2006-10-10 17:04
http://blog.drapt.com/pky6832/773211160467444734 
자료출처 : 손민기님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/son31
성남의 땅지분이 20평을 가진 단독주택을 소유하는 경우 이것의 가치는 얼마일까?
" 20평짜리 주택이 아무리 보수적으로 잡아도 최소한 4억4천만의 가치를 가진다.
그리고 고도제한이 풀리고 뉴타운으로 지정된다든지..하여 용적율이 올라가고...
또 임대아파트용 땅제공분에 대해서 보상을 받는다면 수지는 더욱 개선되어서
20평 지분을 가진소유자는 별도 추가부담없이 33평으로 갈수있을 것이다.
그런 경우에는 5억원의 가치가 있다."
어떻게해서 그런지 아래를 살펴보자.
가정들...
가정1.용적율 230%를 가정하여 아파트를 짓는 경우를 상정해보자.
뉴타운지정이나 고도제한완화등이되면 용적율을 올라갈것으로 본다.
그러나 최대한 보수적으로 230%를 가정하여 보자.
가정2. 게다가 임대아파트를 면적기준으로 20% 짓는걸로 가정하자.
가정3. 그리고 분양가는 평당 1500만원으로 하자.
가정4.임대아파트에 제공한 땅값은 전혀 보상받지 않는걸로 계산한다.
실제론 정부에서 보상해준다.
1. 땅지분 20평을 가지고 용적율 230%를 적용하면 최대한 지을수있는 분양면적은 46평이다.
20평*230%=46평
2. 분양면적46평중 20%는 임대 아파트 공급분이다.9.2평
분양면적46평중 80%는 일반아파트 공급분이다.36.8평
3.건축비를 보수적으로 평당 300만원으로 하자.
땅지분 20평 구옥을 가진 조합원이 33평을 분양받는 경우를 상정해보자.
4.일단 자기땅으로 지을수있는 46평중에 분양받는 33평은 제외하고 나머지 제공한 13평은 보상받게된다.
5.33평형 아파트 건축비는 33평*300만원= 9900만원이다.
즉 33평을 받는경우 건축비 9900만원을 부담해야 한다.
6.그러나 땅주인은 자기 아파트를 제외한 여분의 땅을 보상받아야한다.
13평을 제공했는데...이중에서 9.2평은 임대아파트용이고 3.8평은 일반아파트용이다.
임대아파트용으로 제공한 9,2평은 아무런 보상을 받지 않는걸로 가정 하였다.
일반아파트용으로 제공한 3.8평은 분양이익을 보상받는다.
분양가가 평당 1500만원이라고할때 건축비가 평당 300만원이니...
결국 평당 1200만원의 이익이 생기는데..이것을 보상받게된다.일반분양수익으로
즉 1200만원*3.8평=4560만원의 소득이 생긴다.
7.건축비 부담비에서 땅 보상비를 차감한 (9900만원-4560만원)5340만원만 추가로 부담하면된다.
즉 단독 20평지분을 가진 소유주가 33평 아파트를 받게되는경우에 5340만원만 추가로 부담하게된다는것이다.
8. 아파트 33평은 평당 1500만원을 가정하면 시세가 4억9500만원이다.
여기서 부담금 5340만원을 차감하면 순가치는 4억 4160만원이된다.
9.결국 아무리 보수적으로 잡아도 20평지분을 가진 주택의 가치는 4억4천만원이다.
그러나 이것은 보수적으로 용적율 230%를 가정한 수치이다.
고도제한완화와 뉴타운으로 지정될 경우는 더 높아질것이다.
게다가 임대아파트공급분에대한 땅제공에 대해서 아무런 보상을 받지 못한걸로 가정했다.
실제론 정부에서 공시지가로 또는 다른 형식으로 보상을 해준다.
10.결론은.....
20평짜리 주택이 아무리 보수적으로 잡아도 최소한 4억4천만의 가치를 가진다는 것이다.
그리고 고도제한이 풀리고 뉴타운으로 지정된다든지..하여 용적율이 올라가고...
또 임대아파트용 땅제공분에 대해서 보상을 받는다면 수지는 더욱 개선되어서
20평 지분을 가진소유자는 별도 추가부담없이 33평으로 갈수있을 것이다.
그런 경우에는 5억원의 가치가 있다.
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11. 추가 고려사항
위에 한가지 덧붙인다면,
(1)세입자 이주대책을 조합원들이 세워야 한다는 점.
(2)사업속도에의해 평당공사비가 더 지출된다는 점.
(3)임대아파트는 관에서 공사비만을 지불하고 매입한다는 점.만
분양가격을 보수적(1,300)으로 잡더라도 입주시 프리미엄 까지의 자산 가치는 5억 정도로 보여집니다. 추산일 뿐이지만... 주위의 환경이 절대 싸게 잡지 않게 해 줄 것입니다.
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