“아무리 그래도 아파트를 사 두는 게 제일 남는다는데요?”

 

 

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

 

“세금... 수수료... 그런 건 다 알아서 해 주는 것 아닌가요?”

굳이 투기목적이 아니더라도 주택의 매매는 우리의 일상생활에서 필연적으로 발생하는 부동산 거래입니다. 그런데 주택이라고 하는 것은 통상 상당한 고가일 뿐 아니라 우리 가족의 신성한 삶의 터전이므로, 적어도 남들보다 손해를 보는 일은 절대로 없어야겠다는 마음에 매매가격을 놓고 신경을 곤두세우게 됩니다. 따라서 단 10만원이라도 옆집과 비교하여 비싸게 샀거나 싸게 팔았다는 것을 알게 되었을 때는 억울한 마음에 밤잠을 못 이루게 되는 것입니다. 그럼에도 불구하고 내 집을 사고파는 데 들어가는 세금이나 비용이 얼마나 되는지에 대해 관심을 갖는 분이 거의 없다는 것은 아이러니칼한 일이 아닐 수 없습니다.

 

우리 가족이 거주할 집을 ‘최저의 가격’에 산다는 것은 매입 시기의 시세나 매도인과의 협상결과에 따라 결정될 일이므로 내 힘으로는 어떻게 할 수 없는 일이겠지요. 맞습니다. 그러나 여러분이 그 ‘최저의 가격’을 계산하실 때 실제 거래가격 이외에 필수적으로 지불하시게 될 취득세, 등록세, 부동산중개비(‘복비’), 법무사비용 등을 총액에 모두 감안하신다면, 여러분의 노력과 관심 정도에 따라 상당한 금액을 절감하실 수 있게 됩니다.

근래에 주택을 구입하신 경험이 있으시다면 그 과정을 처음부터 한 번 곰곰이 되짚어 기억해 보십시오. 혹시나 기억이 잘 안 나시는 분들을 위해 필자가 한 번 짐작해 보겠습니다.

매입가격이 합의되었다는 연락을 받고 중개인 사무소에서 매도인과 만납니다. 계약서에 도장을 찍고, 날짜가 되자 잔금을 주고, 그 다음은 법무사(실제로 본 적도 없지만)가 보내오는 등기비용 계산서를 받아 들고 적혀있는 금액을 지불한 다음, 고지서에 찍힌 세금(무슨 세금인지는 정확히 모르겠지만)을 냅니다. 물론 중개사에게도 수수료를 줍니다 (“얼마나...드리면 돼요?”라는 사뭇 조심스러운 질문과 함께)

 

어떻습니까, 대충 비슷하지요? 이 전형적이고 단조로운 과정에서 여러분이 지불하시게 되는 비용의 총액은 결코 만만한 금액이 아닙니다. 단지 여러분이 그것을 ‘집값’으로 포함하여 계산하시지 않은 것 뿐이지요. 그럼에도 불구하고 “그냥 남들이 하는 대로”, 혹은 “다 알아서 해 준다”는 중개사의 말만 믿고 아무런 의심 없이 달라는 돈을 다 주는 것은 부동산 매입에 소요되는 경비나 세금이 원래부터 나에게 청구된 그 값으로 정해져 있었을 것이라는 오해 때문입니다. 만일 그렇지 않을 수도 있다면, 혹시 여러분이 지금까지 지불해오신 비용에 미처 의식하지 못했던 누수(漏水)가 있었던 것은 아닐까요?

 

이제는 왜 우리가 부동산 매매에 관련되는 세무와 제반 절차 및 그 원칙과 관행에 대해 스스로 적극적인 관심을 가져야 하는지 이해가 가실 줄 믿습니다. 원래 세금이나 계약, 등기 등의 이야기는 낯설기도 하려니와 ‘복잡하고 어렵다(한 마디로 골치 아프다)’는 선입관을 많이 가지고 계시기 때문에, ‘왜 그런 것을 내가 알아야만 하는지’에 대한 이해가 선행되지 않는 한 아무리 좋은 방법을 알려드려도 효과가 없다는 것을 필자는 경험으로 알고 있습니다.

그럼, 이제부터 ‘누구보다 현명하게 집을 사는 방법’에 대해 구체적으로 알아보도록 하겠습니다. 앞으로 필자와 함께 다음과 같은 세 가지 주제만 살펴보시고 나면, 아마도 무릎을 탁 치며 말씀하시게 될 것입니다. “이렇게 쉬운 걸 내가 몰라서 돈을 더 냈다니!”

 

 

취득세와 등록세

 
집을 사면 세금을 내야 합니다. 그런데 무슨 세금을 도대체 얼마나 내야 하는 걸까요? 누구나 한 번쯤 생각해 보았을 바로 이 질문 안에 훌륭한 재테크의 비결이 숨어 있습니다.

여러분이 급여에 대해 내시는 근로소득세나 주택을 파실 때 매겨지는 양도소득세는 국세라고 해서 국세청에 납부하는 세금인 반면, 주택을 구입하실 때 내게 되는 취득세 및 등록세 등은 지방세라고 해서 물건소재지(집이 있는 동네) 관할 지방자치단체에 납부하는 세금입니다. 그럼 일단 그 기준이 어떻게 되는 지부터 살펴보도록 하지요.

 

 

 

구분	세율	신고기간
취득세 농특세 취득세 등록세 합계	취득가액의 2% 취득세의 10% 총 취득가액의 2.2%	등기/등록일로부터 30일 이내
등록세 교육세 등록세 교육세 합계e	취득가액의 3% 등록세의 20% 총 취득가액의 3.6%	등기/등록할 때
과세표준	원칙: 취득당시의 가액 (취득자가 신고한 가액에 의함)   관행: 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세시가표준액 이상

 

 

무척 여러 가지 세금을 내게 되는군요. 물론 별장이나 호화주택, 골프장 등의 경우 별도의 세율이 적용되지만, 일반적으로 여러분이 주택을 구입하시게 될 때 내시게 되는 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 등 세금의 합은 취득금액의 약 5.8% 라고 보시면 되겠습니다.

그런데, 여기서 5.8%의 기준이 되는 ‘취득가액’이 정확히 어떤 금액을 지칭하는 것인지를 정확히 이해하셔야 합니다. 위의 도표에서 보신 것처럼 원칙적으로 취득세 및 등록세의 과세표준은 매수자가 제출하는 계약서 상에 ‘신고’하는 금액에 의하게 되어 있습니다.

 

그런데, 이 계약서는 여러분이 매매계약을 할 때 실제로 상대방과 교환한 계약서가 아니라, 관청이 요구하는 일정한 형식을 갖춘 ‘검인계약서’라는 형태로 제출하게끔 되어 있습니다. 다시 말해서 5.8%의 기준이 되는 취득금액은 검인계약서 상의 금액을 기준으로 산출되므로 검인계약서에 대해 신경을 쓰셔야 한다는 것입니다.

그런 것 아직껏 한 번도 작성한 적이 없으시다고요? 물론 그러시겠지요. 그러나 부동산 매매계약을 하실 때 옆에 앉아있던 어떤 낯선 사람이 여러분께 도장을 달라고 해서 무슨 서류에 도장을 찍었던 것은 어렴풋이 기억하실 것입니다. 그 사람이 법무사(혹은 법무사사무소 직원)이고, 그 서류가 검인계약서 입니다. 검인계약서의 작성을 여러분으로부터 위임 받은 (여러분이 의식하시든 못하시든 관계없이) 법무사는 공시지가와 지방자치단체의 적용비율을 곱하여 산출한 가액(‘과세시가표준액’)보다 높은 ‘적당한’ 선에서 매매가액을 적어넣고 취득세를 산출합니다. 과세시가표준액 보다 높기만 하면 이 매매가액은 실거래가로 신고하든 더 높게 신고하든 납세자의 자유이므로, 가급적 더 많은 세금을 납부함으로써 사회봉사의 기회를 찾고자 하는 분들께서는 이 매매가액을 얼마든지 높게 쓰셔도 무방합니다.

반면, 지역사회 봉사는 별도의 방법으로 하시고자 하는 분들께서는 법무사가 제시하는 검인계약서에 그저 도장만 찍어줄 것이 아니라, 미리 법무사에게 취득세 세액계산 근거(과세표준)의 최저한을 계산해 줄 것과, 그 금액으로 매매가액을 기록해 줄 것을 요구하면 자연히 취득세, 등록세 및 기타 세금이 최저한으로 산출되겠지요. 여기서 통상 수십만 원에서 수백만 원을 가볍게 절감하실 수 있게 됩니다.

 

바로 이 부분에서 필자가 가장 많은 질문을 받는 내용은 이렇습니다:
“취득가액을 합법적인 최저한으로 신고하면 취득관련 세금을 최저한으로 내게 되는 것은 이해가 됩니다만, 그러면 나중에 집을 팔 때 차익이 커지니까 양도세가 더 많아지지 않나요?”

 

여러분은 어떻게 생각하십니까? 언뜻 생각하면 그럴 것 같지만, 그것은 국세와 지방세에 대한 개념을 혼동하시기 때문입니다. 서두에 필자가 쓴 글을 다시 한 번 읽어보시면, 취득세와 같은 지방세와 양도세와 같은 국세는 각각 관할관청이 다르고, 따라서 과세기준도 다르다는 점을 쉽게 짐작하실 수 있을 것입니다. 따라서, 여러분이 집을 사실 때 세금을 많이 냈든 적게 냈든, 나중에 파실 때 내시게 되는 양도소득세와는 별 상관이 없는 것이지요. 더욱이 필자는 우리 삼성가족 여러분의 실제 거주를 목적으로 한 1주택 취득을 전제로 말씀 드리는 것이므로, ‘3년 보유, 2년 실거주’(※ ‘04년 개정 기준; ‘03년까지는 1년 실거주)라는 요건을 충족하시는 경우라면 양도세는 당연히 과세되지 않습니다.

 

그러나, 부동산중개소를 통한 개별매매와는 달리 신규로 아파트를 분양 받거나 경매 등을 통해 부동산을 취득하는 경우는 어쩔 수 없이 상대적으로 많은 취득세 및 등록세를 부담하게 되는데, 그 이유 역시 동일한 원리에서 비롯됩니다. 즉, 아파트 분양의 경우는 법인의 장부가가, 경매의 경우는 결정문이 과세관청에 그대로 통보되기 때문에, 결과적으로 실거래가액이 과세표준이 되어버리고 마는 것이지요.

 

또한, 등록세는 등기 시점에 반드시 내야 하는 반면 취득세는 등기/등록 시점으로부터 30일 이내에만 내시면 되므로, 굳이 서둘러 한 달간의 이자를 포기하고 취득세까지 한꺼번에 납부하실 필요가 없다는 점도 기억하셔야 하겠습니다... 너무 지독하다고요?

 

요즘 화제가 되고 있다는 어떤 책을 보니까 ‘복비를 아끼려 하지 말고 오히려 중개사에게 인센티브를 제시하여 내 편으로 만들면 유리한 거래를 할 수 있다’는 내용이 있더군요. 결론부터 말씀 드리자면 필자는 이 주장에 대해 전혀 다른 견해를 갖고 있습니다.

부동산중개업자의 임무는 매매당사자 상호간에 합리적인 거래가 이루어지도록 도와주는 것이지, 어느 한 쪽에 일방적으로 유리하거나 불리한 거래를 유도하는 것이어서는 안됩니다. 그럼에도 불구하고 좀 더 싼 값에 살 수 있도록, 혹은 조금이라도 비싸게 팔 수 있도록 해 주었으면 하고 바라게 되는 것은 인지상정이라고도 할 수 있겠으나, 특정한 조건이나 반대급부를 붙여 나에게만 유리한 거래를 유도한다는 것은 결국 ‘나의 매매상대방에게 손해가 가게끔’ 중개를 해 달라는 지극히 이기적인 발상이라고 밖에 볼 수 없는 것이겠지요.

 

도덕성을 기본품성으로 삼는 우리들에게 어울리지 않는 얘기이기도 하려니와, 그러한 이기적인 매매로 인해 얻게 되는 눈 앞의 이익보다는 장기적으로 볼 때 불공정한 수수료 관행의 확산에 일조함으로써 나와 내 가족이 언젠가는 입게 될 피해가 훨씬 클 수 있다는 것을 생각하셔야 합니다.

 

 

중개수수료는 물어보지 말고 직접 계산하라

 

불과 3~4년 전까지만 해도 아파트와 같은 부동산을 사고 팔 때 항상 골칫거리가 됐던 것이 부동산 중개수수료 였습니다. 중개사들이 중개료를 “알아서 더 줄 것을” 요구하는 일이 비일비재한데다, 중개료를 더 줄 것 같지 않으면 불성실하고 불친절한 태도로 중개를 하는 경우가 많았기 때문이지요. 이런 이면에는 그 동안 잘못된 거래관행과 현실화되지 못한 법정수수료 등이 원인으로 작용했었습니다. 2000년대에 들어서면서 정부가 중개수수료를 현실화하고, ‘법정수수료율’ 이라는 것을 정하면서 이런 문제가 크게 줄어들고 있기는 하지만, 실제 매매자들의 입장에서는 여전히 신경 쓰이는 문제가 아닐 수 없습니다.

 

오늘부터는 그런 문제로 더 이상 신경 쓰지 않으셔도 좋습니다. 여러분께서 스스로 중개수수료를 계산하고 지불하는 몇 가지 간단한 요령만 터득하시고 나면, 좀 더 유리한 위치에서 합리적인 비용으로 정당한 서비스를 요구할 수 있게 됩니다. 무료도 아니고, 내 돈으로 정당한 수수료를 줘 가면서 거래하는데 서비스업자인 중개사의 눈치를 봐야 할 하등의 이유가 없지 않겠습니까?

우선, 중개수수료는 각 금액단위별로 적용되는 수수료율(아래 수수료율 표 참조)을 곱하면 손쉽게 구하실 수 있습니다. 한 가지 주의할 것은 각 금액단위별로 중개수수료의 상한선은 넘을 수 없다는 것입니다. 예를 들자면, 2억 원짜리 주택을 매입했을 경우 중개수수료율은 0.5%로 중계수수료는 (2억원 X 0.5%=100만 원)이지만 한도액이 80만 원으로 정해져 있으므로 최고 80만 원만 지불하시면 되는 것이지요.

월세의 경우를 보면, 일반적으로 월세를 월세이자율을 고려해 전세로 환산한 금액을 기준으로 수수료를 산출하는 경우가 많더군요. 하지만 이것은 틀린 계산입니다. 월세는 보증금과 월세기간 내에 매월 지불할 월세를 합친 금액을 기준으로 중개수수료를 계산하도록 되어 있습니다. 예를 들어, 보증금 3,000만 원에 월세액 50만 원, 24개월간 임차를 한다고 가정할 경우 총 거래금액은 (3000만 원 (50만 원 X 24개월) = 4,200만 원)이 되는 것이지요. 이 금액에 해당하는 중개수수료율이 0.5%이니까 중계수수료는 21만 원이지만, 상한금액이 20만 원이므로 중개수수료는 20만 원만 주면 되겠군요.

 

단, 법정 중개수수료율은 각 시군구청마다 다소간의 차이가 있으므로, 거래가 이뤄지는 해당지역 관청의 지적과에 문의하면 안내를 받으실 수 있으며, 각 시군구청의 인터넷사이트에도 자세한 안내가 되어있으므로 필요할 때마다 참조하시면 됩니다.

참고로, 아파트나 주택을 제외한 빌딩, 상가, 토지 등에 대해서는 상세한 수수료율 단계가 정해져 있지 않고, 적정범위만 정해져 있습니다. 매매나 교환의 경우 거래가액의 0.2~0.9% 내에서, 매매나 교환 이외의 전세, 월세 등은 거래가액의 0.2~0.8% 내에서 중개업자와 합의 하에 결정하도록 되어 있습니다. 물론 이런 경우에는 사전에 명확한 합의가 있어야 하겠지요.

 

[서울지역 중개수수료율표]

종 별	거래가액	요율상한(%)	한도액	비고
매 매 교 환	5천만 미만	0.6	250,000 원
	5천 ~ 2억 미만	0.5	800,000 원
	2억 ~ 6억 미만	0.4	거래가액 곱하기 요율
임 대 차 등	5천만 미만	0.5	200,000 원
	5천 ~ 1억 미만	0.4	300,000 원
	1억 ~ 3억 미만	0.3	거래가액 곱하기 요율

 

 

중개수수료 부당청구 시 영수증을 요구하라

 

다행스럽게도 최근에는 중개업자들이 수수료를 부당하게 많이 요구하는 사례가 예전에 비해 많이 줄고 있습니다. 그러나, 간혹 비상식적 중개태도를 보이거나, 불법적으로 추가적인 중개수수료 요구를 하는 경우가 있습니다.

불법적인 비용요구의 예를 들자면 ‘중개물건확인서’와 같은 것들을 들 수 있습니다. 중개물건확인서란 중개대상물에 대한 법률적인 부분이나 권리관계, 제한사항 등을 확인해 서면으로 제시하는 것을 말하는데, 일반적으로 중개사는 거래를 중개할 때 매매나 임대계약에선 매매계약서와 함께 반드시 별도의 물건확인서를 써 주도록 되어 있습니다. 만약 중개확인서의 내용이 사실과 달라 매도자나 매수자에게 손해를 끼칠 경우 중개업자는 배상을 해야 할 법적인 책임을 지게 되지요. 따라서 중개업자가 써 준 물건확인서를 잘 살펴보고 보관해야 합니다. 그러나 간혹 물건확인서를 써주면서 추가적인 대서료를 요구하거나 추가비용을 달라고 하는 경우가 있는데, 이런 요구는 엄연히 불법에 해당하는 것이므로 주실 필요가 없습니다.

 

그럼, 만약 중개수수료를 법정수수료 보다 더 요구할 경우에는 어떻게 하면 좋을까요? 어쩔 수 없이 무리한 금액을 지불하시게 되는 경우라면 반드시 그 금액이 표시된 영수증 지급을 요청하시고, 영수증을 안 주려고 하면 현금을 주지 마시고 카드로 결제를 하겠다고 하십시오. 지급내역이 남아 있는 영수증을 가지고 시군구청 지적과나 소비자보호원에 신고하면 구제를 받을 수가 있으며, 중개사들도 그런 사실을 잘 알고 있으므로 아마도 거기까지 말씀하시면 더 이상 과다요금을 청구하려 들지 않을 것입니다.

 

또한, 중개수수료는 원칙적으로 중개가 완전히 이뤄져야만 요구할 수 있는 것인데도 불구하고 거래가 중간에 무산됐는데도 지급을 요구하거나, 잔금지급이 아직 이루어지지 않았는데도 중개수수료 전액을 요구하는 경우가 있습니다. 물론 이 역시 불법적인 중개행위에 해당합니다. 이런 분쟁을 사전에 방지하기 위해서는 중개수수료를 잔금지급일 날 지불한다든지 하는 내용을 미리 협의해 두는 것이 확실하겠지요.

 

다시 말씀 드리지만, 중개수수료를 지불했을 땐 영수증을 챙겨두는 것이 중요합니다. 앞서 말씀 드린 바와 같이 영수증을 받으면 중개수수료를 부당하게 청구하는 것도 막을 수 있지만, 추후에 양도세를 실거래가로 계산해 납부하게 될 경우 실거래비용을 공제 받을 수 있는 증빙자료가 되기 때문이지요. 영수증을 받는 것은 합법적인 중개절차를 유도할 수 있을 뿐 아니라 효율적인 절세 측면에도 유리하다는 것을 기억하십시오.

자, 이젠 중개사 앞에서 “저... 얼마나 드리면 돼요?” 라는 우문(愚問)을 하실 분은 아무도 안 계시겠죠?

 

부동산중개사가 싫어할 이야기 2

 

혹시 여러분이 본인의 명의로 집을 사신 경험이 있으시거나, 혹은 자동차를 사신 경험이 있으시다면 여러분은 모두 채권매매의 유경험자라고 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 “나는 생전 채권 같은 것 사 본 적이 없다”라고 말씀하시는 분들이 많은데, 직접매매를 하지 않으셨다는 것 뿐이지 실제로는 제3자를 통해 간접매매를 해 오신 것입니다.

 

왜 난데없이 채권에 대한 이야기를 꺼내느냐 하면, 재테크의 기본원리가 여기에도 마찬가지로 적용되기 때문입니다. 즉, 내가 채권에 대해 간단하게나마 그 내용을 알고 남을 시켜서 간접매매를 하는 것과, 전혀 모르는 상태에서(혹은 알려고도 하는 않는 상태에서) 남에게 매매를 일임하는 것과는 그 결과가 다를 수 밖에 없다는 것이지요.

채권할인율을 반드시 확인하라

 

우리나라는 국가재정의 안정적인 공급수단의 하나로 채권을 발행하고 있는데, 부동산을 취득하여 소유

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