글 | 김종길 기자

개발을 읽어라!

부동산투자에는 1차 구매자와 수많은 잠재 구매자들의 향후 삶의 질을 좌우할 만한 개발 논리들이 숨어 있고 이를 이해하는 것이 투자의 첫걸음이다. 예를 들면 이런 것이다. 대부분의 민간 개발사업에는 시행사(개발 및 진행 회사)와 시공사(건설사)라는 개발 주체가 존재한다. 투자자들은 시공사의 브랜드를 믿고 투자하지만 단순도급 공사일 경우 시공사의 법적 책임은 거의 없고 시행사가 모든 책임을 져야 한다. 하지만 자금력이 부족한 시행사가 책임을 지기는 힘들다.

또 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF)으로 자금을 조달할 때 시공사가 단순 사업보증을 제공했는지, 아니면 지급보증이나 준공보증을 섰는지 등도 알아야 한다. 문제 발생시 책임의 범위와 소재가 달라지기 때문이다. 또 요즘처럼 경기침체로 PF가 어려운 때 시행사들은 부동산 부티크를 활용한다. 약 10억원에서 100억원 단위로 부동산 개발에 투자하는 소위 전주(錢主) 자금 말이다. 이 경우 시행사들은 원금은 물론이고 금융권 금리보다 훨씬 높은 이자를 제공한다. 그 부분은 결국 투자자들의 투자액으로 충당될 확률이 높다. 이런 구조들을 이해하면 개발이 친근하게 느껴진다.공무원과 친해져라!

사업가 A모씨는 납골당 개발사업에 투자하라는 지인들의 권유를 받고 투자 여부를 고심하다 그들이 만든 개발 포트폴리오를 들고 해당 시청을 찾아갔다. 담당 공무원은 사업부지가 보존임지라 개발이 힘들고 부지 옆 야산 너머에 주민들이 살고 있어서 민원 발생 확률이 높다고 말했다. 주저하는 A씨를 데리고 현장까지 가서 상황설명도 해줬다.

한 지방 대도시에서 주거용 오피스텔 1동을 계약한 B씨는 계약 후 사업 진행이 안 되고 있는 것을 알고 당황하다 사업 보증기관을 찾아갔다.

관계자는 시행사와 시공사가 사업 이익 분배를 놓고 이견을 보이고 있는 것이 원인이라며 보증기관에 대해 압류권을 행사하라는 뜻밖의 주문을 했다. 시행사가 개발사업시 해당 사업부지를 보증기관에 수탁하고 공사 종료시 소유권이전등기청구권을 보증기관에 행사해 해당 사업을 재취득하는데 계약 후 공사가 진행되지 않았다면 시행사에 대한 채권자인 투자자가 시행사의 소유권이전등기청구권 자체를 가압류할 수 있다는 것이다.

개발사업에 있어 허가권자인 관(官)과 관련 기관들의 역할은 중요하다. 단순히 도시계획이용확인원이나 지적도, 토지대장 등을 통해 권리관계를 파악하는 것 이상으로 관과 가까워지려는 노력이 필요하다. 특히 도시계획, 주택, 건축 관련 공무원들은 개발사업의 법적 하자 여부를 알고 있는 사람들이다. 이들을 통해 개발정보의 사실 여부, 해당 관청의 입장, 현지 수요 등을 파악하는 것은 생각처럼 어렵지 않다. 공무원들이 많이 달라졌기 때문이다.정보는 샘물이다. 끊임없이 퍼올려라!

정부가 굿모닝시티 불법분양 사건 이후 분양 관련 안전조치들을 강화했지만 2중, 3중 분양을 통해 불법이득을 취하거나 분양금을 받아 도주하는 등의 사건들이 최근에도 빈발했다. 하지만 안산, 일산 등에서 발생한 최근의 사건 같은 경우 투자자 중 한 사람만이라도 시행사 전력이나 자금조달 구조 등에 관심을 가졌더라면 피해갈 수 있었을 거라고 전문가들은 입을 모은다.

최근 주5일 근무제 실시를 겨냥한 레저형 토지가 뜬다는 말을 들은 C모씨는 계곡에 붙어 있고 접근이 쉬운 강원도 지역 땅 1천평을 토지 브로커를 통해 8억원에 매입했다. 이곳에 소규모 휴양지를 만들려는 C씨에게 현지 건축업자들은 난색을 표했다. 수심이 얕기는 하지만 모래사장이나 자갈밭을 꾸미기 힘든 암반구조인 데다가 한여름에는 종종 물이 마르기도 하고 지난번 집중호우 때는 범람하기도 한 지역이라는 것이다. 이런 사실들을 며칠 후 현지 부동산업자들에게 재확인한 C씨는 뒤늦은 한숨을 내쉴 수밖에 없었다.

국토연구원 방병무 박사는 “큰 개발정보는 각종 경제지, 전문지 등을 통해, 지역 차원의 개발정보는 지역시청 소식지 등을 통해 파악하는 것이 좋다”며 “무엇보다 투자 전에 기초적인 지식 정도는 공부하는 자세가 개인의 개발 소외를 줄이는 최선의 방법”이라고 말했다.