2006-03-09 14:41

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자료출처 : 뉴타운과 재개발의 모든것

원문출처 : http://blog.drapt.com/asiaboss

특별분양지도

'철거가옥 특별분양 아파트, 1억원으로 세곡ㆍ우면지구 매입'

광화문 대로변을 지날 때마다 전봇대를 장식한 전단지가 눈에 띈다. 머니투데이 홈페이지도 지우고 또 지워도 '철거가옥...' 광고 댓글이 끊임없이 올라온다. 짜증을 넘어 오기가 생겼다. '한번 알아나 보자. 도대체 무슨 요술로 블루칩 신규분양 아파트를 1억원대에 매입한다는 말인가?'
광고문구에 적힌 Y사로 전화를 걸었다. 기자임을 밝히고 인터뷰를 요청했지만 '당연히' 거부당했다. 게다가 한번 통화한 사람의 이름을 대도 직원들끼리도 서로 모르는 눈치였다. 직원에게 대표의 이름을 물었지만 알지 못한다는 대답만 들었다.

Y사는 광고만 전담하는 아르바이트 직원이 수십명을 넘었다. 특별분양 대상도 아닌 주택을 분양대상이라고 과대포장해 대표가 투자자들로부터 고발 당하기에 이르렀다. 교도소 '돌담' 안으로 걸어들어가야 했던 Y사의 전 대표는 이름 뿐인 대표를 앉힌채 실질적인 경영권을 행사하고 있다는 후문이다.

투자자의 입장에서 설명이라도 들어보자는 생각에 특별분양업체(일명 기획부동산) S사와 접촉했다. S사의 인터넷 홈페이지에도 대표이사의 인사나 이름은 없었다. 팀장급 직원의 이름과 연락처가 있을 뿐이었다. 첫번째 통화 이후 아무개 팀장은 적합한 주택이 나왔다며 수시로 전화를 줬다.

특별분양이란 서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙(2004년 4월 26일 개정)에 따라 서울특별시가 시행하는 도시계획사업(도로개설 및 확장, 공원녹지사업, 공영주차장 건설사업 등)ㆍ시민아파트 정리사업으로 인해 철거되는 주택의 소유자에게 전용면적 25.7평 이하의 국민주택 입주권을 특별히 공급하는 것을 말한다.

철거가옥이라 하면 갈 곳 잃은 철거주민들이 거리로 내몰리고 철거반원들과 사투를 벌이는 장면이 떠오를 것이다. 이처럼 철거주민과 마찰이 생기면 사업이 지연되기 때문에 서울시로서도 일종의 보상책이 필요했고 그 부산물이 특별분양이라 할 수 있다. 철거주택 소유자에게는 보상비와 택지지구 입주권이 주어지고 철거주택 세입자는 이주비나 임대주택을 공급받게 된다.

재개발이나 재건축이 기존에 거주하던 지역에 공사가 끝난 후 입주하는 것과 달리 특별분양아파트는 기존 거주지가 도로, 공원, 공영주차장 등으로 변경되는 경우 거주지역 자체가 바뀔 수 있다. 홍두깨씨가 살고 있는 A지역에 도로가 들어서게 된다면 홍씨는 입주권을 받고 6개월 이내에 지구 신청을 해야한다. 해당 시기 지구접수를 하는 택지지구에 구청을 통해 신청하면 된다.

서울시가 입주권을 지급하는 철거가옥은 한정돼 있기 때문에 일단 지구 신청을 마치면 경쟁률이 높은 강남 지역이 아닌 한 대체로 입주권을 획득하게 된다. 여기에 동ㆍ호수 추첨 전까지 1번의 지구변경 기회가 주어진다.

홍두깨씨가 샛별지구를 신청했다고 하자. 얼마 후 샛별지구의 동ㆍ호수 추첨 전 강남 신흥주거지로 조성될 태양지구가 지구 신청을 시작했다. 태양지구의 시세 상승폭이 샛별지구보다 클 것으로 예상한 홍두깨씨는 1회에 한해 지구를 변경할 수 있다. 태양지구의 경쟁률이 높아 진입이 좌절되면 1차로 신청했던 샛별지구로 돌아가게 된다. 지구가 확정되고 동ㆍ호수 추첨이 완료된 분양가를 납부하고 입주를 마치게 된다.

현재 기획부동산이 개인 투자자에게 매입을 권유하는 주택은 지구단위계획구역 지정 고시 전의 철거예정 가옥이다. 서울시 산하 SH공사가 분양하는 입주권을 받아 분양금을 감당할 여력이 없는 철거가옥 소유자가 철거가옥을 기획부동산에 매도하면 기획부동산은 개인 투자자에게 다시 프리미엄을 붙여 매도한다.

주의할 점은 지정 고시가 끝나고 발부된 입주권을 매매하는 것은 불법이라는 것이다. 상암지구 분양이 한창일 때 입주권이 불법 매매돼 개인 투자자들이 홍역을 치르기도 했다. 입주권은 등기부등본상의 원 소유주 명의로 발급된다. 기획부동산의 설명만 듣고 입주권을 매입하는 것은 불법일 뿐더러 원 소유주가 계약 내용과 달리 추가 프리미엄을 요구할 때 문제가 생길 수 있다.

그렇다면 철거가옥 매입을 통한 입주권 확보에 실익이 있는 걸까. 철거가옥 특별분양의 성공 사례로 꼽히는 대표적인 지구는 상암지구다. 택지지구 선정 소문이 무성하던 98~99년에 쓰레기 매입장을 끼고 있던 상암지역에 선뜻 투자하려던 이는 드물었다.

서울 거주 무주택 세대주인 일마루씨는 98년 철거예정가옥을 4000만원에 매입했다. 택지 개발사업이 좀처럼 진척되지 않아 입주까지 5년이나 걸렸고 마음 고생도 심했지만 2003년 10월 상암3단지 33평형에 분양가 1억8000여만원으로 입주했다. 현재 거래시세는 5억원을 훌쩍 넘어선다. 투자금 2억2000만원의 두배가 넘는다. 전세시세도 1억7000~1억8000만원. 일마루씨가 분양금이 부족해 전세를 끼고 투자했다면 수익률은 더 높아진다.

일마루씨의 초기 투자금은 4000만원. 후분양제로 분양금은 입주 6개월전부터 치렀기 때문에 금융비용이 생각보다 크지 않았다. 하지만 입주 전까지 변두리에서 전세를 살았던 5년은 생각보다 길었고 적지않은 목돈 4000만원이 묶여있던 부담도 컸다. 결과적으로는 월드컵경기장과 하늘공원, 노을공원이 보이는 대단지 새 아파트에 만족하고 있다.

철거가옥 특별분양 아파트의 장점으로 꼽히는 것은 조성 원가(땅값 건축비)에 공급되는 분양가다. 택지조성 보상금에 따라 다르지만 전용면적 25.7평 이하의 국민주택은 지구 인근의 기존 아파트와 비슷하거나 다소 낮은 수준에서 분양가가 책정된다. 대단지이고 기반시설이 갖춰지기 때문에 프리미엄이 붙을 확률이 높고 선시공, 후분양으로 금융비용 부담이 상대적으로 적다. 서울시가 주도하는 개발사업이기 때문에 공사가 지연되거나 와해될 확률이 낮다는 것도 장점이다.

상암지구 등 인기 단지에 신청해 입주권을 획득한 상당수 투자자는 수익을 얻었다. 하지만 상암지구처럼 쓰레기더미에서 쾌적한 공원으로 거듭나 분양가의 배로 오르는 일이 앞으로도 가능할까. 기획부동산이 소개하는 철거예정가옥 단가는 나날이 오르고 있다. 짧지 않은 투자기간 목돈이 묶이면서 감수해야 할 리스크는 투자 수익을 상회할까. 의문이 꼬리에 꼬리를 무는 순간 영업 의욕에 불타는 S사 아무개 팀장에 의해 기자의 핸드폰이 진동하기 시작한다.

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