2006-01-03 18:14

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자료출처 : 임무택님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/1002han

 

33. 기반시설연동제란?

○ 기반시설연동제란 크게 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역으로 구분.

○ 개발밀도관리구역을 지정시에는 구역의 명칭과 구역의 범위, 건폐율과 용적률의 강화범위 등에 대하여 도시계획위원회의 심의를 거쳐야 함.

○ 기반시설부담구역이 지정된 경우 시장∙군수는 3년 이내에 기반시설부담계획을 수립토록 되어있으며. 기반시설부담구역지정과 기반시설부담계획을 수립시에는 도시계획위원회 심의를 거쳐야 함.

34. 개발밀도 관리구역이란?

○ 개발밀도구역은 도로, 상∙하수도, 학교 등 기반시설의 설치가 어려운 기존 시가지등을 기반시설의 수용 범위내에 개발되도록 당해 지역에서 허용되는 용적률의 최대 50%까지 강화하여 관리하는 도시관리계획을 말하며 구체적인 용적률의 강화 범위는 기반시설의 부족 정도를 감안하여 결정.

35. 기반시설부담구역이란?

○ 기반시설부담구역은 개발행위가 집중되어 기반시설 부족이 예상되는 지역을 기반시설부담구역으로 지정하여 개발행위자가 도로∙학교∙상하수도 등 기반시설을 설치 하도록 하는 제도를 말하며, 제2종 지구단위계획구역의 지정에 관한 결정∙고시가 있는 경우에는 당해 구역은 기반시설부담구역으로 지정∙고시된 것으로 보도록 되어 있음.

36. 건폐율이란?

○ 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말함.

37. 용적률이란?

○ 용적률이란 대지면적에 대한 건축 연면적의 비율을 말하며, 연면적 산정에 있어 지하 층의 면적과 당해 건축의 부속용도인 지상층의 주차용으로 사용되는 면적은 제외.

38. 제1종 전용주거지역이란?

○ 개정된 법에서 전용주거지역을 세분한 것으로 종전의 전용주거지역은 경과규정에 의하여 제1종 전용주거지역으로 분류.

○ 단독주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율은 50%, 용적률은 80%를 적용 받으며, 층고 제한은 특별한 규정이 없음.

39. 제2종 전용주거지역이란?

○ 공동주택중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위한 것으로 건폐율 40%, 용적률 120%를 적용하여 층고는 별도로 제한 받지 않음.

40. 제1종 일반주거지역이란?

○ 저층 주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용.

○ 건물의 층고는 4층 이하로 건축해야 함.

41. 제2종 일반주거지역이란?

○ 중층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 60%, 용적률 200%를 적용.

○ 층고는 15층 이하로 건축. 다만 15층 이하의 범위 안에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한함.

42. 제3종 일반주거지역이란?

○ 중∙고층주택을 중심으로 주거환경을 조성하기 위한 것으로 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용하고 층고는 제한 없음.

43. 준주거지역이란?

○ 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 사업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역.

44. 중심상업지역이란?

○ 도심∙부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역.

45. 일반상업지역이란?

○ 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역.

46. 근린상업지역이란?

○ 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역.

47. 유통상업지역이란?

○ 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역을 말 함.

48. 전용공업지역이란?

○ 주로 중화학공업, 공해성공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역.

49. 일반공업지역이란?

○ 환경을 저해하지 않는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역.

50. 준공업지역이란?

○ 경공업과 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능∙상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역.

51. 보전녹지지역이란?

○ 도시의 자연환경∙경관∙산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

52. 생산녹지지역이란?

○ 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역.

53. 자연녹지지역이란?

○ 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역.

54. 관리지역이란?

○ 종전의 국토이용관리법에서는 전국토를 도시지역∙준도시지역∙준농림지역∙ 농림지역∙자연환경보전지역의 5가지 용도지역으로 구분하였으며

○ 준도시지역은 취락이나 산업단지 각종의 시설용지 등으로, 준농림지역은 농업이나 임업목적으로 사용하는 외에 개발이 비교적 용이하도록 되어 일부지역에서  대규모 아파트 난입등에 따른 난개발 문제가 대두되어

○ 국토계획법에서는 준도시∙준농림지역을 관리지역으로 명칭을 변경하고 2007년말까지 토지적성 평가를 거쳐 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하여 각각의 용도에 적합한 토지이용제한을 함으로써 환경보전과 토지자원의 효율적인 이용을 기하도록 용도지역 체계를 개편.

55. 보전관리지역이란?

○ 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하거나 주변의 용도지역과의 관계등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역.

56. 생산관리지역이란?

○ 농업∙임업∙어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 말함.

57. 계획관리지역이란?

○ 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 지연환경을 고려하여 제한적인 이용∙개발을 하려는 지역으로서 계획적∙체계적인 관리가 필요란 지역.

58. 농림지역이란?

○ 농림 또는 임업의 진흥을 위하여 지정하는 지역으로 농지법상 농업진흥지역과 산지관리법상 보전산지 등을 말함.

○ 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분.

59. 자연환경보전지역이란?

○ 자연환경∙수자원∙해안∙생태계∙상수원 및 문화제의 보전과 수산자원의 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역.

60. 토지적성평가란?

○ 토지적성평가란 관리지역을 보전관리지역∙생산관리지역∙계획관리지역으로 세분하기 위한 평가와 도시관리계획 입안시 기초조사의 일환으로 실시하는 평가로 구분

○ 관리지역 세분을 위한 적성평가는 '토지적성 평가지침'이 정하는 바에 따라 종합적성값을 산정하여 5개 등급으로 분류하는데 보전성격이 강할수록 1등급으로, 개발성격이 강할수록 5등급으로 분류

○ 도시관리계획 입안시 도시관리계획 입안권자는 기초조사단계에서 토지의 토양∙ 입지∙활용가능성 등 토지적성평가를 실시토록 되어있습니다. 다만 다음의 경우에는 토지적성평가를 하지 않아도 됨.

   - 지구단위계획구역이 도심지에 위치하는 경우

   - 지구단위계획구역안의 나대지 면적이 구역면적의 1/50에 미달하는 경우

   - 지구단위계획구역이 다른 법률에 의하여 지역 등으로 지정되거나 개발계획이 수립된 경우

   - 지구단위계획구역 내용에 12m 이상의 도로설치계획이 없는 경우

   - 주거∙상업∙공업지역인 경우

   - 법령에 의하여 조성된 지역인 경우

   - 도시관리계획 입안일전 3년 이내에 토지적성평가를 실시한 지역인 경우

61. 관리지역이 세분되기 전까지 어떻게 관리하나?

○ 관리지역은 세분되기 전까지 계획관리수준으로 건축제한을 하며 관리지역안에서 건축할 수 있는 건축에 관한 규정은 통합법 시행령「별표27」에 있으며 관리지역 안에서의 건폐율은 40%, 용적률운 80% 이하의 범위에서 조례로 별도로 정할 수 있다.

○ 그러나 관리지역 중 제2종지구단위계획구역은 건폐율은 60%, 용적률은 150% 이하의 범위 안에서 조례로 별도로 정하도록 완화.

62. 관리지역이 의무기간인 2007.12.31까지 세분되지 않는다면?

○ 제2종지단위계획구역의 지정에 대한 특례규정으로 관리지역이 세분되기 전이라도 법령이 정하는 기준에 접합할 경우에는 2007.12.31까지는 한시적으로 관리지역 내에서 제2종지구단위계획구역을 지정하거나 이를 변경할 수 있도록 되어 있으며(법 부칙 제9조)

○ 관리지역이 의무기간까지 세분되지 않으면 계속하여 관리지역으로 관리하되 세분 전까지는 제2종지구단위계획구역의 지정이 불가능하게 되어 있습니다. (법 부칙 제9조)

  ※제2종지구단위계획구역의 지정은 계획관리지역과 개발진흥지구내에서 별도로 법령이 정하는 기분에 적합할 경우에만 지정이 가능.

  ※도시지역의 경우 2003. 6.30까지 일반주거지역이 세분되지 않을 경우에는 행위규제는 제2종일반주거지역으로 하도록 경과 규정이 있음.

→ 관리지역의 세분화 의무기간 : 수도권 2005.12.31, 수도권이외 2007.12.31.

63. 자연녹지지역은 보전적 성격이 강함.

○ 종전 도시계획법에서는 자연녹지지역을 「녹지공간의 보전을 해치지 아니하는 범위 안에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한지역」으로 하였으나,

○ 국토계획법에서는「도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역」으로 변경하여 자연녹지의 보전적 의미를 강화.

64. 개발촉진지구란?

○ 개발촉진지구는 종전의 국토이용관리법상의 준도시지역 취락∙산업촉진지구∙ 시설용지지구와 도시계획법상 개발촉진지구(첨단산업∙외국인투자∙기업활동개발 촉진지구)를 통합한 것으로

○ 개발목적에 따라 주거∙산업∙유통∙관광휴양∙복합개발진흥지구로 세분.

65. 리모델링지구란?

○ 사용승인을 얻은 후 20번이상이 경과되어 리모델링(건축물의 노후와 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축∙개축∙또는 대수선을 하는 행위)이 필요한 경우, 건축법제32조(대지안의 조경), 제36조(건축선의지정), 제47조(건축물의 건폐율), 제48조(건축물의 용적률), 제51조(건축물의 높이제한), 제53조(일조등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한), 제67조(공개공지등의 확보)를 완화 받을 수 있음.

○ 건축주∙설계자∙공사시공자∙공사감리자는 건축법의 적용의 완화를 허가권자에게 요청할 수 있으며 허가권자는 건축위원회의 심의를거쳐 완화여부 및 적용 범위 및 적용범위를 결정하고, 그 결과를 신청인에게 통지하도록 되어 있음.

○ 다만,공동주택의 리모델링은 세대주를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 것이 아니어야 하며, 증축은 기능향상 등을 고려하여 건축법시행규칙 제2조의4 에서 별도로 범위를 정함.

66. 조례로 용도지구를 신설할 수 있는지?

○ 용도지구의 신설은 가능하나 당해 용도지역이나 용도구역의 제한을 완화하는 용도지구의 신설은 불가하고 행위제한을 강화하는 용도지구의 신설만 허용(영제3조4항)

67. 용도구역내에서의 행위제한

○ 용도구역은 개발제한구역과 시가화조정구역, 수신자원보호구역으로 분류되며 용도구역내에서의 행위제한은 바탕이 되는 용도지역이나 용도지구의 건축제한을 받지 않고 별도로 규정된 행위제한을 적용 받음.

  ※용도지구 내에서의 행위허가의 기분은 용도지역과 용도지구에서 정하는 행위허가 기준 모두를 적용 받음.

○ 용도구역은 건설교통부장관이 관리하며 일정권한이 시,도지사에게 위임이 되는 경우도 있음.

    (예) 1㎢ 미만의 수산자원보호구역의 지정은 시∙도지사에게 위임

○ 용도구역중 개발제한구역내 행위허가의 기준은 개발제한구역의지정및관리에 관한특별조치법에서 별도로 정하고, 수산자원보호구역과 시가화조정구역은 국토계획법에서 정함.

68. 숙박시설의 구분

○ 일반숙박 시설(호텔∙여관 및 여인숙)

○ 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 휴양콘도미니엄)

○ 기타 위와 유사한 시설

69. 식품접객업(식품위생법상)의 구분.

○ 휴게음식점영업 ; 음식류를 조리∙판매하는 영업으로서 음주행위가 허용되지 아니하는 영업(주로 다류를 조리∙판매하는 다방 및 주로 빵∙떡∙과자∙아이스 크림류를 제조∙판매하는 과자점 형태의 영업을 포함한다) 다만, 편의점∙슈퍼 마켓∙휴게소 기타 음식류를 판매하는 장소에서 컵라면, 1회용 다류 기타 음식류에 뜨거운 물을 부어주는 경우를 제외.

○ 일반음식점 영업 ; 음식류를 조리∙판매하는영업으로서 식사와 함께 부수적으로 음주행위가 허용되는 영업.

○ 유흥주점영업 ; 주로 주류를 조리∙판매하는 영업으로서 유흥 종사자를 두거나 유흥시설을 설치할 수 있고 손님이 노래를 부르거나 춤을 추는 행위가 허용되는 영업.

○ 위탁급식영업 ; 집단급식소를 설치∙운영하는 자와의 계약에 의하여 그 집단급식소 내에서 음식류를 조리하여 제공하는 영업.

70. 도시계획시설에 대하여 용도지역∙지구에서의 건축제한의 예외가 적용되나

○ 국토계획법시행령 제83조에 의하여 도시계획시설에 대해서는 용도지역∙용도지구의 제한을 적용하지 않도록 되어 건축물의 층고라던지 건축물 용도의 제한을 받지 않음.

○ 그러나 건폐율과 용적률은 당해 용도 지역과 용도지구의 제한을 따라야 함.

71. 취락지구의 건축제한

○ 취락지구는 자연취락지구와 집단취락지구로 분류되며 자연취락지구에서는 용도지역의 건축제한을 적용하지 않음.

○ 자연취락지구에서의 건축제한은 영 별표23레서 별도로 정하고 있으며, 집단 취락지구안에서의 건축제한에 관하여는 「개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법」에서 정함.

○ 자연취락지구의 건폐율은 60%아하에서 조례로 별도로 정하고, 용적률은 개발진흥지구 지정이나 제2종지구단위계획구역지정 등의 특별한 사안이 없는한 완화하지 않음.

73. 개발진흥지구의 건축제한(영79조)

○ 개발진흥지구의 건축제한은 지구단위계획이나 관계법률에 의한 개발계획에 따르며

○ 지구단위계획이나 개발계획이 수립되기 전에는 개발진흥지구 개발에 위배되지 않는 범위내에서 조례가 별도로 정하는 건축물을 건축할 수 있음.

74. 1필지의 토지가 2이상의 용도지역 등에 걸치는 경우의 적용 기준

○ 각용도의 등에 속한 토지면적이 330㎡(100평)이하 인때에는 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정을 적용.

(예1) 한필지가 제2종일반주거지역 200㎡, 일반상업지역 300㎡에 걸치는 경우

       → 전부 일반상업지역의 규정을 적용

(예2) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡에 걸쳐지는 경우

       → 각가 제2종 일반주거지역과 일반상업지역의 규정을 적용

(예3) 한필지가 제2종일반주거지역 400㎡, 일반상업지역 500㎡, 일반공업지역 200㎡에 걸치는 경우 → 일반공업지역면적 200㎡는 일반상업지역의 규정을 적용하고 제2종일반주거지역은 별도 적용

○ 건축물이 미관지구∙고도지구∙방화지구와 다른 용도지역에 걸치는 경우에는 전부에 대하여 미관지구∙고도지구∙방화지구의 규정을 적용.

○ 1필지의 토지가 녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 면적에 관계없이