2007-10-16 10:30
http://blog.drapt.com/pipi88/3082391192498244574 
자료출처 : ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡
원문출처 : http://blog.drapt.com/ley87
전원주택 용도로 땅을 구입한다면 일반적인 투자와 다른 각도에서 보아야 합니다.
투자가 목적이라면 그 땅의 값이 얼마나 오를 것인가가 우선 고려사항이겠지만 전원주택이라면 얼마나 살기 좋은 환경인가를 보아야 합니다.
물론 살면서 땅값도 오를 수 있고 살기도 좋은 곳이라면 더 없이 좋은 조건이겠지만 이런 곳은 웬만해서는 찾기 힘들고 설령 있다고 해도 가격이 만만치 않으며 경쟁도 치열합니다.
하지만 살기도 좋고 투자가치가 있는 전원주택지는 있는 것이 아니라 만드는 것입니다. 자신이 얼마나 노력하느냐에 따라 이런 땅을 만들 수 있습니다.
도로와 민원에 문제없는 땅
전원주택지를 선택할 때는 우선 자신이 좋아하는 곳의 땅을 찾게 됩니다.
강원도를 좋아하든 충청도를 좋아하든, 연고가 있는 지역이든 없는 지역이든 하여튼 자신이 좋아하는 지역을 고르게 되고 그 곳 땅을 구입하게 됩니다.
전원주택 부지를 마련하는 방법에는 전원주택단지를 조성해 놓은 땅이나 이미 대지로 되어 있는 땅을 구입하는 방법이 있고 농지나 임야를 구입하여 전용을 받은 후 전원주택을 짓는 방법이 있습니다.
전원주택단지와 같이 대지를 구입할 때는(전원주택단지라 하여 모두 대지가 아니므로 주의해야 함) 집을 지을 수 있는 환경으로 만들어 놓았기 때문에 번거롭지 않아 좋지만 가격이 그만큼 비쌉니다.
반면 농지나 임야를 전용 받아야 할 때는 땅값 자체는 싸지만 구입 후 번거로운 절차를 거쳐야 합니다.
토지를 구입하기 위해서는 현장답사가 필수입니다.
‘토지이용계획확인서’ ‘토지대장’ ‘지적도’ 등의 서류도 떼어보고 현장을 찾아 축사, 공장 등과 같은 환경오염시설을 확인해야 합니다.
특히 ‘토지이용계획확인서’에 관리지역으로 표시돼 있으면 일단 집을 짓거나 기타의 개발행위가 가능하다고 보면 됩니다.
농림지역이나 보전임지, 자연공원보호구역, 수질보전특별대책지역, 군사시설보호구역 등은 개발에 해당되는 내용의 제한을 받으며 토지거래허가구역에서는 거래를 할 때 허가를 받아야 합니다.
서류상으로 확인을 하였다 하더라도 현장답사는 필수입니다.
서류와 현장은 차이가 나기 때문에 현장을 확인한 후 결정해야 합니다.
땅을 구입할 때는 여러 가지 고려사항이 있지만 가장 중요한 것은 진입로입니다.
부지에 닿는 도로가 있는가를 확인해야 하는데 이때 현황도로만으로는 부족합니다.
현황도로가 있다고 하더라도 지적도 상에 도로가 있는지를 알아보아야 하고 도로에 자신이 없을 때는 관공서를 찾아 담당 공무원과 상의해 보아야 문제가 없습니다.
물을 얻을 수 있는지에 대해 알아보는 것도 중요합니다.
지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않다면 동네 우물을 사용할 수 있는지에 대해 알아본 후 땅을 구입해야 합니다. 만약 물을 얻을 수 없다면 집을 짓고 난 후에도 큰 문제가 생깁니다.
K씨의 경우 물을 구하지 못해 갖은 고생을 했습니다.
땅을 구입해 집을 지으려고 지하수를 찾아보니 자신이 산 부지에서는 물을 구할 수 없었습니다.
일반적인 전원주택에서보다 더 깊이 팠지만 지하수가 나오지 않아 하는 수 없이 동네우물을 부탁했습니다.
하지만 동네에서는 물이 모자란다는 이유로 함께 물을 사용하는 것을 허락하지 않았습니다.
할 수 없이 뒷산 봉우리 몇 개를 넘어 물을 구해오는 수밖에 없었고 그렇게 구한 물도 겨울에 얼지나 않을까 조마조마하며 살고 있습니다.
물이 중요한 만큼 전기에 대한 고려사항도 필수입니다.
기존마을과 많이 떨어져 있는 오지의 땅을 살 때는 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지에 대해 꼭 확인해 보아야 합니다.
200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 51,700원씩의 가설비가 추가됩니다.
거리가 멀면 멀수록 많은 비용이 듭니다.
자칫 잘못하면 배보다 배꼽이 더 클 수 있습니다.
정선에 전원주택을 지은 B씨의 경우 마을과 떨어져 있는 산동네 경관이 마음에 들어 구입했는데 막상 집을 지으려고 보니 전기가 필요했지만 가설비가 너무 많이 들어 포기했습니다.
결국 발전기를 전기대용으로 사용하고 있으며 그것도 시원치 않아 이따금 촛불로 밤을 납니다.
민원사항에 대한 고려사항도 필수입니다.
전원생활을 목적으로 전원주택을 겠다고 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 두지 않습니다.
마을기금을 요구할 때가 많고 그것이 여의치 않을 때는 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우게 됩니다.
강화도에서 전원주택을 지은 A씨의 경우 전원주택을 짓기 위해 레미콘 트럭이 드나들기 시작하자 주민들이 도로를 막고 마을 기금을 요구해 50만원을 주게 되었고 이후 몇 차례 비슷한 건으로 마을사람들이 돈을 요구해 300여만을 주었다고 합니다.
이런 것들을 원만히 해결하지 못하면 매사에 민원이 생깁니다.
경기도 광주에서 전원주택을 짓기 위해 땅을 구입한 후 마을사람들의 요구에 응하지 않았다가 골치 아픈 적이 있습니다.
밭가에 나무를 베었는데 마을 주민이 벌목으로 민원을 제기해 시청을 몇 번을 불려다녀야 했습니다.
토목공사비에 문제가 없는지도 알아보아야 합니다.
경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 사게 됩니다.
또 움푹 꺼진 땅을 살 수도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사 를 많이 해야 하고 그만큼 경비를 많이 들이는 수밖에 없습니다.
즐거운 마음으로 쓸고 닦을 수 있는 땅
전원주택을 짓겠다는 목적으로 땅을 사는 것은 투자를 위해 구입하는 것과 마음가짐부터 달라야 합니다.
투자가 목적이라면 당연히 땅값이 오를 수 있는 곳이 우선입니다.
땅값이 오를 때를 기다렸다가 곧바로 팔고 나올 수 있는 땅을 구입해야 합니다.
그런 땅을 찾다보면 당연히 개발계획이나 도로망, 도시계획 등을 따라가야 합니다.
권리관계에 문제가 없는지 등기사항만 확인하고 구입한 후에는 신경쓸 것 없이 두고 있다 보면 언젠가 땅값이 오르고 그러면 임자가 나타나 “얼마를 줄 테니 팔라”고 합니다.
그때 프리미엄을 붙여 팔면 됩니다.
그 땅을 쓸고 닦고 광내고 할 필요도 없이 돈만 오가면 모든 것이 해결됩니다.
하지만 전원생활이나 노후를 즐기기 위한 목적으로, 구입한 땅에 전원주택을 지어 살겠다는 생각으로 땅을 구입한다면 자신의 취향에 맞는 땅을 골라야 합니다.
액세서리 구하듯 땅을 구하는 것이 좋습니다.
귀걸이를 좋아하는 사람은 다른 액세서리보다 귀걸이에 신경을 쓰고 시계에 신경을 쓰는 사람은 액세서리로 고가의 시계를 구입하는데 망설이지 않습니다.
비싼 돈을 주고 구입을 해도 그만큼 마음은 넉넉합니다.
꼭 그것이 당장은 필요한 것은 아니지만 가지고 있으면 기쁘고 그래서 만져도 보고 닦아도 보고 남들에게 자랑도 하는 액세서리 같은 땅이 전원주택용 땅입니다.
액세서리도 여러 가지 유형이 있습니다.
처음 구입할 때는 별로였는데 볼수록 정이 가는 것이 있는가 하면 처음 '혹' 해서 구입했는데 금방 싫증이 나는 것도 있습니다.
남들 눈에는 별 볼일 없지만 자신의 눈에는 억만금을 주고도 바꾸지 않을 정도로 마음을 뺏기는 것도 있고 남들은 좋아하는 것이지만 자신의 취향에 맞지 않는 것도 있습니다.
겉으로 보았을 때는 좀 아니다 하는 것이지만 정성으로 닦아놓으면 광이 나기도 하고 그렇게 애지중지 보살피다 보면 남들이 탐을 내 비싸게 흥정을 걸어오기도 하고 그러다 상황이 안 좋아 팔게 되면 임자만 잘 만나면 주변의 비슷한 것 몇 배를 받을 수 있습니다.
물론 두고두고 가보로 물려갈 생각을 할 수도 있습니다.
자신의 취향과는 별도로 유행에 따라 액세서리를 구입했다면 유행이 지난 후에는 쓸모가 없어집니다.
금방 싫증을 느껴 얼마 못 가 쓰레기통에 버리든가 아니면 필요하다고 하는 사람에게 헐값에 주는 수밖에 없습니다.
투기 대상으로만 여겨지던 땅이 액세서리가 되고 있습니다.
그런 땅을 찾는 사람들은 전원주택 실수요자들이고 전원생활을 원하는 사람들입니다.
삶의 질이 향상되고 국민소득이 높아져 경제적으로나 시간적으로 여유가 생기면 땅을 액세서리처럼 간직하고 즐기려는 사람들이 점점 늘어날 것으로 보이며, 액세서리 같은 땅을 찾는 사람들도 많아질 것입니다.
전원주택을 투자한다면 액세서리 같은 땅을 사든가 액세서리가 될 수 있는 땅을 사야합니다.
먼지를 뒤집어쓰고 있어 처음에는 그것이 나한테 맞는 것인지, 내가 쓸고 닦을 정도의 가치가 있는 땅인지를 모르지만 먼지를 떨어내고 나면 나에게 소중하고 귀중한 물건이 될 수 있습니다.
내 마음에 드는 액세서리라야 정성을 들여 쓸고 닦게 되고 그런 노동 자체도 힘들지 않습니다.
결국 그것이 액세서리의 가치를 올리게 됩니다.
굳이 투자에 맞추어 말한다면 이것이 안정적인 미래형 토지투자의 최고 방법이 아닐까 여겨집니다.
좋은 땅은 만들어 진다
전원주택을 목적으로 땅을 찾는 사람들은 하나같이 그림 같은 땅을 원합니다.
뒤에는 산이 있고 앞에는 강이 흐르는 그리고 집 옆으로 계곡이 하나쯤 있는 언덕 위의 그린 듯이 아름다운 곳을 찾습니다.
하지만 그림같은 땅을 찾는 것은 하늘의 별따기 만큼 어렵습니다.
원래 생긴 것이 그렇게 환상적인 땅이 있기도 하겠지만 그런 땅은 주인이 있든가 아니면 비싼 값을 치러야 내 것으로 만들 수 있습니다.
대부분의 사람들은 현재 아름다운 곳들도 과거에도 그랬을 것이라고 여깁니다.
과거에 볼품없는 땅이었다는 사실은 모르고 있고 생각하려고도 하지 않습니다.
땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 합니다.
현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있습니다.
볼품없는 땅을 헐값에 구입한 후 적은 비용을 들여 가꾸어 놓은 후 다시 매매하여 이익을 챙기는 사람들도 있습니다.
길이 없는 맹지의 임야를 아주 싸게 구입하여 길을 내고, 계곡도 살려내고, 마당에는 계곡물을 끌어들여 연못을 만듭니다.
자연 상태 그대로 지형을 살리고 제멋대로 자라던 나무들은 정원수로 다듬어 놓습니다.
이렇게 완전히 다른 땅으로 만들어 놓은 후에는 구입가격의 몇 배 가치가 있게 됩니다.
원래 좋은 땅은 흔하지 않습니다.
좋은 땅들은 대부분 만들어 지고 그러한 예는 얼마든지 있습니다.
중요한 점은 가꾸는데 많은 비용이 드는 땅도 있으므로 비용을 적게 들여 가꿀 수 있는 땅을 찾는 것도 노하우입니다.
[전원주택 연재5] 전원생활자를 위한 정부 정책
전원생활을 꿈꾸는 도시민들이 늘면서 정부에서는 관련 정책들을 만들어 가고 있습니다.
농지제도가 개편되어 300평까지는 도시민도 농지를 구입할 수 있고 2006년부터는 농지전용시 전용부담금도 크게 줄었습니다.
이전에는 대체농지조성비가 평당 3만4천원이었는데 농지보전부담으로 이름이 바뀌면서 공시지가의 30%로 조정되었습니다.
한계농지(진흥지역 밖의 경사도 15%이상, 집단화도 2ha미만인 농지)는 농지조성비가 전액 면제(2003년 1월 1일부터)되는 등 투자 여건도 개선되었습니다.
앞으로 정부는 주말주택을 건축하기 위한 절차, 소요비용, 관련세금 등에 관한 홍보와 함께, 농촌주민과 정착 도시민들의 융화를 위한 교육프로그램 등을 운영해 나갈 계획입니다.
특히 다양한 전원주거공간을 도시민들에게 제공하기 위해 전원단지 및 주택 개발과 농촌마을종합개발사업 추진, 농업테마공원 조성, 수변공간 조성 및 활용, 레저산업 유치 등의 사업을 적극적으로 펼쳐 나갈 방침입니다.
정부의 이러한 정책들을 잘 이용하면 전원주택으로 가는 길이 훨씬 수월해 질 것으로 보입니다.
도시민과 도시자본의 농촌유치 차원에서 전원주택에 관심을 보이고 있는데 앞으로는 보다 다양한 정책들이 만들어 질 것으로 보입니다.
맞춤형 전원주거단지 조성
도시민들이 모여 20~50호 규모의 전원주거단지를 조성할 경우에는 정부에서 지원을 해 줍니다.
이 사업은 민간주도형 전원주거단지와 시·군주도형 전원주거단지 등의 방법으로 사업을 추진하게 됩니다.
정부에서는 보조지원을 통해 도로, 상하수도, 하수처리시설 등 기반시설을 지원하며 지자체에서는 토지매입 알선 등의 행정처리를 지원하게 됩니다.
토지 매입, 단지 내 토지이용계획수립 및 분양, 건축은 수요자가 전담하며 단지조성 후 입주자는 자신의 취향에 따라 주택을 건축할 수 있습니다.
세대당 대지 100~300평의 규모로 조성될 예정이며 부지에는 주택건축과 정원, 텃밭, 주차장, 녹지공간, 운동시설 등의 시설을 할 수 있습니다.
개발에 제한이 없고 주거단지 조성에 적합한 지역이면 어느 곳이나 가능하고 시군에서 사전에 선정하거나 수요자의 신청에 따라 선정할 수 있습니다.
정부의 지원조건은 규모에 따라 2~3년간 10~20억원 수준이며 도로, 상하수도, 하수처리장 등 기반정비시설을 할 수 있도록 지원합니다.
가구당 3천만원의 주택신축 자금융자도 가능합니다.
체재형 주말농원 조성
20호 규모의 거주·숙박시설을 갖춘 농원을 조성하면 정부에서는 보조금으로 도로, 상하수도, 하수처리시설 등 기반시설을 지원합니다.
도시와 인접하고 접근성이 용이한 지역에 도시민들이 가족단위의 취미영농을 하며 여가를 보낼 수 있도록 일정 규모의 거주·숙박시설을 갖춘 농원을 조성할 수 있습니다.
취미형 주말농원, 휴양체류형 주말농원, 사원복지형 주말농원 등 다양한 형태로 개발된다.
기존 농지를 활용해 주말농원과 체재시설이 겸비된 체재형 주말농원을 조성해 임대하게 됩니다.
체재시설은 단독주택 형태로서 33㎡(10평)규모(4인 가족 기준)로 합니다.
사업을 시행하는 사람은 농기구보관창고, 급수대, 주차장, 공동화장실, 공동광장 등 공동이용시설을 정비 확충해 분양 임대 등 다양한 형태로 운영할 수 있습니다.
운영 중인 주말농장을 체재형 주말농장으로 개발이 가능하고 친환경농업을 실천하며 도농교류가 활발한 지역이나 기존마을과 연접하여 20호 규모의 주거시설 조성이 가능한 지역 등에서는 체제형 주말농장사업을 해볼만 합니다.
주거시설 부지조성과 도로, 상하수도 등 기반시설을 할 수 있도록 3년간 10억원 이내의 보조가 이루어지며 호당 3천만원 이내의 융자도 가능합니다.
은퇴 농장 조성
도시은퇴자 등이 농촌에서 지역주민과 어울려 쾌적한 전원생활을 하면서 건강한 노후를 보낼 수 있도록 은퇴자용 농장과 주거단지를 조성할 경우에도 지원해줍니다.
주택임대형 은퇴농장, 실버농업형 은퇴농장, 종합복지형 은퇴농장 등의 종류가 있으며 주택은 임대하거나 분양하는 방식으로 개발이 가능합니다.
농장은 필지당 66~330㎡(20~100평) 규모로 하고 도시민들이 농사를 지으며 건강을 되찾고 영농소득은 생활비에 충당할 수 있습니다.
이 사업은 세대별 입주자 중 최소한 1인은 55세 이상이라야 가능하고 토지 매입, 분양·건축은 수요자가, 기반시설은 국가에서 지원합니다.
지자체 또는 사업자가 시행시 토지매입, 입주자 모집, 분양, 운영관리를 전담하게 됩니다.
사업대상지구는 농지가 인접하여 주거단지 조성이 적합한 지역이면 가능하고 기존마을과 인접해 생활편익시설 이용이 원활한 지역이면 됩니다.
농지일 경우에는 밭작물 위주 재배가 가능한 지역이라야 합니다.
대상지구는 시·군에서 사전에 선정하거나 수요자 요청으로 선정할 수 있습니다.
규모에 따라 3년간 10~20억원 수준을 보조해 진입로, 상·하수도, 용수시설 등 기반시설 정비하며 가구당 3천만원 이내의 주택신축 자금 융자도 가능합니다.
금융상품 개발 지원
전원주택, 농촌형민박, 동호인 전원마을조성 등을 통해 농촌에 정착할 경우 토지 및 주택구입, 신·개축 소요자금을 대출해줄 예정입니다.
최고 1억원까지 대출이 가능합니다.
이를 위해 농협에서는 ‘전원생활자금대출 및 전원생활예금’ 등의 금융상품을 개발해 전원생활을 희망하는 사람들을 지원하게 됩니다.
△ 전원주택 자금대출
시 단위 이상지역에 주택(대지 1,000㎡ 이내, 주택 연면적 200㎡ 이내)을 소유한 사람이 읍면 단위 지역에 소재하는 주택을 구입하거나 리모델링, 신축(대지 및 농지구입 포함)할 경우 지원합니다.
△ 농촌형민박사업 자금대출
주소제한 없이 전원주택자금대출 대상자격에 해당되는 사람이 농어촌민박사업을 하고자 할 경우 지원하게 됩니다.
△ 동호인 전원마을조성 자금대출
동호인(20~30세대)이 서로 공동 투자하여 농촌지역에 전원마을을 조성하고자 할 경우 토지 및 주택 구입, 신개축자금을 지원합니다.
한계농지 이용방법
도시민이 한계농지를 구입해 전원주택은 물론 콘도미니엄이나 호텔, 실버타운 등을 쉽게 지을 수 있습니다.
한계농지란 '농업진흥지역 밖의 농지 중 영농조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지'를 말하며 평균 경사율이 15% 이상의 구릉지거나 집단화된 농지규모가 2㏊ 미만인 농지, 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지 등을 말합니다.
한마디로 농사를 짓는데 한계가 있는 농업생산성이 떨어지는 농지입니다.
2004년 이전에는 지방자치단체나 농업기반공사, 농협, 임협 등만 한계농지를 개발할 수 있었고 주택, 문화체육시설, 축산단지, 양어장, 관광농원 등의 시설만 할 수 있었습니다.
하지만 2004년부터 개인이 개발할 수 있게 되었고 전시장, 박물관, 호텔, 콘도미니엄 등 관광시설과 병원, 실버타운 등 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발에 필요한 시설을 설치할 수 있도록 했습니다.
한계농지정비지구 지정도 과거에는 지자체의 농정심의회 심의와 농림부 장관의 승인을 얻어야 했지만 현재는 지자체장의 승인만 얻으면 가능합니다.
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