2007-07-03 15:15
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뉴스/투자정보 :: 앞으로도 부동산은 반드시 크게 상승한다. (2007-06-30 행복찾기님)
말그대로 앞으로도 부동산은 크게 상승합니다. 어찌보면 제글이 단순히 집있는사람들에게 희망을 주
는 글이 아님을 전제합니다. 코리아라는 특수성과 세계적 부동산 흐름의 보편성을 조합해 볼때 우리
나라는 땅값은 크게 저평가 되어있습니다.
먼저 일제시대 로 인해서 땅에 대한 평가가 전혀 이루어지지 않았고 해방후에도 굶어 죽지 않기 위해
서 먹고살기 바빴지 주거를 어느곳에 하느냐는 아무런 의미가 되지 않았던 시절이 있었습니다.
돈을 번 부자도 크게 없던시절 부동산은 별반 관심의 대상이 아니였던거죠. 하지만 지금 상황은 크게
코리아의 부동산값이 요지동 칠 가능성이 큽니다. 작년 2006년 급상승했던거보다 더욱 상승할 우려가
있습니다. 부동산 상승기류는 지금 부터 시작이라고 할수 있습니다. 각종 규제로 인한 집값잡기는 반
드시 후폭풍으로 돌아옵니다. 매수자 매도자 과연 누가 우위에 있는것일까요? 어느지역은 전세값 낮
춰도 세입자를 구하지못하고 반대로 다른지역은 웃돈을 불러도 들어갈수 없는곳이 있습니다.
결국 부동산은 국지적입니다. 명암이 뚜렷하게 갈리는것이지요. 하지만 보편적으로 바라볼수도 있습
니다. 군소리가 많았던거 같습니다. 이제부터 집값이나 부동산이 왜 상승하는지 몇가지 이유를 써보
겠습니다.
(1) 거시적으로 세계흐름속에 코리아의 땅값은 크게 저평가 되어있다.
1. 코리아는 앞으로 국민소득 3만달러 시대를 맞이하게 된다.
환율 하락으로 단시간 내에 우리 국민소득은 늘어났습니다.
선진국의 경우 2만달러에서 3만달러가 되는 시점에 질좋은 주거환경으 변화로 부동산 값이 폭등했습
니다. 배분되어 있는 땅은 똑같지만 더 질좋은 주거환경을 건설하므로서 집값과 땅값은 동반상승했습
니다.
2. 코리아의 입지는 세계에서 가장 비싸고도 남을 곳이다.
이런 논리를 펴는 이유는 여러가지 있습니다. 통일이 되지않은 코리아는 전쟁위험에 노출되어있습니
다. 그래서 주한미군기지가 있는 지역들은 아파트값이 쌉니다. 그이유는 북한에서 주한미군기지를
먼저 선공격하기 때문입니다. 결국 위험에 노출되는 이유에서 입니다. 통일국가가 완성된다면 일부지
역으경우 큰 급상승이 예고 됩니다. 결국 통일국가 형성은 불안한 안보가 제거됨으로써 땅값 상승의
여지가 상당합니다.
3. 앞으로 코리아는 싱가포르를 능가하는 다목적국가가 된다.
최첨단 건물들과 각종 각기 다른형태의 도시들이 많이 건설됩니다. 물론 이것은 미래의 일입니다.
단순히 지금 아파트를 생각하시면 곤란합니다. 과거 UN같은 평화기구가 없었던 시기에 코리아의 위
치는 상당히 나쁜 자리였지만 세계평화시대인 지금 코리아의 위치는 상당히 유리한 입지에 있습니다.
쉽게 전쟁을 할수 없는 시기인 현대 지금 코리아의 입지는 상상을 초월할 정도로 발전가능서이 있는
지역입니다. 한강의 기적을 이룬것이 단순히 일을 열심히하고 정책을 펴는데 있었던것이 아닙니다.
이런 누구도 모르는 입지적 강점이 세계도 놀라게한 한강의 기적의 일꾼이였던 것입니다.
앞으로 코리아는 세계의 허브역활을 할가능성이 큽니다. 각종 항구건설 국제도시 건설 오히려 개발이
안되어 있어서 다행일지 모릅니다. 어쩌면 선진국에 비하면 한국의 주거형태는 최악일지 모릅니다
이런 최악의 상태가 구조있는 형태로 개선된다면 부동산 값은 크게 상승하겠지요.
4. 통일국가에서 염두해 둬라.
북한이 중국에 넘어간다하더라도 국가적 안보위협은 상당히 줄어듭니다. 물론 군사비용은 줄지 않겠
지요. 하지만 안보적인 위협은 훨씬 줄어들게 됩니다. 그렇게 되면 코리아의 증권이나 부동산시장은
큰 호황기에 들어설 가능성이 많습니다. 만약 우리나라가 흡수하게 된다하게된다면 현금이나 금융성
자산보다는 부동산자산이 더욱 값어치를 할것입니다.
5. 미래는 반드시 발전한다.
과거 70년대와 지금을 비교해보시면 엄청난 차이를 느낄수 있을것입니다. 짜장면값이 200원에서
4000원이 됬습니다. 과거 토큰가격이 50원에서 지금은 현금 800원이 됬습니다. 물가가 이렇게 올랐습
니다. 과연 아파트값도 이럴까요? 어찌보면 가장안오른게 부동산값입니다.
실제적으로 예를 들어보지요.
1기 신도시같은 지역은 당연히 많이 올랐지만 그외 지역들 부동산값은 생각보다 오른게 아닙니다.
분양가 4000만원에 12년살았는데 9000만원이 됬습니다. 이것이 과연 이득인것인가요? 이정도면
양호하게 오른편입니다. 대전같은경우 1억 2천에 분양받고 5년살았는데 1억 4천입니다.
오른겁니까? 아닙니까? 실질적으로 따지면 오른게 아닙니다. 이 1억 2천을 다른 금융자산으로 돌리거
나 은행에 넣아 두거나 다른 투자를 했다고 한다면 더 큰 부자가 되었을수 도 있지요. 지금까지는 오르지 않은 지역을 말씀드렸습니다. 그럼 강남을 예를 들어보지요.
가장 부자동네라고 하는곳이 강남입니다. 일단 각종 국직국직한 기업들이 강남에 포진되어있고 주거
시절이나 교통체제도 잘장비되어있습니다. 각종 수도권으로 연결되는 최고의 허브이지요. 워낙 메카
이다보니 인구가 끊임없이 유입되고 나가기도 합니다. 이런곳에 아파트값 과연 거품일까요?
실제로 집을 파는사람들의 경우 팔때 적당한가격을제시하고 팝니다. 호가를 부르면 안팔리니까요.
그럼 매수자는 어떨까요? 자신이 생각하기에 충분한 가치를 가지고 있기에 비싼거금을 드리고 삽니
다. 부자동네는 당연히 비쌉니다. 선진국에서는 서민들은 꿈도 못꾸는 집값이 수도 없습니다. 그러나
코리아의 서울에서 저렴한곳도 아직 상당수며 가장비싸다는 강남도 노력하면 살수 있습니다. 제발
노력하지 않고 물건을 보지 마십시요.
대부분의 사람들은 노력하지 않고 말도안되 너무 비싸 이런소
리를 해댑니다. 상상해 봅시다. 지금 2억원짜리 아파트가 20년후에도 2억원일까요?
그때는 한달월급이 천만원이 평균일지도 모릅니다. 당신의 생각은 어떻습니까?
아무리 후진곳이라고 하더라도 장기적으로 보면 물가상승률 이상으로 오릅니다.
과거 80년 18평아파트 전혀 오르지 않는 아파트였습니다. 그아파트 가진사람들 손해보는 장사라고
아무도 안샀습니다. 하지만 재개발이 되면서 사태는 크게 역전됬습니다. 물가상승률도 못따라가던
아파트가 꾸준한 인내로 인해 큰 수익을 안겨주었던거죠.
장기적으로 바라본다면 부동산은 큰 투자처임은 과거나 지금이나 전혀 변함이 없습니다.
(2) 코리아의 특수성
1. 서울 위주의 인구 집중
부대끼며 살아가는 걸 좋아하는 민족은 아마 우리나라가 최고일 껍니다.
서울땅값이 비싼이유는 많은사람들이 일자리가 서울에 있기때문이죠. 솔직히 말씀드리자면 앞으로
도 가장큰 부동산 투자의 핵심은 서울이 될것입니다. 물론 이것은 안정성을 따지자면 서울이고 높은
수익률과 높은 리스크를 감안한다면 경기도가 좋은 선택이 될것입니다.
서울은 재개발 계획이 시작되는 시점입니다. 이런 변화기는 반드시 부동산 상승을 부축입니다.
다시한번 말씀드립니다. 서울일부지역이 저평가 되어있는 이유는 홍수가 나면 물난리가 나는곳도
상당합니다. 그런지역들이 재정비되고 새로운 주거환경이 들어서게 되면 기존의 부동산이 약세인지
역들이 다시 큰 상승지역으로 돌변하기때문이죠.
수도권을 개발해봤자 서울로 입성하고 싶은 수요만 늘뿐입니다.
2. 한아파트에 오래산다는 생각은 버려라.
사람의 욕심은 끊임없습니다. 그래서 좋은아파트에 살려고 전세만 사는사람도 있습니다. 하지만 올바
른 선택은 아닙니다. 10년동안 전세만 살았다고 해봅시다. 전세값은 올라갔고 그에대한 부담도 감수
합니다. 어느사람은 10년보유하고 자기는 판자집에서 삽니다. 물론 판자집에서 사는 불편함은 감수해
야겠죠. 하지만 집값은 3배로 올랐고 큰 수익을 거둡니다. 하지만 전세사는 사람은 그대로 입니다. 좋
은 집에서 살았지만 갈수록 하향으로 전세를 갈수 밖에 없습니다. 집을 보유하는것 만큼 든든한 친구
는 절대 없습니다.
3. 어정쩡한 헌아파트도 반드시 재개발된다.
그렇습니다. 학교에서도 책상이 낡으면 교체합니다. 물론 다른지역보다 늦게 바꾸는 학교도 많습니
다. 하지만 그런 학교도 반드시 후에는 바꿀수 밖에 없습니다. 아파트는 신기하게 감가상각당하지만
후에 재개발이나 재건축으로 엄청난 수익을 안겨줍니다.
반드시 장기적으로 봐야합니다. 단순히 생각해보면 2040년대는 상상을 초월하는 세상이 됩니다.
오히려 50년대에서 90년대 진입한거보다 더 급진적으로 발전될것입니다.
미래를 보시죠. 단순한 콘크리트 시멘트 집이 어떻게 변할지.
4. 지방도 발전한다.
지금혁신도시다해서 여러지방지역을 개발하는 중입니다. 반드시 이곳 오릅니다.
미래로 갈수록 서울과 지방의 차이는 좁혀집니다. 앞으로 코리아는 반드시 다목적국가가 된다고
이야기 드렸습니다. 여러지방마다 추구하는 가치가 차별화되고 장단점을 가지게 됩니다.
5. 아파트는 좁은 한국만을 위한 최적의 주거수단이다.
만약 아파트가 지어지지 않았다면 서울 집값은 거의 상상을 초월했을지도 모릅니다. 용적률을
높혀 좁은지역에 많은 사람들을 수용하게 되었기때문에 그래도 어느정도 수요를 받아들인것입니다.
서울에 아파트가 없다고 해보십쇼. 과연 서울에 집값이 어떻게 될지..
반드시 아파트에 시대는 가고 초호화 주거빌딩시대가 도래합니다.
하지만 기존아파트 주인들은 충분한 보상을 받을것이고 다양한 선택을 할수있는 기회가 제공됩니다.
6. 각종규제도 대세를 막을순없다.
저도 1가구 2주택으로 투기요소는 많이 사라졌다고 봅니다. 하지만 다른사람 명의로 투기하는경우가
많으므로 1가구 2주택정책도 피해가면 피해갈수 있는 수단입니다. 하지만 100채를 보유한다는등
이런경우는 불가능하므로 어느정도 주거개념으로 바꾼 정책입니다. 하지만 대부분의사람들이
집을 여러채 같지는 못합니다. 결국 한채를 보유하더라도 알짜배기를 고르면 됩니다.
투기적요소는 제거했을지 몰라도 투자적요소는 제거 못한거 같습니다.
DTI규제 과연 집값하락만을 부축일까요? 부자보다 서민들이 돈빌리기 훨씬 힘듭니다. 결국 다시
부동산시장의 주도권은 자금여력이 잇는사람들입니다. 결국그들에의해서 시장은 결정되고
서민들은 오히려 내집마련에 역효과를 볼수도 있습니다.
물론 급상승했던 아파트값들이 서서히 떨어지는 중입니다. 하지만 바닥가에서 다시상승합니다.
7. IMF때는 현금보유가 최고였다.
이말은 거짓말이죠 . 나라가 망한다고 이집저집 외국으로 가기위해서 다팔았습니다. 그래서 현금으로
보유를 했습니다. 하지만 그때 헐값에 집을 판사람은 땅을 치고 후회합니다. 그래서 아파트 이야기만
나오면 고개를 떨굽니다. 그렇습니다. 분명히 그때는 현금보유가 최고였을지 모릅니다. 하지만
그때 헐값에 나온 집들을 사재기한사람들은 세금공제도 많이 받고 각종혜택을 받고 집을구입하게
되었지요. 현재 그 수익률은 말로 하기 힘듭니다. 역설적으로 보시길 바랍니다.
다수가 아는 정보는 절대로 돈이 되지 않습니다.
8. 수도권 난개발은 서울집값을 더욱 상승시킨다.
수도권 신도시 개발, 서울 재개발 누가 이깁니까? 그래도 보험같은 서울 재개발이 훨씬 강력합니다.
수도권에 있는 사람들 반드시 서울로 입성하는게 목표일 가능성이 많습니다.
9. 강남대체지역 당분간은 없다.
말그대로 입니다. 당분간은 강남대체 안나옵니다..
10. 대선
이건 머라 말씀드릴수 없지만. 정부정책 변동으로 인해서 부동산 값으 변화가 이루어질 가능성이 큽니다.
11. 앞으로 지금보다 더 내집마련에 관심이 높아진다.
과거에 지어진 집들도 많고 새로 분양되는 아파트들도 많고 수요자의 선택은 더욱 다양해집니다.
그러므로 내집마련에 관심은 더욱 커지기 마련입니다.
단순히 내집마련이 아닌 앞으로 좋은내집마련으로 바뀌는 시기가 곧 옵니다.
12. 긍정적 사고 방식을 가져라.
아파트값이 내릴수도 있습니다. 하지만 그것은 국지적인 것입니다.
보편적으로 부동산 상승률은 해방이후 11퍼센트 정도 입니다. 제가 이야기 드렸듯이
코리아는 큰 변화를 겪게 됩니다. 그러므로 부동산 상승률은 더욱 높아질지모릅니다.
단순히 거져 먹기식 정신으로는 절대로 집을 살수 없습니다.
노력하는 당신 그때 빛을 보게 됩니다.
13. 개발이 되면 될수록 살기좋아지고 집값만 올라간다.
용인 살기 척박했지만 개발되고 엄청 올랐습니다. 용인이 개발되서 분당 집값 잡는다고
했지만 오히려 분당집값 크게 올려놨죠. 그렇습니다. 아무리 공급이 많아져도
개발이 되면 오르게 됩니다.
14. 부동산고수들은 저점기에 경매로 매수한다.
저점기에 매수합니다. 그것도 경매로 말이죠.. 아실분은 다아실껍니다. 경매물건이
10퍼센트에서 최고 반값까지 싸니까요.
15. 청약가점제. 분양가 공개는 오히려 집값을 상승시킨다.
원가공개해도 분양가 평당 900만원 이상나옵니다.
장담합니다. 건설사 눈속임 합니다. 확장옵션비용으로
분양가 올립니다. 이거저거 추가하면 평당 900나옵니다.
청약가점제는 일부 사람들의 잔치일뿐입니다.
과연 청약가점제로 당첨받지 못하는사람들은 어떤수요를 가지게 됩니까?
환상을 버리싶쇼. 앞으로 9월이후에 집값 크게 폭등합니다.
고기때가 몰려서 앞으로 엄청난 분양전쟁이 시작됩니다. 점수가 높은사람은
좋지만 신혼부부나 사회초년생들은 집마련하는게 오히려 힘들어집니다.
그렇게 나이가 많을때까지 무주택이였던 사람이 청약가점제로
당첨된다고 아파트 매매금액을 마련할수 있을까요?
무엇이 보입니까? 투자나 투기로 보입니까?
집은 사람이 사는곳입니다. 물건이 좋으면 가격이 비싸지는건 당연한겁니다.
부자가 부자동네사는거 당연합니다.
세상은 불공평합니다. 정보를 아는사람이 승리하고 모든일들도
노력하는 자들이 이루기 마련입니다.
적어도 앞으로 15년후 정도까지 아파트가 대세입니다.
50년전에 소한마리값의 땅이 지금은 100억 갑니다.
믿으시겠습니까?
사실입니다. 하락세도 있고 상승세도 있습니다.
하지만 지금 정부에서는 난개발을 하고 있습니다.
서울재개발, 수도권신도시계획, 각종항구도시 구축, 국제화도시건설
지방 혁신도시건설 ..
주식이 크게성장하는 만큼 부동산시장역시 크게 안정적이고 상승장을
맞이 하게 될것입니다.
마지막으로 땅은 무한한 가치가 있는 최고의 자산입니다.
다른재화와는 다르게 땅은 무한한 가공을 할수 있습니다.
아파트를 지어도 되고 시대가변하면 아파트를 부수고 초호화빌딩을 지어도 됩니다.
부동산은 자리싸움입니다. 좋은곳을 선점하는것이 가장중요하며
미래를 예측하는것이 중요합니다.
절대로 앞으로 단기적투자는 성공할수 없습니다.
장기적인 안목만이 미래를 설계할수 있습니다.
좋은 보금자리 마련하셔서 행복하시길 기원합니다.
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