2008-07-17 21:48

http://blog.drapt.com/pjlock88/2961171216298887698

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=506

분양가 상한제 완화, 재건축 조합원 전매 허용, 미분양 추가대책 등 정부의 규제완화정책이 잇따라 나올 예정입니다. 하지만 주택시장을 정상화시키기에는 완화속도가 너무 느리고 시장 침체의 골이 깊을 대로 깊어있습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 불확실한 주택시장에서 집값의 선행지수인 법원경매 낙찰가율, 미분양 물량, 주택공급물량을 통해 앞으로의 집값을 예측해보겠습니다. 경매 낙찰가율과 집값 통상 법원경매의 아파트 낙찰가율(최초 감정가 대비 낙찰가)은 아파트값에 선행하는 것으로 알려졌습니다. 길게는 3개월, 짧게는 1월 선행합니다. 하락세 또는 약세를 보이던 아파트 낙찰가율이 상승세로 반전될 경우 아파트값이 2~3개월 뒤 상승세로 돌아선다는 것입니다. 이 같은 시차는 경매물건에 대한 명도를 끝내고 등기를 마치는데 3~4개월이 걸리는데서 발생하는 것으로 분석되고 있습니다. IMF사태 이후 2001년 들어 낙찰가율이 9월 바닥(80.1%)을 찍은 뒤 상승세로 돌아서 12월에 92.0%까지 치솟더니 2002년 1월에는 감정가 보다 높게 낙찰이 되는 낙찰가율 100%를 웃도는 사태가 벌어졌습니다. 이에 서울 아파트값은 낙찰가율이 바닥이던 2001년 9월 이후 3개월이 지난 12월부터 상승세를 타 2003년 10.29대책까지 2년 가까이 상승세가 지속됐습니다. 10.29대책 직후 낙찰가율이 80%대로 떨어지자 집값도 안정세를 보였습니다. 그러나 다시 2004년 4월부터 낙찰가율이 상승세로 돌아서자 서울 아파트값도 상승세를 보였습니다. 서울 아파트 낙찰가율은 아파트값 폭등세가 정점에 이른 2006년 9월 95.4%에 달해 2001년 이후 최고를 기록하기도 했습니다. 지지옥션에 따르면 2008년 6월 26일부터 7월 9일 서울 경매 아파트 낙찰가율은 90.9%로 1개월 전 89.1%보다 1.8% 포인트 상승했습니다. 하지만 상반기 4~6월 낙찰가율 92% 수준에는 못미치고 있습니다. 강북권 중소형 아파트 강세가 계속되는 반면 강남권 6억원 초과 고가아파트는 약세를 면치 못하고 있습니다. 미분양 물량과 집값 지방은 대구가 2008년 6월말 현재 미분양 물량이 사상 처음으로 2만가구를 넘는 등 심각한 상황입니다. 국토해양부 집계 4월말 현재 전국 미분양 물량은 13만가구(전년동기 7만3천가구)이지만 5월 이후 7월까지 분양된 주택을 포함할 경우 실제 미분양 물량은 20만가구를 넘을 것으로 예상하고 있습니다. 여기서 내집마련 수요자나 투자자가 관심 있게 지켜볼 부분은 미분양 소진속도입니다. 특히 수도권 미분양 아파트 물량을 말입니다. 닥터아파트에 따르면 수도권 미분양 아파트는 2008년 들어 4월 1만7천가구로 늘었다, 5월 1만6천가구로 줄었으나 다시 6월 1만7천가구로 증가했습니다. 중대형 미분양 사태가 계속되고 있고 일부 소형 아파트만 더디게 소진되고 있는 상태입니다. 과거 미분양 물량은 IMF사태 이전인 1997년 8만8천가구에서 집값(연립주택 단독주택 등 포함)이 -12.4%로 두자릿수 하락한 1998년에는 10만2천가구로 급증했습니다. 국민의 정부 출범 후 세제혜택 등 미분양 해소대책으로 주택 구매심리가 살아나면서 1999년부터 집값이 하락세를 멈추고 반등조짐을 보이면서 미분양 물량도 7만가구로 감소했습니다. 2001년과 2002년 전국 집값 상승률이 각각 9.9%, 16.4% 이르는 등 급등하면서 미분양 가구수도 3만1천가구, 2만4천가구로 빠르게 소진됐습니다. 통상 미분양 사태가 2~3년 이상 장기화되면 주택건설업체 부도가 늘고 이어 주택공급물량이 급감했습니다. 공급물량 급감은 결국 2~3년 후 집값 상승을 가져왔습니다. 1985년과 1998년 미분양 사태는 각각 1988년과 2001년 이후 집값 급등을 초래했습니다. 현 미분양사태는 미분양 물량이 2007년 하반기부터 분양가 상한제를 피하기 위한 소나기분양으로 10월 10만구 돌파하고 2008년 들어 3월 13만가구를 돌파하며 12년만에 최대치를 기록하며 더욱 악화되고 있습니다. 규제완화정책과 함께 오는 8~9월 미분양 물량 추이를 주목하세요. 미분양 사태 악화냐, 완화냐 분수령이 될 것입니다. 주택공급물량과 집값 인허가(사업시행인가 또는 건축허가 승인)를 기준으로 삼는 정부의 주택공급물량 통계는 2~3년 뒤 집값을 예측할 수 있는 변수이자 선행지수입니다. 주택공급물량이 늘어나면 2~3년뒤 집값은 안정세를 보일 것이며 공급물량이 2년 이상 지속적으로 감소할 경우 집값은 2~3년뒤 상승세로 돌아설 가능성이 높습니다. 주택공급물량 감소가 3년 지속된 현재 미분양물량 소진 속도에 따라 집값 상승 시기는 늦춰질 수도 앞당겨질 수도 있을 것입니다. 2009년부터 서울(특히 강남권) 입주물량이 급감하는 것을 주목해야 합니다. 전국 주택공급물량은 2002년 66만가구, 2003년 58만5천가구, 2004년 46만3천가구, 2005년 46만가구로 감소 추세를 보이다 2006년 47만가구, 2007년 55만6천가구로 다시 증가했습니다. 하지만 2008년 50만1천가구가 예정돼 있으나 분양가 상한제 등 각종 규제정책으로 10만가구 안팎이 줄어들 것으로 보여 40만가구를 겨우 넘어설 것으로 예상하고 있습니다. 2008년 들어 5월 현재 수도권 아파트가 전년동기 대비 7.7% 줄어든 2만3천가구에 그치는 등 공급물량이 감소하기 시작했으며 하반기에는 급감할 것으로 예상돼 3년 뒤인 2010년 이후 공급부족으로 인한 집값 상승이 재연될 가능성이 있습니다. 서울의 경우 2002년 16만가구에 비하면 2004년 5만8천가구, 2006년 4만가구, 2007년 6만3천가구 등으로 절대 공급부족인 상황입니다. 1998∼2000년 주택공급물량이 감소하자 2000년부터 2003년까지 4년간 집값 상승세가 계속됐습니다. 반대로 2002∼2003년 공급물량이 급증하면서 2006년 9월 이후 규제정책까지 겹쳐 집값은 2년 가까이 하향 안정세를 보이고 있습니다. 2008년부터 본격적으로 시작된 주택공급물량 감소는 미분양 물량과 입주 물량 추이에 따라 2010년 이후 수도권을 중심으로 집값 불안으로 이어질 가능성이 높습니다.

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