2008-04-18 15:18

http://blog.drapt.com/pjh1968/81208499495542

자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=492

부동산 투자에서 돈 버는 것보다 중요한 것이 부동산으로 돈 벌지 못하는 행위, 나아가 투자수익을 낮추는 행위를 하지 않는 것입니다. 이번 닥터아파트 오윤섭의 부자노트(www.DrApt.com)에서는 부동산 투자수익을 낮추는 방법 5가지를 소개합니다. 이를 타산지석(他山之石)으로 삼아 춘곤증으로 나른한 2008년 봄에 부동산으로 부자가 되는 준비를 해보기 바랍니다. 방법1: 보도에 따라 투자 대상을 선정한다 저수익(가명)씨는 다음과 같이 말합니다. 12만가구 넘어선 미분양 침체가 악화되고 있다는 언론 보도가 잇따르고 있습니다. 더욱이 2008년 2분기부터 시세보다 싼 분양가 상한제 분양물량이 본격적으로 공급되는 시점에서 미분양을 구입할 필요가 없습니다. 미분양을 지금 살 경우 분양가 시세 수준에서(기회비용 금리를 감안하면 투자 손실) 기약 없이 분양권을 장기간 보유해야 하며 대출이라도 받으면 이자부담을 꼬박 안고 힘겹게 버티기를 해야 합니다. 이런 상황에서 미분양에 투자한다는 것은 무모한 행위입니다. 미분양이 본격적으로 감소하기 시작하는 시점에나 미분양 투자 여부를 검토해서 선별적으로 투자해야 합니다. 한편 강북 소형 평형 강세가 계속되고 강남까지 확산된다는 보도가 많이 나오고 있습니다. 여유자금만 있다면 강북이나 강남 소형아파트를 투자하는 게 좋겠습니다. 재개발 뉴타운 지역 내 소형 연립주택 등도 투자 대상으로 좋습니다. 방법2: 암울한 시장 전망이 지배할 때 매도한다 저수익씨는 국내외 경제전문가들이 서브프라임 모기지론(비우량 주택담보대출) 사태가 예상보다 심각하다고 전망하고 있다면서 당분간 부동산 투자는 중단하고 있습니다. 저금리에 따른 미국 주택시장 과열로 시작된 서브프라임 사태가 2008년 한국 부동산시장에 본격적으로 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하기 때문입니다. 신용경색으로 이어진 서브프라임 사태는 미국에서 채권보증회사, 신용카드, 오토론 부실로 확산되는데다 직격탄을 맞은 금융회사도 추가 부실이 예상되고 있습니다. 이는 미국 경기 침체로 이어질 테고 고유가 인플레이션이 장기화됨에 따라 유럽 중국 한국 등 전세계 경제를 위축시키고 말 것입니다. 이에 따라 글로벌 스태그플레이션(경기침체 중 물가가 오르는 것)에 직면하게 될 것입니다. 보유중인 부동산이 있다면 서둘러 매도하고 현금화해야 합니다. 방법3: 남이 살 때 사고 남이 팔 때 판다 이명박정부가 출범했지만 집값 불안에 눈치만 보며 규제정책을 완화하지 않고 있습니다. 농산물 가격이 폭등해 물가가 오르는 애그플레이션(agflation)이 확산되고 경기 전망도 좋지 않아 지금 부동산을 사는 것은 잘못된 투자라고 저수익씨는 단언합니다. 침체된 주택시장에서 언제 매수세가 살아날지 못하는 상황에서 매매가도 크게 내려가지 않은 아파트를 사는 것은 무모하다는 것입니다. 그나마 사려고 하는 사람이 있는 지금이라도 싸게 팔아야 합니다. 지금과 같은 침체 시장에서 하이 리턴(High Return)이 될지, 안될지 모르는 상황에서 하이 리스크(High Risk)를 감행하는 것은 무모한 행위입니다. 인생을 길고 얇게 사는 것이 중요하듯이 시장을 거스르는 투자는 실패로 가는 지름길입니다. 매수세가 살아나는 시점에 남이 사려고 할 때 투자수익이 높은 부동산을 사도 늦지 않습니다. 한편 매도세가 대세로 확산되고 있는 경우에는 매도타이밍이 늦었더라도 팔아야 합니다. 특히 대출을 안고 산 부동산이라면 말입니다. 일정 수준의 투자수익을 올리기 위해 무작정 보유하기보다는 시세보다 싸게 매도하고 후일을 도모하는 것이 좋습니다. 방법4: 부동산 정보가 많은 곳에 투자한다 저수익씨는 아는 사람끼리 서로 부동산 투자 정보를 교환하면서 투자를 해야 실패 확률을 줄일 수 있다는 확신을 갖고 있습니다. 기획부동산을 통해 현장도 가보지 않은 곳에 땅을 사 투자에 실패한 사례를 보듯 자신과 남들이 잘 아는 부동산에 투자해야 리스크를 줄이고 성공 확률을 높일 수 있다고 말합니다. 저수익씨는 언론에서 전문가들이 말하는 투자 유망지역을 중심으로 시장을 조사합니다. 이중 자금 규모, 보유기간 등 투자 스타일에 맞는 부동산을 선정합니다. 침체기를 피해 매매 거래가 활발한 활황기 초기에 매입하는 것이 투자의 안전성과 환금성을 높이는 지름길입니다. 최소한 1억원 이상 적지 않은 자금을 투자해야 하는 부동산 특성상 돌다리도 두들겨 보고 걷는 주도면밀함이 몸에 배야 합니다. 방법5: 규제정책이 강화되면 팔고, 완화되면 산다 부동산 시장 과열로 집값이 급등하면 정부는 여지없이 규제정책을 쏟아냅니다. 정책에 맞서지 말라는 말처럼 규제정책이 나오기 시작하면 시세보다 싸게라도 팔고 현금화하는 게 상책입니다. 규제정책이 시행됨에 따라 매물이 늘어나기 시작하면 시세보다 싸게 내놓는 사람이 하나 둘 늘어난 급매물 가격이 시세로 변하게 됩니다. 그러므로 규제정책으로 매물이 쌓이기 전에 서둘러 매도해야 합니다. 반면 매수자의 경우 주택시장이 침체돼 미분양이 늘어나고 매물이 쌓이면 섣불리 매입하기 보다는 때를 기다리는 게 중요합니다. 성수기에 매물이 줄어들기 전에는 매입해서는 안됩니다. 매물이 줄어들기 시작하고 최근 매물량이 최대치보다 절반이하로 감소했을 때 매수에 나서도 늦지 않습니다.

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