2005-12-20 13:45

http://blog.drapt.com/pipi88/555731135053948495

자료출처 : 임무택님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/1002han

1. 주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택의 양도세 감면

1998년 외환위기 등 경기침체기에 주택건설 활성화를 위해 시기마다 각종 양도소득세
감면제도가 마련되었으나, 납세자가 이해하기에는 그 내용이 복잡하고 어려운 측면이
있습니다.

이에 따라 감면요건에 해당하는 납세자가 몰라서 혜택을 못 받는 경우가 발생하지 않
도록 앞으로 4회에 걸쳐 아래와 같이 양도소득세의 각종 감면제도를 이해하기 쉽게
설명한 「양도소득세 절세시리즈」를 연재하고자 합니다.

◇ 1회차 : 자기건설(재건축 포함) 신축주택의 양도세 감면

◇ 2회차 : 주택건설업자로부터 분양권을 취득한 신축주택의 양도세 감면

◇ 3회차 : 5호 이상 장기임대주택에 대한 양도세 감면

◇ 4회차 : 신축 임대주택에 대한 양도세 감면


조세특례제한법에 따라 일정한 요건을 갖춘 신축주택은 1세대 1주택 판정시 당해
거주자의 소유 주택으로 보지 않으며, 5년내 양도할 경우 양도소득세 전액을 감면
받을 수 있습니다.

□ 주택건설회사로부터 취득한 신축주택의 양도소득세감면 요건

○ 주택건설사업자와 최초로 분양계약을 체결하고
- 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택

○ 주택조합이 조합원에게 공급하고 남은 잔여주택을 주택조합과 직접 매매계약을 체결하고
- 계약금을 아래의 기간 중에 납부하고 취득한 주택

계약금납부기간--------------- 지역·규모 요건

▶ 1998. 5.22 ∼ 1999. 6.30 전국의 모든 신축주택(다만, 신축 국민주택은 1999.12.31일까지)

▶ 2000.11. 1 ∼ 2001.12.31 서울·인천·경기도를 제외한 지역에 소재하는 신축 국민주택

▶ 2001. 5.23 ∼ 2002.12.31 전국의 모든 신축주택

▶ 2003. 1. 1 ∼ 2003. 6.30 서울·과천·5대신도시를 제외한 지역에 소재한 신축주택


* 국민주택 : 전용면적 85㎡(약 25.7평)이하인 주택
* 5대신도시 지역 : 일산, 분당, 평촌, 중동, 산본
(다만, 일부 洞의 경우 지번에 따라서 포함여부가 다를 수 있으므로 국세청 홈페이지의 '일반검색'란
에「5대신도시」를 입력하여 확인하기 바랍니다.)

□ 감면세액

○ 취득일로부터 5년이내 양도하는 경우 : 100% 감면

○ 취득일로부터 5년 경과후 양도하는 경우
- 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감

○ 단, 감면세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 신고·납부해야 함

□ 감면이 배제되는 신축주택

○ 개인으로부터 분양권을 매입하여 취득한 주택

○ 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택

○ 주택건설업자로부터 최초 분양받은 후 분양권으로 양도하거나 등기하지 않고 양도하는 경우

○ 양도당시 실거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택
- 다만, 6억원을 초과하더라도 계약금을 납부한 시기에 따라 아래와 같은 일정기준면적 이하이면 감면을 받을 수 있습니다.

▶ 1998.5.22∼2002.9.30사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 164㎡=약50평)미만

▶ 2002.10.1∼2002.12.31사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 주택면적이 264㎡(공동주택은 149㎡=약45평)미만

▶ 2003.1.1이후 분양받고 계약금을 납부한 경우
⇒ 면적에 관계없이 양도가액이 6억원을 초과하는 신축주택은 감면받을 수없습니다.

Q & A


Q. 조세특례제한법의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면대상에 주상복합아파트와 주거형 오피스텔도 포함되는지요?

A. 주상복합아파트는 조세특례제한법 제99조의 규정을 적용받을 수가 있으나 주거용오피스텔은 동법 규정 감면을 적용받을 수가 없습니다.

Q. 조세특례제한법에 따른 감면대상 아파트가 2005년 1월에 완공예정입니다. 이 감면대상 아파트를 등기만하고 입주는 하지 않은 채 바로 양도하려고 합니다.
1) 입주하지 않아도 양도득세가 100% 감면되는지요?

2) 취득한 날로부터 5년이내에 양도하는 경우에 감면받는다고 하였는데, 5년 이내의 기준일이 분양계약 체결일인지(2002.09.24) 아니면 아파트 완공후 등기일(2005.1월경)인지요?

A. 1) 감면대상주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 거주여부 및 다른주택의 보유여부와 관계없이 양도소득세 전액을 감면합니다

2) 위 1)을 적용함에 있어서 취득일이란 당해 아파트에 대한 잔금을 청산한 날입니다. 다만, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사 실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른날)이 취득일이 됩니다.

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