85년 4백만원짜리 월세 단칸방에서 시작해 서른두 번을 이사한 끝에 2004년 시가 30억원에 이르는 삼성동 현대아이파크 50평형대로 이사한 봉준호씨(44). 일명 ‘닥터 봉'으로 통하는 그는 현재 부동산 컨설팅회사를 운영하면서 시간당 5백만원의 강의료를 받는 컨설턴트로 명성을 날리고 있다. 또한 일간경제신문 '머니투데이‘ 재테크 코너에 ‘봉준호의 살맛나는 부동산'을 연재, 부동산 투자 노하우를 전하고 있다.

최근 자신의 부동산 재테크 경험담을 담은 '월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로‘를 펴낸 봉씨는 “월급쟁이가 돈을 버는 길은 부동산 밖에 없다. 돈 되는 아파트에 투자하면 부동산으로 재산증식이 충분히 가능하다”고 말한다.


그가 부동산에 관심을 갖게 된 데는 ‘내집 마련'의 아픔이 결정적인 요인이 되었다. 건설회사에 다니는 평범한 직장인이던 榴?88년경 월급을 꼬박꼬박 저축해 모은 1천3백50만원으로 시흥동의 16평형 아파트 한 채를 구입하려 했다. 그러나 아파트 값은 1주일에 50만원씩 올랐고, 자금이 부족했던 그는 결국 내집 마련의 꿈을 뒤로 미룰 수밖에 없었다.


그때 눈에 띈 것이 주식. 주위 사람들이 주식으로 큰돈을 버는 모습을 본 그는 내집 마련을 위해 모아놓았던 1천3백50만원을 주식에 투자했다. 그러나 결과는 참담했다. 주가가 급락하면서 불과 2개월 만에 5백50만원 밖에 남지 않게 된 것이다. 반면 그가 사려고 했던 시흥동의 아파트는 두 배 가까이 올라 있었다. 그 아파트는 그 후로도 가격이 계속 상승해 1천5백만원이던 것이 3년 뒤에는 5천5백만원까지 올랐다.


이렇듯 무지막지하게 오르는 집값에 충격을 받은 봉씨는 ‘도대체 아파트가 뭐기에?' 하는 오기로 부동산과 관련된 공부를 시작했다. 1년여 동안 공부에 매달린 결과, 아파트로 돈 버는 길은 청약통장 활용과 재개발 및 재건축을 활용하는 것이란 결론에 도달했다고 한다.


89년 초, 그는 남아 있는 돈 5백50만원 중에서 2백만원은 청약예금통장에 넣어놓고, 3백50만원으로는 봉천동 재개발지역의 입주권을 구입했다. 또한 직장생활을 계속하면서 자금을 모아나갔다.


그러던 중 92년에 기회가 찾아왔다. 청약예금통장을 통해 분당 신도시 33평형 아파트에 당첨된 것이다. 분양가는 총 5천9백40만원. 당시 그가 가지고 있던 돈은 청약예금 2백만원과 저축 1천3백만원, 그리고 3백50만원을 주고 산 봉천동 재개발 입주권이 1천5백만원으로 올라 총 3천만원이 있었다. 그것으로는 분양 아파트의 입주금이 턱없이 모자랐다. 결국 그는 입주 대신 전세를 주었다. 그리고 93년 4월, 잘 다니던 직장에 과감히 사표를 던졌다.


“당시 상황으로는 월급을 절반씩 저축해서 20년을 모아도 33평짜리 아파트 한 채를 사기 힘들겠다는 생각이 들었어요. ‘부동산이 부를 축적하는 방법이라면 나도 한번 도전해보자'는 각오를 했죠. 물론 재개발 투자와 분양권 투자를 직접 해보면서 부동산에 대한 나름의 감을 잡았다는 자신감도 있었고요.”그는 건설회사에서 아파트 부동산개발팀에 근무한 경험을 살려 부동산 컨설팅회사를 차렸다. 구청 등과 분쟁을 겪고 있는 재개발·재건축 조합의 위탁을 받아 분쟁을 조정·해결해주는 일을 했다. 또한 부동산 투자자들에게 유망 아파트를 소개해주는 일도 병행했다.

하루하루 뛰는 아파트 값 보며 오기로 부동산 공부 시작해

그는 “아파트로 돈을 버는 가장 좋은 방법 중 하나가 청약통장 활용”이라고 강조한다. 자신도 청약통장을 활용해 아파트를 옮겨가면서 재산을 늘렸다는 것. 자신과 부모님 등 가족 명의로 꾸준히 청약예금에 가입했고, 이를 적절히 활용해 수지와 분당, 강남 등에 모두 4회에 걸쳐 아파트 분양에 당첨되면서 재산을 늘려갔다고 한다.


“청약통장이 많을수록 당첨될 확률이 높잖아요. 가족들을 적극 활용해야죠. 그리고 예전엔 아파트 당첨이 되었더라도 다시 청약예금에 가입해 2년이 지나면 1순위 자격이 생겨 기회가 많았거든요. 지금은 제도가 바뀌어서 투기과열지구(서울 전역과 수도권 대부분)에서 당첨된 사람과 배우자는 향후 5년 동안 1순위 자격이 없지만 그래도 세대를 달리한 부모나 형제 등 가족의 명의로 1순위 청약통장을 활용할 수 있고, 청약에 당첨된 5년 후에는 다시 1순위를 회복할 수 있으니까 이를 잘 활용하면 수익을 남길 수 있어요.”그는 세금문제를 이유로 1가구 1주택에 연연해하지 않았다고 한다. 아파트 두 채를 보유해 한 채는 주거용으로 다른 한 채는 재테크용으로 활용했다. 예를 들어 95년 조합아파트 지분권을 구입해 산 목동 아파트는 주거용으로, 같은 기간에 청약통장이 당첨돼 분양받은 강남의 75평형 아파트는 전세를 놓았다. 전세를 놓은 아파트는 시세가 분양가의 두 배가 되는 시점에서 팔고 그 돈은 다시 재가입한 청약통장으로 당첨된 신규 아파트에 재투자했다. 이런 식으로 그가 아파트를 구입한 횟수가 32회에 이른다. 물론 살고 있는 아파트도 시세가 뛰면 과감히 팔고 나와 전세에 사는 것도 마다하지 않았다.


그는 95년 가족 명의로 청약예금에 가입해서 1순위가 된 97년 말 분당의 60평형 아파트에 당첨됐다. 분양가가 3억7천만원이었는데, 모자라는 금액은 전세를 놓으며 해결했다. 현재 이 아파트의 시세는 10억5천만원으로, 판교 신도시의 분양이 끝나는 2006년이면 15억원에 달할 것으로 전망하고 있다. 2000년 이후에도 그는 청약예금을 통해 분양 아파트에 당첨, 이를 사고팔면서 자산을 늘려갔다고 한다.


그가 당첨된 지역은 강남, 분당 등 모두 경쟁률이 엄청났던 곳이다. 하지만 열심히 발품을 팔아 청약경쟁에 뛰어들게 되면 길은 열린다는 게 그의 주장이다. “아파트 분양에 열 번 당첨되려면 모델하우스 1천 군데를 다니는 수고를 아끼지 말아야 한다”고 말하는 그는 자신도 분양을 받기 위해 노력할 때는 하루 10여 군데의 서울 및 수도권의 모델하우스를 돌아다녔다고 말한다.

봉준호씨가 말하는 돈 되는 아파트 고르는 요령

1.부동산의 흐름이 가고 있는 지역을 노린다

부동산 상승 흐름이 가는 길목을 지켜야 한다. 부동산의 대표 상승 지역은 80년대 강남에서 90년대 신도시로, 2000년대 다시 강남으로 유턴하고 있다. 앞으로 강남 잠실 주변과 판교·분당 지역이 유망하다. 특히 판교 개발의 반사이익을 볼 수 있는 용인 죽전지구, 동탄지구와 분당선 전철이 들어설 예정인 수원 이의동 신도시, 흥덕 신도시가 유망해 보인다. 강북은 용산이 눈길을 끈다.


2.주상복합건물이 흐름이다

부동산은 80년대 일반 아파트에서 90년대 재건축 아파트, 2000년대 주상복합과 초고층 아파트로 트렌드가 바뀌었다. 현재 부동산의 움직임은 어느 쪽인지 파악해야 하는데 앞으로 최소한 10년은 주상복합형 아파트가 흐름을 좌우할 것으로 보인다. 임대수익을 목적으로 오피스텔이나 다가구 주택에 투자한다면 시세가 떨어지기 전인 5년 이내에 팔 것을 권한다.


3.평지에 있는 택지개발 아파트가 좋다

평지에 있는 아파트는 구릉지대 아파트보다 일반적으로 집값 상승폭이 크고, 특히 택지개발 아파트는 도시계획에 의해 설계되기 때문에 학교와 관공서 및 적정 규모의 생활편의 시설을 갖추고 있어 장기적으로 상승 여력이 충분하다. 따라서 평지에 있는 택지개발 아파트를 고르는 게 유리하다.


4.청약통장을 적절히 활용한다

청약예금통장이 있으면 아파트는 물론 주상복합아파트의 청약도 가능하다. 전용면적 30.8평(102㎡) 초과 40.8평 이하(135㎡)의 중형 아파트에 청약하려면 1천만원(서울·부산 기준), 전용면적 40.8평 초과 대형 아파트에 청약하려면 1천5백만원이 필요하다. 갖고 있는 청약예금통장이 중·대형 평형 청약에 맞지 않을 경우 전환을 신청해야 한다. 청약 변경일로부터 1년이 지나면 변경한 평형에 대해 1순위 자격이 생긴다. 물론 1순위 자격이 생기기 전 1년 동안은 변경 전 평형에 신청할 수 있다.


5.1천 세대 이상 대단지가 유리하다

1천 세대 이상의 대단지 아파트의 평균 상승률은 5백 세대 미만 아파트에 비해 평균 2배의 상승률을 보인다. 단지 규모가 크면 단지 내 상가가 잘 발달되고 각종 편의 시설이 골고루 갖추어져 생활하기 편리하기 때문이다.


6.브랜드 파워가 있는 아파트를 고른다

이제는 아파트도 브랜드 시대다. 같은 지역에 있더라도 브랜드 파워가 있는 아파트의 가격이 보통 10~20%의 프리미엄이 더 붙는다. 따라서 건설회사의 브랜드가 3위 이내 드는 아파트를 사는 것이 유리하다.


7.조망권이 확보된 아파트가 좋다

거실에서 베란다를 통해 강이나 산이 보이는 아파트가 가장 좋다. 정원이 보이거나 놀이터, 운동장이 보여도 괜찮은 편이다. 남향이면서 나무가 가지런히 내다보이는 조용한 아파트는 가격이 높게 형성된다..


8.전철역, 버스 정류장이 200~500m 이내여야 한다

교통의 편리성 또한 부동산의 주요 상승요건 중 하나다. 전철역이 가까이 있는 역세권 아파트가 가장 좋다. 전철역이 없으면 버스 정류장이 200m 이내에 있는 아파트를 고르는 것이 좋다. 전철역은 아무리 멀어도 500m 이내에 있어야 아파트 가격상승에 좋은 영향을 미친다.


9.앞으로는 전용면적 40~50평이 대세다

소형 평형 의무제로 인해 중대형 아파트의 공급이 부족한 상황이다. 따라서 앞으로의 흐름은 33평 이상으로 단지의 대표 평형을 사는 것이 유리하다. 최근에 가장 선호도가 높은 것은 전용면적 40~50평으로 앞으로 대형 아파트가 가격의 흐름을 좌우할 것으로 보인다.