2006-01-16 13:08
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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio
| 2006 내집 마련 시기를 점친다 |
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‘오른다’, ‘내린다’, 말 많은 주택시장. 그래도 변하지 않는 사실은 지금이‘내 집을 마련해야 하는 시기’라는 것.
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1. 2006년 부동산시장, 오를까? 내릴까?
부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr) 성종수 대표
세간의 부정적인 전망과 달리 부동산시장의 수급 구조상 소폭 상승을 점친다. 다만 시장 전체를 일률적으로 오른다, 내린다라고 단정할 필요는 없다. 앞으로는 부동산시장도 주식시장의 개별종목 장세처럼 지역별, 단지별, 상품별 차별화가 철저히 이뤄질 것. 특히 아파트 분양시장은 극심한 양극화가 진행될 듯하다. 시장 전반으로는 각종 규제와 세금 강화, 정부의 강력한 부동산 안정 정책, 금리인상 등 악재가 도사리고 있다. 그럼에도 불구하고 시중의 풍부한 자금은 여전히 부동산시장에 머물면서 규제나 정책의 강도에 따라 투기성 자금으로 변질될 우려가 있다. 뿐만 아니라 물가 및 자재비 상승과 택지비 인상, 기반시설부담금제 도입 등으로 분양가는 더 오를 것으로 보인다. 특히 내년에는 판교 신도시 분양이 예정돼 있고, 분양가가 꽤 높은 수준에서 책정될 전망이어서 수도권 분양시장 전체에 큰 영향을 줄 수밖에 없다.
RE멤버스 고종완 대표
종합부동산세 강화, 재건축ㆍ재개발 분양권 주택 간주 등 각종 규제 정책에 금리인상 조치까지 겹쳐 강남권 매도 대기 물량은 내년 상반기까지 늘어날 전망이다. 즉, 고가 아파트 및 다주택자 소유자들은 부담스러운 한 해가 될 것이며, 내 집 마련을 하려는 실수요자의 입장에선 좋은 기회가 될 수 있다. 그러나 판교를 제외한 송파 신도시 등 나머지 신도시 건설은 빨라도 4~5년 이상의 공기(工期)가 필요하기 때문에 단기적으로는 주택 수급 불균형 문제가 내재할 수밖에 없다. 게다가 5월 지방 선거, 하반기 이후의 공급 물량 감소, 경기 회복 가시화 및 소득 증대, 전셋값 인상, 투자 심리 회복, 풍부한 부동자금 등으로 인해 국지적으로 아파트 가격은 다시 상승할 가능성이 충분히 열려 있다.
조인스랜드(www.joinsland.com) ‘아기곰 동호회’ 대표
강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 블루칩 지역에 영향을 주는 것은 재건축 규제와 종부세 확대. 정부가 이들 지역의 재건축을 강력히 억제함으로써 기존 중대형 아파트의 희소성을 몇 년간 더 보장해주고 있는 상황이다. 그러나 2006년부터는 종부세 인상이 실질적인 위협으로 다가오게 될 듯. 따라서 두 가지 요소를 고려해볼 때 이들 지역은 내년 상반기에는 강세, 하반기부터는 안정세로 들어설 것으로 보인다. 광진구, 영등포구, 마포구, 동작구 등 옐로칩 지역은 강세를 보일 것으로 예상. 이들 지역은 우선 종부세의 사정권에서 한 걸음 물러나 있고, 뉴타운 지정이나 강북권 개발 등 각종 호재가 많기 때문이다. 기타 지역은 악재와 호재가 섞여 있는 편. 매수세는 많지 않아 2006년 이들 지역은 거래 자체가 적고, 가격 면에서도 보합세를 유지할 것으로 예상된다.
2. 수도권 분양 중 추천할 만한 곳은?
부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr) 성종수 대표
① 판교 신도시
내년 분양시장을 주도할 만큼 영향력이 큰 곳. 주거 환경이 쾌적한 데다 서울 접근성이 뛰어나다. 10개 업체 5천3백83가구가 동시분양되는데, 유형별로는 10년 임대주택이 네 곳 1천6백96가구, 일반 아파트가 여섯 곳 3천6백87가구 등이다. 10년 임대주택은 청약저축 가입자가 청약할 수 있으며, 임대 기간 10년이 지나면 분양 전환할 수 있다.
② 파주 운정지구
교하읍 동패·야당·당하리 일원 2백85만 평 규모로 2009년 완공을 목표로 하고 있다. 대한주택공사는 파주시 및 KT와 공동으로 파주 운정 신도시를 세계 최초의 유비쿼터스 도시(u-City)로 건설할 계획이다. 운정지구에서 내년 상반기 4천4백15가구를 분양할 예정.
③ 하남 풍산지구
서울 강동·송파구 등 강남권과 가까운 하남 풍산지구는 그린벨트(개발제한구역) 해제 지역에 30만7천 평 규모로 조성되는 국민임대주택 단지. 서울 강남과 가깝고 쾌적한 것이 가장 큰 장점으로 내년 상반기 동부센트레빌 등 총 1천3백16가구가 분양될 예정이다. 원가 연동제 및 재당첨 금지 제한이 없고 전매가 가능.
조인스랜드(www.joinsland.com) ‘아기곰 동호회’ 대표
판교는 정부가 대대로 홍보해온 지역으로 분양가가 다소 올라가더라도 그 매력은 없어지지 않을 듯. 행정복합도시 계획에 따라 발전축이 경기도 남부로 이동하는 것도 큰 호재이다. 자족도시의 형태보다는 위성도시의 성격이 강한 곳이므로 판교 지역 내에서도 서울로의 접근성이 뛰어난 곳이 유리할 듯. 수도권 택지 지구에 입주한다면 반드시 실수요 측면에서 접근을 해야 한다. 투자 성격으로 접근하다가는 환금성 문제에 봉착하게 될 것.
3. 상반기, 주목할 만한 입주 아파트는?
부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr) 성종수 대표
① 도곡동 도곡렉슬, 역삼동 푸르지오
2006년 1월 역삼동 푸르지오 7백34가구, 2월 도곡동 도곡렉슬 3천2가구가 입주한다. 이 지역엔 2005년 말 삼성래미안 1천50가구, 역삼동 대림e편한세상 8백40가구가 입주를 시작한 상태. 지하철 3호선 분당선 한티역을 중심으로 한 이 지역은 새 아파트들이 속속 입주를 시작하면서 오름세를 타고 있다.
② 용인 동백지구
용인 동백지구에는 내년 2월 한라비발디 8백94가구의 입주를 시작으로 2006년에만 31곳 1만3천9백52가구가 집주인을 맞이한다. 지구의 25%에 이르는 25만여 평을 호수 공원 및 녹지로 조성해 주거 환경이 쾌적한 것이 장점. 기흥 구갈역~전대(에버랜드)를 잇는 용인 경전철도 어정역, 동백역, 초당곡역 등 3곳이 동백지구에 들어선다.
③ 서초동 롯데캐슬클래식
2006년 5월 입주, 30~50평대 총 9백90가구의 대단지로 지하철 2호선 강남역이 걸어서 5분 거리다. 2008년 지하철 9호선이 들어서고, 주변엔 삼성타운이 조성될 예정. 강남권이라는 메리트와 함께 학군, 편의시설, 교통 등 좋은 조건을 갖추고 있다.
RE멤버스 고종완 대표
강남권에서는 도곡렉슬과 역삼 푸르지오, 역삼동 대림e편한세상, 서초구 롯데캐슬클래식, 송파구 잠실동 레이크팰리스 등이 관심 대상이다. 강북권에서는 서울숲 개장 등으로 관심이 높은 성동구 금호동 두산위브, 청계천 복원으로 가격이 오르고 있는 동대문구 답십리 두산위브 등이 있다.
4. 2006년 호재 지역은?
부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr) 성종수 대표
행정복합도시가 조성되는 충남 연기·공주 일대 아파트시장은 새로운 투자처로 떠오를 전망. 특히 연기군 조치원 일대에는 대림, GS건설 등 약 3천 가구의 아파트가 분양된다. 화성 동탄신도시는 2백73만 평의 대규모 택지지구로 인근에 삼성전자 및 화성지방산업단지(삼성반도체)가 있어 자족도시로서의 입지 여건을 갖추고 있다. 또 반석산을 축으로 기존 자연 지형을 보존하는 형태로 도시 설계가 이뤄진 것도 장점. 오는 2008년 개통되는 영덕~양재 간 왕복 6차선 자동차 전용도로가 동탄 신도시까지 연결될 예정이다. 올해 12월 첫 입주가 시작된다. 은평 뉴타운은 2008년까지 순차적으로 개발된다. 주거·업무·문화·공공 시설 등을 고루 갖춘 신시가지형 뉴타운으로 1지구 4천5백여 가구가 2006년 하반기에 분양될 예정.
RE멤버스 고종완 대표
성남∼여주 복선 전철은 2006년 2월 착공, 2010년 개통 예정이며 판교역과 이매역에서 분당선으로 환승할 수 있다. 지하철 9호선은 개통 시기가 2008년 12월로 결정되었다. 강서구, 양천구, 영등포구 등 강서권이 대표적인 수혜 지역. 분당선 연장구간은 2007년 오리~죽전 구간, 2008년 죽전~기흥, 기흥~수원 구간이 개통될 예정이다. 용인 경전철과 분당선 환승역이 되는 구갈역 일대가 대표적인 수혜 지역이 될 것. 또한 죽전역과 영통역, 수원시청역도 핵심 역세권으로 떠오를 전망이다.
조인스랜드(www.joinsland.com) ‘아기곰 동호회’ 대표
서울에서는 9호선 개통 지역이 가장 주목할 만하다. 수도권에서는 분당, 죽전, 수지가 행정복합도시의 수혜 지역. 행정복합도시가 출범하더라도 학생 자녀가 있는 공무원들은 쉽게 이사하기 어렵기 때문에, 대신 기존의 인프라가 잘 갖추어진 도시에 가족을 남기는 주말 부부가 많아질 것으로 보인다. 지리적으로 행정복합도시와 가까운 분당, 죽전, 수지가 주목 받게 될 것.
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