임의 경매에 있어 경매개시 결정전과 후로 나누어보자

*임의경매

경매개시 결정전에 이미 피담보채권의 부존재나 담보권이 무효일 경우
잔금납부전에는 물론 후에도 잉의를 제기하여 승소하면 낙찰허가가
취소되고 소유권도 돌려받을 수 있다.
경매개시 결정 후에 피담보채권의 변제등으로 담보권이 무효가 되면 이는
반드시 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 담보권등기를 말소하거나 이의
신청을 해서 경매를 취소시켜야 소유권을 지킬수 있다.
*강제경매
경매개시 전이든 후든 어떠한 경우에도 이를테면 강제경매에 있어 채무명의
(판결문이나 화해조서,조정조서,공정증서 등등)상에 채무액을 전액 변제를
했어도 경매절차외에서 청구이의에 관한 소로 다투어 채무명의 자체를 무효화
시키지 않는 한 잔금을 납부하여 소유권을 차지하면 되돌려지는 법이 없다.
따라서,청구이의에 관한 소를 제기하기 전 반드시 잠정처분신청을 해서 경매
절차를 중지 시켜야 된다.주의할 점은,그냥 경매절차 중지 가처분 신청을 해서
는 중지가 안된다.
 - 강제경매에 있어 소유권을 돌려 받지 못한다면,
경매개시결정 전에 무효인 채무명의로 경매신청을 했다면 경매신청자를
사기의 죄를 물을 수 있을것이고,그가 배당받은 돈은 당연히 돌려받아야한다.
 - 그 경매절차에서 배당받은 다른채권자들한테는 돌려받는지 여부,
돌려받을 명분이나 법적근거가 없다.
 - 강제경매의 경우 선순위 근저당권자의 채권액을 변제하고 나면 경매
신청권자는 찾아갈 돈이 없다.따라서,경매가 취소가 된다.만약 취소가
되지 않을 걸 대비해서 낙찰허가결정이 나기 전에 무잉여를 주장하면
직권취소 신청을 낸다.물론,이 신청은 채무자가 신청을 해야 하고,이런경우
신청은 판사의 주의를 환기시키는 것으로 그치는 거이지만 커다란 효과가
있을 것이다.
 - 매각허가결정이 확정된 후에 민집49조의 서류가 제출된경우에는 비록 매각허가결정이
확정된 후일지라도 강제집행을 정지 또는 제한하여야 하므로 대금지급기한을 정할
수 없고 대금지급기한을 이미 정한 경우에도 대금을 수령할 수 없다
그러나  민집 49조 3.4.6호의 서류는
 매각허가결정이 확정된후에는 매수인의 동의를 받아야  그 효력이 생기므로 이러한
 동의가 없는 동안에는 대금지급기한을 정할수 있고 대금도 수령할 수 있다.
      '  49조 3호 담보를 제공한 증명서(공탁서)
      '  4호 변제증서 또는 의무이행을 미루도록 승낙한 취지의 증서
      '  6호 취하서 .(화해조서의정본. 공정증서 정본)
 - 민사집행법 제 49조 (집행의 필수적 정지.제한)
 '강제집행은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 서류를 제출한 경우에 한하여 정지
하거나 제한하여야 한다.
1. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 아니하거나
그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력있는 재판의 정본.
2. 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 집행력있는 재판의 정본
3. 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류
4. 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나 의무이행을 미루도록 승락한
취지를 적은 증서
5. 집행할 판결, 그 밖의 재판이 소의 취하 등의 사유로 효력을 잃었다는 것을 증명하는
조서등본 또는 법원사무관 등이 작성한 증서
6. 강제집행을 하지 아니하거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은
화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본
 '민사집행법 제 50조 (집행처분의 취소. 일시유지)
1. 제 49호의 1.3.5.6호의 경우에는 이미 실시한 집행처분을 취소하여야 하며 2.4호의
경우에는 이미 실시한 집행처분을 일시적으로 유지(정지)하게 하여야 한다.
 '민사집행규칙 제 50조 (집행정지서류 등의 제출 시기)
1. 법 제 49조 1.2.5호의 서류는 매수인이 매각대금을 내기 전까지 제출하면 된다.
2. 매각허가결정이 있은 뒤에 법 제 49조 2호의 서류가제출된 경우에는 매수인은
매각대금을 낼때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
3. 매수인이 매각대금을 낸 뒤에 제 49조의 서류가 제출된 때에는 절차를 계속 진행
하여야 한다.
 '민사집행법 제 93조 (경매신청의 취하)
2. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가 매수신고인 또는 매수인
과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.
3. 제 49조 3.4.6호 서류를 제출한 경우에는 이 규정을 준용한다.
***정리하면,
1. 매각허가후에 집행정지를 시킬수 있는 경우는 1.2.5의 경우만 해당됩니다. 3.4.6의
경우는 매각허가가 나기 전에만 가능합니다.
2. 낙찰자의 동의가 필요한 경우는 3.4.6호의 경우만 해당되고 1.2.5호의 경우는 낙찰자
의 동의여부와 전혀 무관하게  취소시킬 수 있읍니다.
3. 1.3.5.6호 서류를 제출한 경우는 경매자체를 취소시키고 2.4호 서류를 제출한 경우는
 경매를 정지시킵니다.
4. 따라서 허가후 정지시켰다면 2호의 경우 즉 경매의 일시정지를 명한 취지를 적은 집행
력 있는 재판의 정본을 제출한 경우로 채무자가 채권에 대하여 이의신청을 하여 본안소송
으로 넘어간 경우입니다. 재판 결과 채권자가 이기면 경매는 계속진행되고 채무자가 이기
면 취소되게 됩니다.
5. 낙찰자가 할 수 있는 방법은 허가취소 신청하여 보증금을 빨리 돌려받던가, 채권자가
 승소하길 기대할 수밖에 다른 방도가 없습니다. 그런데 채권자가 승소할 확률은 1%도
안됩니다. 왜냐하면 채권자가 승소할 것 같으면 서로 합의하여 채권자가 채무를 변제받고
 채무자가 승소하는 것으로 해결하고 있는 것이 현실입니다.
 * 내용증명발송
 - 임차인들에게 소유권발언
 - 신계약을 채결하려면,기존임대보증금에 20%를 인상해 달라고 협상할 것.
그리고,계약을 하려거든 배당을 포기하고 채무인수를 하게 해달라고 협상할것.
 - 민사집행법 제 143조를 보면,(1)매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을
인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙
이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
(2)채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날때까지 법원에 신고하고
배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있도록 규정되어 있다.
 - 즉 말소기준권리,저당권,가압류,담보가등기,압류,경매개시결정등기가 설정
되기전 등기된 전세권은 경매시 전세등기 설정 선후에 의하여 후행 전세권이 말소
된 경우는 없다.즉,전세권을 선순위로 설정해 놓은이상 보증금은 안심해도 된다.
 *유치권
 -유치권시고서와 공사내역서가 실내인테리어 비용이 전부인 경우
 - 인도명령을 피해서 영업을 오래하기 위한것과 인테리어 비용을 받아내기 위하여
신고한 것으로 판단됨
 - 영업을 위한 인테리어 공사는 건물의 객관적 가치를 높였다고 볼수 없어서 유익비
로 인정받기가 어렵다.그러나 인도명령은 쉽지 않다.
 -신고된 내역을 판사가 보고 어느정도 신빙성이 있으면 심문기일을 잡아서
몇가지 질문을 하고 사실이라는 심증이 가면 인도명령 신청을 기각하고 그렇지
않으면 인도명령을 발하는 것이 보통이다.
 - 유치권에 의한 점유는 판결이나 결정을 받아서 행사하는 것이 아니고 유익비를
지출한 사실이 있을 경우 그러한 사실만을 가지고 행사할 수 있는 것이라서,강제집행
을 거부하고 점유권을 행사할 수 가 있다.
 - 그러나 일방적으로 인도명령이 발령되어 집행관이 집행을 하면 반항하는 경우가
없으나,만약 실제로 유익비를 지출해서 유치권을 행사할 수 있는 자가 집행관에게 강제
집행당해 점유를 잃었을 경우 점유회복청구의 소를 통해 점유를 다시 찾을 수 있다.
 - 요즈음은 경매컨설팅을 하는 사람들이 여러가지 피해가는 방법을 터득해서 유치권
에 기해 점유하는 점유자들에게 방법들을 전수하고 있는 실정이다.
 -즉,인도명령이나 명도소송은 결정문이나 판결문을 가지고 집행하게 되는데 결정문
이나 판결문상에 나타난 채무자나 피고가 집행을 받을 사람과 반드시 동일하여야 한다는
법규정을 역이용해서 피해가는 방법도 있다.
 -무단 점유자의 함정피해가기 :
여자 점유자의 악의로 각본을 짠 함정에 낙찰자의 무고와 공갈협박에 대응한
맞고소로 협박후 합의서 인감증명서 첨부받기
 *인도명령이나 명도소송없이 점유자 내보내기
1.잔금납부 후 부동산을 인수받는 경우에,낙찰받은 후에 건물주나 세입자에게 편지를
하고,건물이 경매에 넘어가게 되어 얼마나 가슴아프냐고 위로의 인사를 하고,이사
날짜와 기타 일의 협의를 위해 한번 만나는 것이 좋지 않겠느냐고,우리측의 연락처를
명기해서 서신을 보내면 100%연락이 온다.
약속한 날 부부가 같이 음료수나 소주 몇 병을 사들고 찾아가 그분들의 하소연을 다 들어
주고,우리측의 어려운 사정도 얘기하고,대략 살림규모에 따라 이사비용을 2~300만원
정도 주겠노라고 미리얘기하면,대부분의 사람들이 고맙게 생각하고,이사날짜를 정해
주고,자기가 살던 건물의 취약점(하수,전기배선,난방문제등)을 상세히 알려주면,집수리
및 리모델링시 많은 도움이 된다.
2.집수리 및 리모델링과정
집수리를 하는 사람에게 토탈로 의뢰해서 계약을 한 후 수리를 하지말고,분야별(전기,
난방,설비,조적등)도 또다시 다른 업자와 계약하여 분야별로 계약하고 감독을하여
예산을 줄여라.
요즘은,배관이나 전기자재,기타 건축용자재와 부품들이 대부분 표준화 되고 또한 간편
하게 시공 할 수 있도록 개선되어 마음만 먹으면 직접시공 할 수 있는 분야가 많이 있다.
그 결과 건강도 좋아지고 자신도 모르는 사이에 그분야에 남이 모르는 노하우도 쌓을수
있다.
3.계약경제일보,지지옥션등 관련매체와 인터넷을 통한 다양한 정보수집을 꾸준히 하고
현장을 다른사람보다 2~3배 더 부지런히 뛰어다닐것.정해진 세금은 꼬박꼬박내고
남에게 피해를 주지않으려고 노력할것.
*인도명령신청 점유이전금지가처분신청 내용증명발송(송달,송달불능시 특별송달)
 - 경매 낙찰후 잔금납부후 인도명령신청과 점유이전금지가처분신청을 할것
인도명령신청서송달은 송달과 송달불능이 있다.송달불능의 경우 불거주확인서를 첨부
하여 공시송달한다.
 -즉,경매 낙찰후,해당법원에 인도명령신청 점유이전금지가처분신청 내용증명
발송(인도명령신청전에 해당동사무소에 전입세대열람하여 전입자1인이상이면
대상자를 모두 인도명령신청 할것)
 - 특별송달은 인도명령으로 송달불능시 주간/야간/공휴일 특별송달이 있음
특별송달신청은 인도결정문을 가지고 담당경매계에 신청할것.집배원이아닌
집행관이 직접 소송서류를 당사자에게 전달하는 것을 말한다.
 - 특별송달도 안될때 공시송달 할것.(법원당당자와 상의 후)
 - 내용증명발송은 협조문이 아닌 강압적인 글로 해서 작성할 것.
 - 그래도 버티기에 돌입하면 강제집행 하는 수 밖에 없다.

 - 법원의 흐름을 알기위해 법원에 살아라.낙찰가를 가지고 물건을 분석하라
낙찰받지 않아도 인터넷 의 물건을 수백개를 보고서 예상가격을 맞추는 놀이로 경매를
즐길것.
1.땅이고 주택이고 경매장에 나오기전에 미리 손을 쓰는게 가장 좋은 방법
2.나와 있는 물건을 낙찰되기전에 취소,취하시키고 자신의 것으로 만드는 것.
3.물건분석을 잘해서 낙찰받는것.(물건분석,낙찰,명도,매매)->수익이 높은만큼
위험이 높다.(주변세탁소를 통해정보 캐라)
 - 사채로 돈을 빌렸는데 돈값으라는 독촉에 도망갔고,경매사실을 안 사채업자가 전입신고
를 한 경우:사채업자가 돈을 뜯어낼 생각으로 점유하고 있음을 잘 알고 있고,그걸
역이용하는것이다.뜯어내야 200~300만원 달라고 할 것이다.(300만원이상 달라고
하면 그냥 시간이 걸려도 강제집행하는 것이 낫다고 생각하여 낙찰자가 합의를 안해줌)
 - 소액임차인이 배당신청기간에 신청을 못하면 배당에 배제되어 쫗겨나가야 하는 실정
 - 약한자에게 상황에 따라 강하게,강한자에게 더욱 강하게 나가는 것이 경매에서
승리하는 길:낙찰후 등기를 하면서 인도명령신청을 하고 게임을 즐기기만 하면 된다.
어쨌든,시간이 걸려서 그렇지 열쇠는 낙찰자가 가지고 있다는 것이고,고개숙이고 들어갈
필요가 전혀 없다.명도합의를 했으면 좋겠는데 합의의사가 없으면 강제집행시키겠다.
경매한지 5년되었는데 단순하게 싸게 받아서 파는 개인적으로 하는 사람이 아니다.수원
법원앞에 변호사 사무실에서 파견 근무하는 전문적 컨설턴트다.한달안에 제가 싹 비워
드릴까요?그리고 무슨 집행비용이 350입니까?크기에 따라 다르지만 50만원이면 하겠구만.
일단 만나서 이야기 하자고 할것.만나서 가격을 협상하자고 하자.
 - 가압류 딱지가 여기저기 붙어있을경우 명도합의가 안될시 유체동산만 따로 처리해야한다.
 ->즉,잘 구슬려서 합의를 하는것이 시간과 비용이 적게든다.
 - 점유자에게 명도 합의서를 작성해 줘야 이사비용(200~300)을 준다고 할 것.
 (세입자의 인감도장,인감증명서,신분증,의료보험증,등분챙길것->반드시 본인이 할 것)
내가 정확하게 확인해야 탈이 없을 꺼 아니냐며,혹 당신이 것짓말을 하면 정말로 세입자가
나타나면 난 어쩌라고 하며 따지고 들 것.만약 거짓말을 하면 형사고발(강제집행면탈,강제집행
방해죄)할 것이다.남의 인감 및 서류를 도용하여 마치 본인의 대리인인 것처럼 행동했고,
권리도 없으면서 남의 집의 열쇠를 복사해서 점유했으니까 좀 힐들거라고 말할 것.
합의를 하려고 했는데 없던걸로 하고 이쯤에서 그만두자고 할것.
사채업자에게 안끌려 다니려면 누가 상황을 예상하느냐,그거야 말로 명도의 포인트이다.
사채업자에게 끌려가는 입장이었다면 아마 힘들었을 것이다.
이사짐센터차를 부르고 짐이 다 옮기고 난 후 차가 떠날때 돈을 주겠다고 한다.
 ->즉 동시이행을 꼭 시킬것.이미 돈을 받고 이사를 안간다거나 물건에 손을 댄다거나 기타
비협조적으로 나오는 경우가 종종발생한다.
 - 유체동산에 가압류를 한물건을 다른곳으로 옮길때에는 신고를 해야한다.자기가 붙였다고
해서 자기마음대로 옮기는 것도 마음에 걸리고 진짜 세입자가 와서 내물건이라고 하는것도
문제가 되고 명도비 100을 주는대신 사채업자가 집안의 모든 물건을 처리하고 그로 인해 발생
하는 민,형사상책임을 전적으로 진다는 각서를 받을것.-->혹시하는 마음에 이삿짐센터직원
에게 다시한번 확인시켜 증인확보에 나서며 싸인까지 받는다.-->모든것이 마무리 되면 고개
숙여 사죄를 한다.깨끗하게 마무리하는것이 나중에 또 볼지 모르는데 확실한게 좋잖아요.
명함 한장만 주세요,제가 나중에 술한잔 대접.만난것도 인연인데 서로 도울수 있으면 좋겠다고 할것.
 ->권리도 없어도 이사비용을 사채업자들이 받을 수 있다.
 - 일단 집은 주부님들 상대로 잡는다고 생각해서 주방만큼은 잘 준비해야한다.
그리고 집을 새단장하고 복비를 100을 줘서라도 집을 홍보하고 빠른매매를 하도록 유도
그리고 벽보를 제작해서 광고를 할것.집을 매매하는데 효자노릇하는 인테리어물품 둘것
:화분,슬리퍼,액자,커튼,비데.김치냉장고,반찬냉장고,마루등등
 - 경매 낙찰후 잔금지불하고 나면 소유권이전하기 전에 공과금은 면제받을 수 있다.
 ->낙찰자는 체납관리비의 공용부분만 내면 된다(판례)
 - 우편함을 열어보던가 관리사무소에 연락해서 밀린 공과금이 있나 확인해 볼것.
 - 최상층일경우 방수,보일러 난방상태 점검

 * 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)
①영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택
의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유
자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는
 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례(이하
건축조례라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된
 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용
되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일
이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한
세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한
세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이
주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액
 이상인 자
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자.
이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
 ->지목과 현황이 도로이면 무조건 90M2이상이어야한다(서울시건축조례25조1항)
 - 배당금을 받고 안나가는 경우(명도합의서에 서명할때 이사안하면 배당금
못받는다고 했어야함)
 ->내용증명을 일단 보낼것(언제까지 집을 비워주지 않으면 강제집행하겠다고
하고 임대료,체납공과금,강제집행비용을 가압류신청하겠다고 할것
비용이 더나오면 동산가압류로 비용충달할 것이라고 할것.
 -생략등기가 있을경우 폐쇄등기를 등기소에 신청하면 전세계약서 상황을
볼수 있다.-확정일자없는 선순위 전입자는 냄새가 많이 나는 물건이 많다.

출처 :썩은사과 골라내기