2009-04-06 08:55

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=33560

2009년 1사분기를 지난 지금, 대한민국 부동산시장이 심상치 않다. 특히 강남권 재건축 아파트들을 중심으로 작년말과 대비하여 단지와 면적에 따라 적게는 1억원에서 많게는 3억원이나 급등하는 양상을 보이고 있다.

예컨대 강남3구의 대표적 재건축단지들이라고 할수 있는 개포주공 36제곱미터(10평형)의 경우 작년말 5억1천만원 하던것이 3월말 기준으로 약 6억5천만원정도로 1억 5천 가까이 상승을 했으며, 반포자이 115제곱미터(34평)의 경우에는 10억원 이하로 형성되던 가격이 현재는 13억원정도로 3억원 가까이나 오른 상태다. 또한 송파구 잠실주공 5단지 119제곱미터(35평)의 경우에도 작년말 9억3천만원하던것이 현재는 13억 5천만원으로 가파르게 오르고 있는 추세다.   

 

  

또한 버블세븐지역중 강남3구를 제외한 4개지역도 강남권만큼은 아니지만 작년말과는 집값판세가 사뭇 달라졌다. 그동안 지속적인 하락세를 거듭하며 체면을 구겼던 목동, 분당, 용인, 평촌의 집값역시 올해들어 그동안 남아있던 저가 급매물들이 빠르게 소진되면서 가격이 상당폭 상승한 상황이다. 분당이나 용인의 중대형아파트의 경우 면적에 따라 2억원이상 올랐고, 목동과 평촌의 20평대 소형아파트들의 경우에도 적게는 3천만원, 많게는 1억원가까이 오른 상태다.

상황이 이렇다보니, 작년 말 필자에게 투자상담을 했던 적지 않은 고객들이 희비의 쌍곡선을 그리며 울고 웃는 진풍경이 많이 벌어지고 있다.

 

예컨대 작년말 부동산을 매도하지 말고 조금만 더 보유하기를 권하던 필자의 말을 듣지 않고, ‘지금 못팔면 집값이 반토막날 수 있다’는 공포심으로 헐값에 부동산을 매도하신 고객들은 불과 한두달도 못되어 상황이 반전되다보니 본전생각이 날 수밖에 없어 울상을 짓고 있고, 반대로 2년여동안 하락세를 타오던 강남권의 블루칩아파트를 절대적인 매수자 우위에서 저점에 매수하는전략이 괜챦다는 필자의 조언을 듣고 선제적으로 매수하신 고객들은 표정관리를 하고 있다는 얘기다.

한마디로 말해, 집값하락세가 올 1월부터 갑작스럽게 멈추고 가장먼저 강남권이 먼저 대반전을 시작한것이다. 이같은 반전은 사실상 대다수의 전문가들은 전혀 예측하지 못한것이 사실이다.

 

특히 작년 하반기부터 부동산시장을 공포로 몰아넣었던 집값대폭락시나리오의 잔치가 올 1월부로 종지부를 찍을것이라고 예측한 전문가가 과연 얼마나 될까?

 

필자가 아는바로는 대부분의 내로라 하는 부동산전문가들과 경제전문가들은 강남권을 비롯한 수도권 부동산시장이 올해 상반기부터 더욱 힘들어질것이라고 예측하기 바빴었다.

극단적으로 말하면, 올 1월부터 강남권을 중심으로 한 두드러지는 집값 흐름의 대반전이 일어나리라고 목소리를 낸 전문가들은 눈을 씻고 봐도 찾을수가 없을정도다.

 

필자는 작년 11월 출간한 ‘부동산 대폭락 시대는 없다(한스미디어)’를 통해 올 1사분기가 부동산시장이 바닥을 다지고 반전이 점차 일어나는 시기가 될것이고, 적어도 올 하반기, 늦어도 올 연말부터는 수도권 전반으로 반전무드가 확산될것이라고 경고(예측)한 바 있다. 지금 벌어지고 있는 현실을 보면, 필자의 이러한 예측조차도 뒤늦은감이 있을정도로 집값 회복속도는 가파른 것을 볼수 있다.

 

지금은 우선 강남권 재건축과 버블세븐지역위주로 급등하고 있지만 이러한 파급효과는 점차 수도권남부와 강북 일부지역으로 확산될 가능성이 커보인다.

한편, 부동산시장의 상황을 반영하는 바로미터로 알려져 있는 경매시장역시 올해 들어서 상당한 열기를 내뿜고 있다. 한마디로 경매시장 역시 서울과 수도권을 중심으로 집값바닥론과 집값반등론을 지지해주고 있는 모양새가 된것이다.

이를 잘 반영해주듯 지난 1월에 경매에 나온 강남 대치동의 E아파트 105㎡(31평)형은 최저 경매가가 7억9천만원정도였는데 경쟁자들이 몰리면서 9억8천만원선에서 최종 낙찰됐다. 강북권도 다르지 않은데 성북구 정릉의 P아파트 동일면적 경매아파트에도 자그마치 34명이 입찰에 뛰어들어 최저 매각가격이던 2억5천만원보다 약 24%나 높은 약 3억2천만원선에 낙찰되기도 했다. 새해가 바뀌기 직전까지만 해도 썰렁하던 경매법정과 분위기와는 180도 달라진 것이다.

다시말해, 지난해 12월 기준으로 67%수준에 불과하던 강남 3구의 경매 평균 낙찰가율이 새해들어 72%수준까지 높아졌고 평균 응찰자수 역시 작년 12월 기준으로 평균 4.5명이던 것이 새해들어서는 10.5명으로 껑충 뛴것이다. 이에따라 더 많은 응찰자들이 한 개의 물건을 놓고 경쟁하다보니 낙찰가격도 계속 오르고 있는 추세다.

이러한 추세가 일시적이라고 주장하는 비관론자들이 아직도 많은것은 사실이다. 그러나 작년 12월 미네르바 신드롬이 헤프닝으로 종말을 고하면서 2009년 새해에 접어들자, 그동안 필자가 여러매체를 통해 꾸준히 주장해온대로 비관론자들의 입지는 급격히 좁아지고 있는것이 사실이다.

사실상 비관론자들이 작년 하반기부터 부동산시장을 극도의 공포로 몰아가면서 주장해왔던 부동산 대폭락 시나리오의 잔치는 올해 설날이후에 일찌감치 끝났다고 봐도 무방하다. 올 2사분기와 3사분기를 지나면서 이러한 비관론자들의 입지는 창피한 수준으로까지 좁혀질것으로 필자는 확신한다.

집값 대폭락 시나리오의 잔치가 싱겁게 끝나버린만큼 이제는 무주택자들과 1주택자들, 혹은 실수요자들이 이러한 흐름을 빨리 간파하고 현실적이고 냉정한 기준으로 내집마련과 갈아타기에 관심을 기울여야 할때가 아닌가 한다.

 

한순간의 타이밍을 놓쳐 3억원을 날린 매도자와 3억원의 시세차익을 한두달사이에  거머쥔 희비쌍곡선에 후자의 입장에 서려면, 지금부터라도 냉철한 판단력과 안목을 길러 타이밍을 선점하는것이 수익률 극대화의 바로미터라는점을 인식해야 할때다.

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