겹호재로 인기급증인 뚝섬개발

 서울시가 뚝섬 상업용지 3개 필지에 대해 경쟁입찰 결과 한 구역을 제외한 나머지 2개 구역은 조만간 시공사 선정을 마무리하고 본격개발에 들어갈 것으로 보인다. 비로소 뚝섬개발이 새 도약의

엔진을 단 것이다.

서울시는 2005년 6월 뚝섬 상업용지 4곳 가운데 3개 블록을 입찰한 결과 △1구역은 인피니테크 △3구역은 대림산업 △4구역은 피앤디홀딩스가 평당 5660만~7730만원에 각각 낙찰받았다. 현재 대림산업과 인피니테크가 시공사를 선정, 2007년 상반기에 분양채비를 서두르고 있다. 이곳은 서울시가 1ㆍ3ㆍ4구역, 총 1만 6540평을 매각시 고가 낙찰로 논란을 불러 국체청 세무조사까지 받았던 곳이다.

이중 1구역(5292평)을 낙찰받은 인피니테크는 시공사를 한화건설로 선정하고 이곳을 극장 및 공연ㆍ전시장, 상업, 주상복합시설로 개발 예정이다. 서울 숲 바로 옆에 있다는 입지적 장점을 살려 강남 타워팰리스 수준의 주상복합아파트를 짓겠다는 게 개발업체 구상이다. 주상복합아파트는 45층 2개동 규모로 50~90평형대 총 300가구가 들어설 계획이다. 평균 분양가는 평당 3800만원, 일부 초대형 평형은 4000만원에 육박할 전망이다.

한편 서울시 소유의 2구역은 사회체육시설이 들어가며, 3구역(5507평)은 대림산업에서 입찰을 받아 사무실, 쇼핑센터, 공연장, 주상복합 등 시설로 채워질 예정이다. 반면 상업용지 4구역(5742)을 낙찰받은 피앤디홀딩스는 3개 구역 중 면적이 가장 큰데다 낙찰가 역시 평당 7732만원으로 최고가이다.

피앤디홀딩스가 매입비용 최종잔금을  납부하지 못하면 용지입찰계약이 취소되는 부담이 있지만 조만간 이수건설과 경남기업 중 시공사를 선정할 예정이다. 이들 개발계획의 공통점은 서울 숲 인근의 강남 타워팰리스와 같은 주상복합 건립이 본격화됨으로써 강남의 고급수요를 끌어 들인다는 것. 특히 거대한 공원과 산, 한강 조망권 확보가 가능한 곳으로 웰빙과 명품이 겸비된 주상복합아파트로 탄생될 가능성이 높다.

이러한 뚝섬개발 호재로 지난 해 서울 숲 개장으로 집값이 급등했던 인근 부동산시장이 또 다시 들썩일 전망이다. 각 개발업체에서 밝힌 주상복합아파트 가격은 대략 평당 3800~4000만 원 정도. 이는 주변 아파트시세의 두 배를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다.

현재 강변 건영 등 뚝섬 상업용지 인근 아파트 시세는 평당 1100만~1800만원, 최고 2000만원 대이룬다. 이렇게 개발 사업이 본격화되면 해당 지역의 매물고갈에다 성수동을 포함한 광진구 구의동, 자양동, 광장동 일대 주변아파트 가격도 올라갈 가능성이 높다.

뚝섬 일대의 또 다른 개발호재는 U턴 프로젝트. 최근 용산 민족공원과 뚝섬 서울 숲 주변지역이 양축이 되어 U자 형태로 추진되는 서울시 개발계획이다. 이는 2005년 8.31부동산정책의 보완책으로 서울시가 강남지역의 대기수요층을 강북으로 흡수하겠다는 강남집잡기 대책이다.

이중 뚝섬지역은 서울 숲과 연계해 뚝섬역세권은 복합문화타운, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단산업단지, 성수동 한강변 주거지는 고층 주거단지, 어린이 대공원~한강구간은 주거ㆍ문화 복합거리, 구의ㆍ자양 균형발전촉진지구는 행정, 업무, 주거복합 중심지역으로 개발될 예정이다.

지속적 개발계획 보유

현재 성수지역은 동북부 준공업지역 일대 종합발전구상 및 추진전략수립 용역이 완료되어 향후 추진방향에 대한 후속절차가 진행 중이다. 또한 성수동 준공업지역 발전구상안(案)을 보면 성수역 북측으로 약 2만평에는 도심형 첨단산업단지를 정하고 북동 측에는 자동차특화산업단지 조성을 유도한다는 계획이다.

게다가 인근에는 광진구 구의동 및 자양동 일대가 2차 균형발전촉진지구로 지정되어 개발기본계획수립에 박차를 가하고 있으며 왕십리 뉴타운 역시 지역의 탄력적으로 개발계획을 추진 중이어서 지역적 연계성을 갖고 개발할 가능성이 높다.

또한 성수동 지역은 재개발예정구역에서 제외되고 뉴타운 대상지에서 떨어졌지만 오는 7월 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따라 촉진지구 후보지로 편입될 가능성이 높다.

사실 그동안 성수동은 가내수공업 등 공장주택지로 준공업지역내 공업시설이 주거와 혼재돼 주거환경의 쾌적성이 떨어지고 지역개발이 다른 곳에 비해 더딘 편이었다. 그러나 서울 숲과 상업용지, 분당선 연장선 호재(2008년) 등으로 주변지가가 꾸준히 상승하고 있으며 준공업지역이 첨단산업단지로 변모과정 중에 있다.

특히 뚝섬일대는 한강인근 일부아파트를 빼고 대부분 오래된 주택밀집 지역이었으나 최근에는 서울 숲 개장과 더불어 내년 초 입주예정인 건대역 인근의 스타시티 주상복합아파트(1310세대) 등 굵직한 개발이 진행 중이다. 게다가 오는 10월 분양예정인 성수동 2가 구(舊) KT 터에 짓는 총 445가구의 현대홈타운 등 아파트 공급이 활발하게 움직이고 있다.

어디가 투자유망한가

서울 숲 인근 투자가치가 높은 아파트는 어디가 있을까.

먼저 성수1가 1동에 있는 건영, 한진, 대림, 동아, 장미아파트 등은 서울 숲과 분당선의 수혜를 받고 있는 아파트들로 이중 동아맨션과 장미아파트는 재건축대상이 된다. 성수 1가 2동 소재 아파트들 역시 수혜를 받는 지역으로 중앙하이츠, 쌍용, 대우 2차, 동아그린, 우성힐, 해오름아파트 등 대단위 아파트촌이 형성되어 주변편의시설 역시 손색이 없다.

▶투자 유망지역

-뚝섬지구:건영ㆍ동아ㆍ장미아파트, 재건축 가능한 단독주택 및 연립, 다세대, 다가구주택,근린주택 등

-성동지구:응봉동 대림 1ㆍ2차 아파트, 대림강변아파트, 옥수동 한남하이츠ㆍ중앙하이츠ㆍ삼성아파트, 금호동 아파트단지, 마장동 현대ㆍ삼성ㆍ세림아파트 등

-왕십리 뉴타운지구, 청계천 주변 아파트 등

서울시 U턴 프로젝트와 상업용지 개발, 일부 재건축과 재개발, 서울 숲 개장, 분당선 연장으로 인한 지하철 개통예정 등 겹겹 개발호재로 인하여 성수동은 강북의 강남으로 자리매김하기에 부족함이 없어 보인다.

특히 다른 강북개발지역과는 달리 이러한 몇 가지 겹호재로 경기변동에 커다란 영향을 받지 않기 때문에 국지적 부동산시장 형성에도 특별한 어려움이 없다. 당분간 강북지역은 오 세훈 서울시장 당선자 공약에 따른 25개 뉴타운 추가지정에다 7월에 시행되는 도시재정비촉진을 위한 법률 등으로 한동안 바빠질 것이다.

강북지역 중 뚝섬일대는 특히 용산지역과 함께 강북개발지역 중 세인의 관심을 많이 받는 지역이 될 것이다.

한강ㆍ서울 숲 공원ㆍ산 조망권, 성수대교와 영동대교 넘어 강남 접근성, 역세권 (2호선 뚝섬, 성수), 강변북로, 두무개길 등 편리한 교통 등 다른 뉴타운지역 및 서울시 전 지역과 비교해도 입지와 환경, 교통, 접근성 면에서 따라올 만한 지역이 드물기 때문이다. 따라서 미래의 뚝섬은 강북 속에 강남이 아니라 뚝섬자체로서 지역브랜드로 평가받을 수 있는 그러한 곳이 될 것이다.

이렇게 뚝섬이 거듭나고 있다.

(고종완 과학적 투자법에서)