2008-06-01 21:43

http://blog.drapt.com/pjh1968/81212324180943

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=499

지난 5월 27일 오전 10시 한 호텔에서 오윤섭의 부자노트 첫 포럼을 개최했습니다. 40분을 모시고, 처음 자리인 만큼 어색하게 시작했지만 만난지 3시간 넘어서 다음 모임을 기약하며 아쉽게 헤어졌습니다. 포럼 참석자분들과 얘기를 나누면서 생각난 게 바로 싼 게 비지떡이라는 속담입니다. 이번주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 초보 및 소액 투자자를 위해 값싼 부동산을 구입할 경우 왜 비싼 대가를 치를 수밖에 없는지를 쓸까 합니다. 먼저 싼 게 비지떡에 대한 제 경험담을 소개하겠습니다. 하나는 패키지 해외여행입니다. 패키지 여행을 좋아하지 않지만 불가피하게 갈 경우 지금은 평균 가격 이상의 여행상품을 선정합니다. 해외여행 초창기에 값싼 여행상품을 이용했더니 비행기가 야간에 출발하거나 중간에 비행기를 갈아타고 호텔과 식사 수준은 형편없이 떨어지고 현지여행사에 관광을 떠넘기며 비싼 쇼핑 강요와 옵션 등으로 추가 비용을 부담해야 했습니다. 끊임없이 차를 타고 이동해야 하는 살인적인 일정도 불쾌했습니다. 둘째로는 오토캠핑 입니다. 2007년 6월 오토캠핑에 입문할 때부터 늦게 시작한 자의식 때문인지 부동산 투자원칙인 모를수록 비싼 것을 사라에 충실했습니다. 캠핑 마니아들이 사고 싶어 하는 비싼 브랜드 제품을 중심으로 구입했습니다. 자작(동호회 등에서 자체적으로 만들어 파는 것)이나 비전문업체의 값싼 물건을 구입한 캠퍼들 대부분이 내구성이 떨어지고 사용하기 불편하거나 수납 압박, 무게 등으로 방출하고 결국 비싼 용품을 재구매하는 시행착오를 겪는 것을 수없이 지켜봤습니다. 값싼 부동산을 구입할 경우 위 2가지 사례처럼 값비싼 대가를 치러야 할 것입니다. 아니 패키지 해외여행 비용이 백만원대에서 천만원대이고, 오토캠핑 용품도 하나에 비싸야 1백만원이지만 부동산은 하나에 투자비용이 최소한 수천만원이라는 점에서 더 큰 대가를 치러야 할 것입니다. 본론으로 돌아가서 부동산 가격이 싸다는 것에 대한 의미를 짚고 넘어가야 할 것입니다. 여기서 싸다는 의미는 저평가와는 다른 의미입니다. 저평가란 현재가격 즉 시세가 내재가치보다 낮으며 내재가치 자체도 높다는 의미입니다. 반면 싸다는 것은 현재가격도 싸고 내재가치도 낮다는 의미로 해석하면 됩니다. 따라서 시세보다 미래가치가 높은 저평가 부동산은 당연히 침체기에 매입해야 합니다. 싼 게 비지떡과 관련된 지인 김성수씨(가명)의 부동산 투자 실패 사례를 소개하겠습니다. 김씨는 지난 2003년 소액으로 부동산 투자를 할 곳을 알아보던 중 남양주 A지역 미분양 아파트를 알게 됐습니다. 모델하우스를 방문한 결과 브랜드 파워는 떨어졌지만 평면설계와 마감재가 뛰어나고 택지개발지구라는 점에서 마음에 들었습니다. 더욱이 계약금 2천만원만 내면 중도금 5회까지 중도금 무이자라는 점도 매력적이었습니다. 현장을 방문하고 서울에서 멀다는 느낌을 받았지만 입주 후 전철 및 고속도로 개통이라는 호재가 있기에 덜컥 계약을 했습니다. 계약 후 시간은 속절없이 흐르고 미분양 물량은 좀처럼 해소되지 않고 중개업소가 찍어놓은 물건도 쌓여있다는 소식이 들렸습니다. 2년이 흘러 어느덧 입주 시기는 다가와 어쩔 수 없이 중도금 6회를 납부했지만 잔금 낼 걱정이 태산이었습니다. 더욱이 중개업소에는 분양가 이하 매물이 쌓여 있구요. 결국 잔금은 대출과 전셋값으로 간신히 해결했습니다. 하지만 입주하는 사람도 적어 시세는 분양가 수준에서 오를 기미가 없었습니다. 개통된다는 전철은 2010년 이후나 가능하다는 얘기가 나오고 말입니다. 결국 8천만원 가까이 투자했으나 입주한지 2년이 지나서야 투자기간 4년만에 원금만 간신히 건지고 매도했습니다. 김성수씨가 투자에 실패한 이유는 미분양이 난 이유에 대한 분석이 부족한 상태에서 막연한 기대심리로 투자했기 때문입니다. 미분양이 난 이유는 해당 지역내 수요가 부족한데다, 외부수요 즉 서울 경기 등에서 이주할 수요가 거의 없기 때문이었습니다. 특히 구매력 있는 유효수요는 서울 접근성이 좋고 개발규모가 큰 호평 및 평내지구에 몰렸습니다. 반면 무관심에 시달린 A지역 아파트엔 좀처럼 수요가 생기지 않은 것입니다. 여기에 진접지구 등 인근에서 대규모 택지개발지구 분양물량이 쏟아진 것도 악재였습니다. 이 아파트는 2008년 5월 현재도 분양가 대비 프리미엄이 3천만원 수준으로 분양받아 입주한 사람에게는 원가에도 못 미치는 시세에 머물러있습니다. 호평 평내 아파트값이 1억5천만원 이상의 프리미엄이 붙은 것과 대조적입니다. 김성수씨는 대출을 받더라도 유효수요가 부족한 A지역이 아닌 유효수요가 늘어나고 있던 호평 및 평내지구에 투자해야 했습니다. 싼 것에는 이유가 있으며 그 이유를 철저히 조사 연구 분석해야 합니다. 부동산에 투자할 때 중요한 것은 가격이 아니라 가치입니다. 즉 내재가치이자 미래가치입니다. 물론 가치를 투자자가 주관적인 평가를 내릴 수밖에 없는 태생적 한계를 안고 있지만 부동산 투자가 절실하다면 자신이 내리는 평가를 믿고 미래가치가 높다면 가격에 구애받지 말고 과감하게 투자해야 합니다. 과거 시세가 평당 1천만원, 2천만원, 현재 시세가 평당 4천만원, 5천만원이 중요한 게 아니라 3년후 미래시세가 평당 7천만원, 8천만원이 될 것이라면 과감하게 투자해야 한다는 것입니다. 이 때문에 초보 투자자 일수록 성공확률을 높이기 위해선 값싼 부동산이 아니라 값비싼 부동산에 투자해야 합니다. 하지만 초보 투자자 대부분이 소액 투자자라는 한계가 있습니다. 따라서 초보이자 소액 투자자는 남보다 더 많은 발품을 팔아 저평가 돼있는 옐로칩을 찾아내 투자하는 안목(실력)을 키워야 합니다. 여담이지만 싼 게 비지떡이라는 말이 영어로 무엇인가 한번 찾아봤습니다. “That which is bought cheaply is the dearest.” 이더군요. 직역을 하자면 “싸게 산 것이 가장 비싸다”라는 말입니다. dear라는 단어는 중고시절 영어편지 쓸 때 쓰는 친밀한, 친애하는 뜻으로만 알고 있었는데 품질에 비해 가격이 비싸다는 의미도 있네요. 부동산 초보 투자자에게는 싸게 산 것이 가장 비싸다라는 속담을 명심해야 할 것입니다. 싼 맛에 부동산을 산다면 훗날에 값비싼 대가를 치른다는 의미로 해석하면 과장된 것일까요? 값싼 부동산은 입지가 떨어지고 공급에 비해 수요가 부족한, 움직일 수 없는 물건(不動産)일뿐입니다. 사랑의 반대말이 무관심이라는 말처럼 값비싼 부동산은 대부분 누구나 사고 싶어 안달이지만 값싼 부동산은 무관심한 존재일 뿐입니다.

0