규제 많아 투자는 신중하게 
 

조인스랜드 함종선 기자 

입력 2007/01/03 15:11 수정 2007/01/03 15:30 
 
올해 뉴타운ㆍ재개발 사업은 보다 활기차게 진행될 전망이다.

용적률 상향, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진 특별법이 올해부터 본격 시행되기 때문이다. 그러나 재테크 측면에서 접근할 때는 신중해야 한다고 전문가들은 강조한다. 실거래가 신고, 토지거래허가 제한 등의 투기 방지책이 병행돼 투자수익 올리기가 어려워졌기 때문이다.

날개 단 뉴타운ㆍ재개발

당분간 뉴타운ㆍ재개발시장 전망이 괜찮을 것으로 전문가들은 내다본다. 뉴타운ㆍ재개발시장은 기존 주택시장 움직임과 맞물려 돌아가는데 올해에도 일반 아파트값이 오를 가능성이 커서다. 또 올해 재정비지구 기본계획이 모두 확정되고 사업 추진이 빠른 뉴타운들에서 분양이 잇따를 예정이어서 시장 분위기가 고조될 것으로 보인다.

서울시에서는 새로 뉴타운을 지정하기보다는 기존에 추진되고 있는 뉴타운ㆍ재개발의 사업속도를 높이는 데 주력할 계획이다.

서울시 뉴타운사업 1반 신종수 팀장은 “각 구청과 공조해 인허가 절차를 간소화하는 등 이미 발표된 지역의 사업이 빨리 진행될 수 있도록 행정편의를 제공할 계획”이라고 말했다.

서울지역에선 지난해 말 중화, 방화, 노량진, 신정 등 4개 뉴타운지역이 재정비촉진지구로 지정됐다. 지난해 10월 재정비촉진지구로 지정된 길음, 한남, 흑석 등 서울 16개 뉴타운지역과 합쳐 20곳이 재정비촉진지구로 지정돼 개발된다.

이들 지역은 앞으로 용도지역, 용적률, 층수, 학교설치기준 등 대폭적인 건축규제 완화와 중대형 주택건축비율 확대 등의 인센티브를 부여받아 초고층, 중대형 주택 등이 들어선다.

5년 이상을 내다보고 뉴타운ㆍ재개발 지역에 입주할 계획이라면 재정비촉진지구가 일반 뉴타운보다 낫다. 기반시설 등 주거환경이 뉴타운보다 잘 갖춰질 것으로 예상돼서다.

다만 재정비촉진지구는 재개발 등으로 개발하는 구역과 개발하지 않는 존치구역으로 나눠질 예정이기 때문에 개발될 지역을 잘 골라야 한다. 재정비촉진지구로 지정된 곳 중에서는 이미 재개발 예정 구역으로 선정된 곳이 낫다. 노후도가 높은 편이어서 다른 곳에 비해 먼저 개발될 가능성이 크기 때문이다.

지난해 11월 경기 부천 소사와 남양주 덕소 등 9개시 10곳을 ‘경기 1차 뉴타운사업지구’로 선정한 경기도는 올해 재정비촉진특별법을 본격적으로 적용해 도시재정비 사업에 박차를 계획이다. 경기도 뉴타운사업기획단 이지형 단장은 “올해를 재정비사업 원년으로 삼아 사업속도를 높일 계획”이라고 말했다.

 

▲올해 뉴타운ㆍ재개발 사업은 보다 활기차게 진행될 전망이다. 그러나   실거래가 신고, 토지거래허가 제한 등의 투기 방지책이 병행돼 실수요   위주로 접근해야 할 것으로 보인다.

투자는 신중하게 접근해야

뉴타운ㆍ재개발 투자는 매력적인 만큼 함정도 많다. 우선 개발지로 추가 지정될 것이란 소문이 도는 곳에선 ‘옥석가리기’가 필요하다. 기대감에 가격이 올랐다가 탈락할 경우 급락할 수 있기 때문이다. 또 대상에 포함되더라도 노후도 등 개발 요건에 맞지 않아 사업이 상당 기간 늦어질 수 있다.

서울의 경우 4차 뉴타운으로 거론되는 곳이 대표적이다. 용산구 서계ㆍ청파동, 강서구 화곡동, 구로구 구로동, 성북구 정릉동, 강북구 미아ㆍ수유동 등은 지난해 가을 서울 4차 뉴타운 지역으로 지정될 것이란 기대감으로 투자 열기가 뜨거웠었다.

그러나 서울시는 4차 뉴타운에 대해서 신중한 입장이다.

서울시 신종수 팀장은 “4차 뉴타운을 발표하면 뉴타운ㆍ재개발 시장이 또 들썩일 수 있어 집값이 안정세에 접어들었다는 판단이 설 때까지 발표시점을 늦출 계획”이라고 밝혔다.

이에 따라 아직 대상지 윤곽조차 잡히지 않은 서울지역 4차 뉴타운 투자는 신중해야 할 것으로 보인다.

경기도도 ‘경기뉴타운’기대감으로 해당 지역 집값이 지난해 급등했지만 올해는 신중할 필요가 있다. 경기도가 개발 후보지를 선정함과 동시에 해당지역을 토지거래허가구역으로 지정할 예정이기 때문이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 대지지분 기준 6평 이상의 집을 거래할 땐 반드시 허가를 받아야 하기 때문에 투자용으론 적합하지 않게 된다. 허가를 받으려면 직접 들어가 살아야 하기 때문에 투자수요가 적어져 되팔기가 어려워진다.

뉴타운ㆍ재개발 투자가 까다롭다고 생각되는 경우엔 해당 지역 내 일반분양 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 서울 재개발 지역 중에선 동작구 노량진 뉴타운 내 노량진 1구역을 쌍용건설이 재개발해 24평형 20가구, 44평형 20가구 등 총 40가구를 6월 이후 분양할 예정이다.

또 서대문구 북아현뉴타운 내 충정로ㆍ냉천구역에선 동부건설이 재개발 아파트를 일반에게 분양한다. 24평형 113가구, 41평형 66가구 등 179가구가 일반인에게 선보일 예정이다.

아울러 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운 내에서도 현대산업개발이 127가구를 일반 분양하고 성북구 월곡동 월곡1구역에서도 재개발 아파트가 일반 분양된다. 용산구 신계동 신계구역에선 대림산업이 367가구를 일반에 분양할 예정이다.