임 사태의 문제점을 해결하고자 미 금융 기관들이 내놓은 해법에서 발생합니다. 과거 100% 적용되었던  LTV를 80%로 적용하는 것은 금융 기관을 보호하는 좋은 방법입니다. 그러나 대출을 받아야 하는 소비자의 입장에서는 20%의 자본이 모일때까지는 집을 살수 없다는 이야기가 됩니다.

 

그런데 이러한 규정이 새로 집을 살때만 적용되는 것이 아니라 리파인낸싱(refinancing)이라고 불리우는 재융자 시장에도 적용된다는데 문제가 있습니다. 총자산중에서 부채를 제외한 순자산 부분을 미국에서는 에퀴티(equity)라고 부릅니다. 50만불의 대출을 얻어서 산 집이 70만불까지 올랐다면 총자산 70만불에서 부채 50만불을 제외한 순자산 20만불을 에퀴티라고 부르는 것이고, 이를 담보로 은행에서 또 돈을 빌릴수가 있었습니다. 그 동안 이 돈으로 차도 사고 가구도 사고 사업도 하였던 것이죠.

 

미국 사회는 한마디로 빚으로 지탱되는 사회입니다. 가계 저축율이 마이너스를 기록하고 있으며 이는 저축 금액보다 대출금액이 더 크다는 것을 의미합니다. 빚으로 집도 사고, 차도 사고, 가구도 사는 것입니다. 그런 분위기에서 쌓여있는 에퀴티를 이용하지 않는 것은 어리숙한 사람으로까지 취급되기도 합니다.

 

그런데 LTV를 80%로 적용한다는 의미는 앞으로 20%의 에퀴티는 담보로서 인정이 되지 않는다는 의미입니다. 즉, 에퀴티가 20% 이상 쌓이기 전에는 더 이상 집을 담보로 추가 대출을 받을수 없다는 의미가 됩니다. 이것은 무엇을 의미하는 것일까요?

 

자동차나 가구등 목돈이 들어가는 부문에는 전반적으로 소비가 줄어들 것이라는 의미입니다. 실제로 2007년도 미국의 자동차 판매는 2006년(1천650만대)보다 작아 1천600만대를 겨우 넘길 것으로 예상하고 있으며, 2008년도에도 2007년도의 수준의 유지를 목표로 하고 있지만 그것조차도 쉽지는 않을 것으로 예상되고 있습니다. 시장의 축소는 장기적으로 자국 산업을 보호하려는 보호 무역주의 부활의 가능성까지 있습니다.

 

미국발 불경기는 비단 미국만의 문제는 아닙니다. 미국의 경제 규모는 G7의 나머지 여섯 국가의 경제 규모의 합에 버금갈만큼 큰 규모입니다.

 

순위	국가명	GDP (억만달러)	순위	국가명	GDP (억만달러)
1	미 국	132,018	11	러시아	9,869
2	일 본	43,401	12	인 도	9,069
3	독 일	29,067	13	대한민국	8,880
4	중 국	26,681	14	멕시코	8,392
5	영 국	23,450	15	호 주	7,682
6	프랑스	22,307	16	네델란드	6,576
7	이탈리아	18,447	17	터 키	4,027
8	캐나다	12,515	18	벨기에	3,920
9	스페인	12,240	19	스웨덴	3,849
10	브라질	10,680	20	스위스	3,798
Source : 세계 은행 (2006)

 

특히 소비 시장면에서 보면, 세계 경기를 좌우할만한 규모를 가지고 있는 것입니다. 그러면 미국 소비 시장이 위축된다면 가장 피해를 입는 나라는 어디일까요? 바로 중국입니다. 세계의 공장이라고 불리우는 수출 대국이 바로 중국입니다. 인구에 비해 내수 시장이 작고 수출 위주의 경제 시스템을 유지하고 있기에 보호무역주의 망령이 부활을 한다면 가장 큰 피해를 입게될 나라입니다. 그 다음이 대만, 홍콩, 싱가포르, 한국과 같은 이머징 마켓입니다.

 

이에 비해 탄탄한 내수 시장을 가지고 있는 일본이나 유럽은 그 피해가 적을 것으로 예상됩니다. 우리 동호회회원분들도 해외 펀드의 포트폴리오를 구성할때 이점을 고려하시기 바랍니다.

 

중국이라는 나라 자체의 성장 잠재력은 크지만, 판로가 줄어드는데 생산만 많이한다고 매출이 늘어나지 않는다는 상식에 비춰보면 2008년도 중국 기업들의 매출 증가세는 크게 둔화될 것입니다. 여기에 고유가나 중국내 인건비의 상승 추세가 맞물리면, 중국 기업들의 수익성은 크게 나빠질 것입니다. 이것이 2008년도 중국 증시를 비관적으로 보는 아기곰의 판단 근거입니다.

 

물론 베이징 올림픽을 맞이하여 중국 내수 시장의 성장을 기대할수도 있지만, 중국 내수 시장이라는 것이 내구재의 경우 미국 소비 시장의 1/10 규모도 되지 않는다는 것을 감안하면 호재보다는 악재가 우세하다고 할수 있습니다. 이 때문에 중국 펀드의 수익율은 기대치보다 훨씬 낮을 것이며, 심할 경우 마이너스 수익율까지도 각오해야 할것 같습니다.

 

우리나라 증시도 영향을 받을수 밖에 없습니다. 수출주는 중국과 마찬가지로 하반기로 갈수록 어려운 한해를 맞이할 것입니다. 그러나 새정부가 들어서면 여러가지 경기 부양 대책을 내놓을 것으로 기대되므로 내수 경기가 활성화되면서 증시에 호재로 작용할 것 같습니다.

 

전체적으로 다시 정리를 하면 미국 증시, 중국 증시, 이머징마켓의 2008년도 기상도는 흐림, 일본 증시, 유럽 증시, 한국 증시는 상대적 맑음 정도로 예상합니다. 이러한 경향은 2008년도 하반기로 갈수록 또 2009년까지 그 영향이 계속될 것으로 보입니다.

 

< 해외 증시와 부동산 시장 >

그러면 해외 증시와 우리나라 부동산 시장은 어떤 관계가 있을까요?  앞에서 설명한대로 현재 시중 은행의 돈 가뭄 현상은 해외 펀드 열풍과 직접적인 관련이 있습니다. 높은 기대 수익율을 노리고 해외 펀드에 들어갔던 투기성 자금들이 저조한 수익율에 실망을 하고 은행권으로 다시 U턴해서 들어오는 시점은 하반기에나 가능할 것으로 보입니다. 해외 펀드의 대표격인 중국 펀드의 경우, 투자자들이 혹시나하는 심정으로 북경 올림픽이 열리는 여름까지는 지켜볼것이기 때문입니다.

 

그러므로 이때까지 시중 은행의 자금 부족 현상은 계속되리라고 예상되며, 이에 따라 현재 부동산 시장에 내려져 있는 대출 규제 조치도 완화되기 어렵습니다. 대출 규제가 강화된 현재에도 자금 공급에 비해 대출 수요가 많아서 금리가 오르고 있는데, 대출 규제까지 푼다면 수요가 폭증해서 시중 금리가 더 오를 가능성이 있기 때문입니다.

 

전혀 상관 관계가 없어 보이는 해외 증시와 국내 부동산 시장이 이렇듯 연관되어 있는 것입니다.

 

< 2008년 부동산 시장과 패러다임의 변화 >

주식 시장에도 상승기에는 고수들이 출몰합니다. 얼마가지고 얼마를 벌었다는 이야기들이 언론매체를 통해 쏟아져 나오죠. 그러나 그 고수라는 사람들도 하락기에 깡통을 차기 일쑤 입니다. 냉정하게 평가를 해보면 그들이 상승기에 고수익을 거둘수 있었던 것은 공격적인 투자 성향때문이었지 진정한 실력이 아니었던 것입니다.

 

부동산 시장도 마찬가지입니다. 지난 4년간 서울 지역 아파트의 평균 상승율은 15.9% 였습니다. 6% 정도의 대출 금리를 감안한다 하여도 연간 10%의 순수익을 거둘수 있는 시장 상황이었습니다. 전세를 끼고 사게되면 자기 자본이 적게 들어가기 때문에 투자 수익율은 더욱 높아지게되며, 자기 자본이 적게들어가는 분양권 시장에서의 수익율은 상당히 높았었습니다.

 

이렇기 때문에 은행에서 대출을 얻더라도 여러군데에 많이 투자한 사람이 수익도 높았던 것이며, 고수 대우를 받았던 것입니다. 그러나 진정한 고수라면 2007년과 같은 비수기에 수익율을 올릴수 있는 실력을 갖추었어야 합니다.

 

정권이 바뀐다고 부동산 시장이 과거처럼 무차별하게 오르지는 않습니다. 과거와 같이 많이 벌려만 놓는 투자 행태로서는 대출 이자도 감당하기 어려울 가능성도 있습니다. 아기곰의 신작 ‘부동산 비타민’에서 새정부하에서의 주택정책 방향중 변화될 정책과 유지될 정책에 대해 예측했듯이, 투자가치있는 곳만 차별적으로 오르는 현상이 심화될 것입니다.

 

참여 정부 부동산 정책에 의해 왜곡된 부동산 시장이 제자리를 찾아가는 와중에서 일부 기회가 올수는 있지만, 전반적으로는 가치주 위주의 투자가 요망됩니다.

 

과거의 성공적인 투자 모델이 ‘보다 빠르게, 보다 많이’ 투자해야 하는 것이었다면, 앞으로 닥쳐올 시대의 투자 모델은 ‘보다 정교히, 확실히 오를 곳에만’ 투자하는 형태가 되어야 할것입니다. 부동산 시장은 이론과 실전 감각을 모두 필요로 하는 곳입니다. 시장 현실과 따로 노는 이론은 죽은 이론이며, 이론이 바탕에 깔리지 않은 투자는 사상누각에 불과합니다. 상승장에서는 아무 곳에나 투자를 해도 다 올랐으니까 ‘정교히’ 따지는 스타일보다 ‘화끈히’ 투자하는 스타일이 더 각광을 받았습니다. 그러나 시대가 서서히 변하고 있습니다. 변화의 시대에 뒤떨어지지 않기 위해서는 부단한 자기 변신이 요구됩니다.

 

다행히 2008년도는 상반기 동안의 시간이 남아있습니다. 이 기간 동안 자신의 포트폴리오를 다시 점검해보고 ‘조용히’ 재구성하는 것이 좋을 듯 합니다. 여기서 키워드는 ‘조용히’입니다. 글로서 표현 못하는 내용들은 세미나 등에서 말씀드릴 기회가 있을 것입니다.

 

늘 우리 동호회에 변함없는 사랑과 관심을 보여주시고, 이번 저의 출간에도 아낌없는 성원을 보내주시는 회원 여러분들께 감사한 마음을 전하며, 새해 우리동호회 회원 여러분의 가정에도 언제나 행복한 웃음으로 넘쳐나기를 진심으로 기원드립니다.

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