2009-05-11 14:04

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자료출처 : 부와 미래

원문출처 : http://blog.drapt.com/ggom1548

뉴타운 바람을 타고 도심권의 오래된 다세대,다가구,단독주택을 사려는 투자자들이 늘고 있다. 뉴타운 투자는 잘만하면 큰 수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자대상이다. 그런데 때로는 뉴타운지역에 부동산을 사 두기만 하면 돈을 벌 것으로 생각하고 묻지마 식 투자를 하는 투자자들이 있는데 이는 상당히 위험한 일이다. 뉴타운 투자일수록 신중하게 할 필요가 있다.

 

< 뉴타운 투자시 주의할 점 >

 

 

1. 건축허가 제한 여부를 확인하라

 

뉴타운에 투자할 때는 우선 매입대상지역의 사업추진 현황을 꼼꼼히 파악해야 한다. 재개발예정지역으로 알려진 곳 가운데는 사업의 첫 단추라고 할 수 있는 재정비 기본계획조차 수립되지 않은 곳이 수두룩하다. 실제 뉴타운으로 지정될지, 사업기간이 얼마나 걸릴지조차 알 수 없는 곳도 많다.

 

때로는 입주권을 노린 지분 쪼개기가 무분별하게 이뤄져 재개발 투자가 아무런 실익을 가져다주지 못하는 지역도 있다. 심한 경우 지분 쪼개기 때문에 조합원수가 급증해 일반분양을 하나도 할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 일반분양이 없으니 조합원 분양가 및 추가부담금이 높아질 수밖에 없고 이는 고스란히 투자수익률 하락으로 이어진다. 따라서 건축허가가 제한돼 더 이상 지분 쪼개기를 하지 못하는 지역에 투자하는 것이 좋다.

 

 

2. 대지지분이 큰 곳에 투자하라

 

뉴타운 투자시에는 지분 쪼개기를 통해 신축되는 전용면적 40㎡ 이하 다세대주택은 피하는 게 좋다. 새 아파트에 입주하지 못할 수도 있기 때문이다. 이런 경우 아파트 입주권 대신 현금으로 청산할 수 있도록 서울시의 조례가 개정되었다.

 

한편, 건축면적도 잘 살펴야 하지만 그 보다 더 중요한 것은 ‘대지지분’이다. 뉴타운 개발시 해당 주택의 가치는 건물의 가치보다는 그 집이 깔고 앉은 땅 면적에 좌우된다. 건물 상태가 훌륭해도 대지지분이 작은 집은 피하는 게 좋다. 특히 10㎡ 안팎의 작은 대지지분은 일단 매입을 피하는 것이 좋다.

 

 

3. 용적률이 낮거나 조합원 수가 많은 곳은 피하라

 

용적률이 낮거나 조합원이 많은 곳도 가급적 피하는 것이 좋다. 가령 조합원수가 아파트 신축 가구 수보다 많으면 일반분양 물량이 없어 수익성이 떨어지고 일부 조합원의 경우 새 아파트 입주권을 얻지 못하게 된다. 조합원이 총건립가구수 대비 70%가 넘으면 투자에 신중할 필요가 있다.

 

입주권은 기존 주택이 철거되기 전에 사는 것이 유리하다. 주택 상태로 입주권을 매입하면 철거 후 토지 상태로 매입할 때 보다 세금절감 효과가 있기 때문이다. 그리고 다가구에서 다세대로 전환된 주택의 경우 2003년 12월 30일 이전에 구분등기를 마쳤어야 전용 60㎡ 이하 입주권을 받을 수 있다. 따라서 건축물대장이나 등기부등본을 살펴 전환일자를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

 

4. 타이밍을 잡아라

 

뉴타운 투자는 타이밍이 중요하다. 너무 일찍 서둘러서 검증되지 않은 개발정보를 믿고 투자했다가 실제 개발사업이 진행되지 않으면 투자금만 묶일 수 있다. 또 너무 늦은 시기에 뛰어들어서도 안 된다. 이미 뉴타운 지역으로 지정된 후라면 가격이 오를 대로 올라 가격에 거품이 끼어있는 경우가 많으므로 막차를 타는 일은 절대로 피해야 한다. 가격이 꼭대기까지 오른 상태에서 매입한 지분은 소위 ‘깡통 입주권’으로 전락할 수 있기 때문이다. 막차를 타서 지나치게 높은 가격으로 지분을 매입하였다가 나중에 감정평가액이 낮게 나올 경우 투자수익은커녕 오히려 손해를 보게 된다. 낮은 감정평가액 때문에 조합원의 추가부담금은 늘어나는데 지분 값은 오히려 떨어지다 보니 조합원 지분을 산 투자자들의 수익률이 마이너스가 되는 것이다.

 

실수요자라면 관리처분인가 이후 조합원 급매물을 노려보는 것도 좋다. 관리처분인가 후 급매물은 조합원이 내야하는 계약금 부담이 클 때 주로 나오는데, 이런 경우는 권리가액과 추가부담금이 확정됐기 때문에 투자에 대한 위험부담이 적다. 다만, 리스크가 적은 만큼 수익률이 낮은 게 흠이다. 또한 관리처분인가가 나온 후 동 ∙ 호수 추첨 직후의 급매물을 노리는 것도 하나의 방법이다. 1층 같은 저층에 배정되거나 마음에 들지 않는 호수를 배정받은 조합원들이 값싼 매물을 내놓는 경우가 더러 있다.

 

5. 주변지역을 살펴봐라

 

줄이은 뉴타운 ∙ 재개발 등으로 서민들의 보금자리가 크게 줄어들고 있다. 서울에서 하루가 다르게 늘어나고 있는 중산층용 아파트는 서민주택이 사라진 자리에 세워진다.

 

살던 곳에서 밀려난 원주민들은 대부분 기존에 살던 곳에서 지하철역 기준으로 세 정거장 이내 지역에 정착하길 희망한다. 직장이나 학교 문제 등으로 기존 생활권을 벗어나지 않으려 하기 때문이다. 결국 뉴타운 지역으로부터의 이주수요 때문에 그 주변지역의 주택가격도 상승하게 되는데, 뉴타운 개발이 활발한 시기에는 이주자가 폭발적으로 늘어나 주변 지역의 매매 ∙ 전세 가격이 급등하는 현상마저 나타난다.

 

따라서 이미 가격이 오를 대로 오르고 규제가 심한 뉴타운 지역이나 재개발 지역에 투자하는 것 보다는 그 주변지역으로 눈을 돌리는 것이 현명한 방법이다. 가령 뉴타운 인근의 다세대주택을 선점해두면 큰 투자수익을 올릴 수 있다. 뉴타운 개발로 해당 지역의 다세대,단독주택이 대거 사라지는 만큼 이주 수요가 몰리는 주변 지역의 다세대,단독주택 가격은 오를 수밖에 없기 때문이다.

 

뉴타운은 재개발,재건축보다 사업추진 속도가  빠르다.

단기 투자로는 최고의 상품이다.

 

부동산 컨설턴트 문이슬       http://blog.daum.net/01050690713/2

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