부동산중개사를 경유하지 않고 거래 당사자들끼리 합의가 되어 부동산을 매매하게 되는 경우라도 계약서는 필히 작성하셔야 합니다. 그러나 이 부분에서 실무적인 지식이 없거나 구체적인 작성요령을 잘 몰라 난처해 하는 분들이 적지 않으시더군요. 특히 매매 경험이 전혀 없는 분일 경우 이런 어려움은 더욱 크게 다가올 수 밖에 없습니다.

 

하지만 계약서를 작성하는 요령은 예상외로 그리 어렵지 않습니다. 매매할 때 상호간에 주고 받는 계약서는 특정한 양식이 있는 것이 아니기 때문입니다.. 보통 거래를 중개하는 중개사가 기본적인 내용을 작성하지만, 중개사에 의한 중개가 아닌 거래당사자 간의 거래일 경우는 직접 작성하시더라도 아무 상관이 없습니다. 계약서는 특정한 양식 없이 협의된 내용을 구체적으로 알기 쉽게만 적어 넣어도 법적으로 그 효력을 충분히 갖출 수 있기 때문이지요. 일반적인 경우 시중에서 보편적으로 사용되는 서식이나 인터넷부동산사이트에서 제공하고 있는 계약서식을 사용하시더라도 무리가 없다고 보시면 됩니다.

 

계약서의 양식 자체는 그리 중요하지 않지만, 반드시 기재해야 하는 필수항목이 있다는 점은 꼭 기억해 두셔야 하겠습니다. 먼저 거래당사자인 매도인과 매수인의 표시로서 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처, 인감이 필수적으로 기재되어야 합니다. 중개인이 있을 경우는 중개사의 주소, 주민등록번호, 연락처, 인감도 함께 기재하셔야 합니다. 물론 이와 함께 해당 부동산이 표시되어야 하는데, 구체적으로는 해당부동산(목적물)의 소재지, 동/호수, 면적 등이 필수적으로 포함되어야 합니다.

 

또한 매매대금의 지급방법과 지급금액, 지급일자도 정확히 기재해야 합니다. 다시 말해서 계약금, 중도금, 잔금을 개별적으로 각각의 지급금액규모와 지급날짜, 그리고 지급방식을 보기 쉽게 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다. 금액은 한글이나 한자로 적은 다음 아라비아숫자로 함께 기재하면 됩니다. 이밖에 해당 부동산을 비워주는 명도시기와 소유권이전등기예정일도 역시 포함되어야 확실합니다.

 

계약 시 합의 내용은 모두 계약서에 기입하는 것이 좋다

 

이런 기본적인 내용 외에도 특별히 매매당사자 간에 협의된 내용이 있는 경우라면 ‘특약사항’이라는 형태로 쓰게 되는데, 특약사항은 일반적인 계약서의 하단부 빈칸에 기재하는 형태로 많이 사용되고 있습니다. 특약사항 역시 아주 구체적으로 기입하는 것이 중요합니다. 예를 들면 대출이나 전월세를 안고 매매를 하시는 경우, 대출과 전월세의 승계의 책임, 매수자가 직접 전세를 놓고 전세금으로 잔금을 지급하겠다는 내용과 같은 중요한 사항은 필수적으로 기재하셔야 하겠지요.

 

시설적인 면에서도 협의를 하신 것이 있다면 이것도 써넣는 것이 좋습니다. 예를 들어 특별한 시설(방범시설, 특수시설 등)에 대한 가격을 매도가격에 포함하겠다는 내용 등을 생각해 볼 수 있겠지요. 협의사항에서 간혹 문제가 되는 것은 제세공과금 인데, 사소하게 마찰이 생기는 경우가 의외로 많습니다. 따라서 금액이 그리 크지 않더라도 계약과정에서 누가 부담을 할 것인가의 문제를 명확하게 하시는 것이 좋습니다. 특히 6~7월 사이에 거래를 하시는 경우, 재산세와 종합토지세의 부담자가 명확하지 않게 되어버리는 경우가 많다는 점을 염두에 두시고 어느 쪽이 부담을 할 것인지를 분명히 기재하도록 하십시오.

 

계약서는 법률적인 강제성을 갖는 대단히 중요한 서류이므로 꼼꼼히 기재하셔야 합니다. 거래경험이 없는 사람일수록 계약이 단순히 소유권을 이전하는 데 형식적으로 필요한 것이라고 생각하기 쉽지만, 거래와 관련되어 협의된 내용이면 하나도 빠짐없이 구체적으로 적어놓아 향후 있을지 모르는 분쟁의 여지를 없애야 안전하다는 것이 부동산 매매경험이 많은 베테랑일수록 이구동성으로 강조하는 사항입니다.

 

중도금 지불 후, 해약은 원칙적으로 불가능하다

 

계약서를 제대로 쓰고 계약금을 주고 받았다고 해서 안심하실 수 만은 없는 일입니다. 뜻하지 않게 계약을 갑자기 해지하는 경우가 생길 수 있기 때문이지요. 처음 그런 일을 겪게 되는 경우에는 자칫 당황하거나 감정적인 대응을 하게 되기 쉽습니다만, 원칙만 정확히 알고 계시면 어떤 경우라도 그다지 흥분하시거나 놀라실 필요는 없을 것입니다.

 

매수자가 사정이 생겨 계약해지를 통보했다면 매수자가 이미 지불한 계약금은 위약금으로 매도자에게 주어지도록 되어 있습니다. 반대로 매도자 측에서 계약을 해지했을 경우는 계약금의 두 배에 해당하는 금액을 위약금으로 매수자에게 지불해야 합니다. 계약금은 일반적으로 계약이 체결됐다는 증거금으로서의 역할과 계약의 해지를 막기위한 위약금의 성격을 동시에 갖고 있기 때문이지요.

특별한 사유 없이 계약을 해약하는 경우라면 중도금이 지불되기 전이나, 중도금이 없을 경우에는 잔금지급 전에만 해약할 수 있게끔 되어 있습니다. 특별한 협약이 없는 경우 현행 민법에서는 중도금의 일부나, 중도금이 없을 경우 잔금이 지불된 시점에서 계약은 이행된 것으로 보아 함부로 해지할 수 없게 되어 있습니다.

 

단, 상대방과 협의에 의해 계약내용을 이행하지 않았을 경우 계약을 해지할 수 있다는 약정을 미리 결정할 수는 있습니다. 그러나 아무리 합법적인 해지요건이 갖춰진 상황이라고 할지라도 일방적으로 해지하는 것 보다는 증거를 남겨두는 방법으로서 내용증명을 해두시는 편이 유리합니다. ‘내용증명’은 해약의 통지를 법적으로 증명할 수 있도록 증거로 남겨놓는 절차로서, 가까운 우체국에서 신청하시면 간단하게 보내실 수 있습니다.

 

해약은 피치 못할 사정으로 발생하는 것이지만, 이로 인해 발생하는 시간과 비용의 손해는 결코 가벼운 것이 아닙니다. 그러므로 계약을 하시기 전에 해당 계약에 영향을 줄 수 있는 사항들을 먼저 철저하게 조사하는 것이 중요합니다. 다음으로 매매계약 시에는 분쟁의 여지가 없도록 여러 면에 걸쳐 충분한 협의를 거치셔야 합니다. 그리고 이 때 구두로 결정된 사항은 아무리 사소한 것이라도 꼼꼼하게 계약서에 기재하시는 것이 서로에게 유리합니다. 매매상대방이나 부동산중개인이 “괜찮다” 라든지, “알아서 해 주겠다” 라든지, “나를 못 믿어서 그러느냐” 라고 핀잔을 주더라도 신경 쓰실 필요가 없습니다. 모든 일의 책임과 결과는 결국 여러분에게 돌아오는 것이니까요.

 

덧붙여, 계약내용을 성실히 이행하지 않는 경우를 방지하기 위해 ‘구체적으로 합의내용이 이행되지 않을 경우 어떻게 할 수 있다’는 내용도 계약서에 반영하신다면 안전장치로서 매매계약을 100% 활용하셨다고 할 수 있겠습니다.

 

 

1. 신원 확인
거래하는 양쪽 모두 안심하고 계약할 수 있도록 반드시 서로 상대방에게 주민등록증 등을 통해

신원을 밝히고 매입자와 세입자는 계약 당사자가 부동산 실소유주인지를 확인한다.
대리인일 경우 위임,증빙 서류를 반드시 확인한다.

2. 방문&계약
방문자의 신원.즉,이름과 연락처을 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다. 방문시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
토,일요일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 급하게 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다. 계약서 작성시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우나 등기 절차는 공인중개사 또는 법무사에게 의뢰하면 더욱 안전하다.


• 아파트(주택) 매매 계약서 작성

1. 계약 전

(1) 등본 열람&확인서류
법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다.
구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다.
구청 또는 군청에서 건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.

(2) 유의사항
매도자:양도 소득세 확인
매수자:등록세와 취득세 확인*계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지를 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증면 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기,근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.

2.계약시

(1) 계약 당사자 확인
계약서를 쓰기전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인
대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인
미성년자는 법정대리인의 동의서 확인

(2) 계약 내용 결정
등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
대금의 액수와 지불시기
매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
부동산의 명도시기
부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손등 매도인의 책임사항
특약,입회인

(3) 약정
등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정
매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중계약등에 대비하여 별도 약정

(4) 작성 (위의 내용이 복잡하면 여기에 있는 11가지만 알고 있으면 됩니다)

① 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.
② 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.
③ 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조], [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.
④ 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹, 貳, 參)등으로 적되 여백을 두지 말고 '金 字'옆에 붙여서 적는다.
⑤ 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.
⑥ 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립된다.
⑦ 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 이점이 있다.
⑧ 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고, 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.
⑨ 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용을 기재한다. 알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
⑩ 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자,매수인, 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.
⑪ 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

(5) 계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도자,매수자,공인중개사(또는입회인)이 각1부씩 보관

3. 계약후

잔금 지급시 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.

 

<해약 및 해약금>

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 희망사항일 뿐 현실에서는 적용이 안된다.

계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제할 수 있는 경우는 다음 3가지이다.

① '이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다'라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다
② 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
③법정해제로서 상대방의 채무불이행(이행지체,이행불능,불완전이행)에 따른 해제이다. 이경우 상당 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다. 따라서 특약사항란에 '24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결된다면 매수자는 계약금을 포기함으로써, 매도자는 배액을 상환함으로써 만 해제가 가능하다.

그외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다. 또 실제 거래에서 약정금,보증금, 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주한다