2006년도 상가 시장은 8.31 부동산 대책과 상가 후분양 제도가 좌우할 것 같다. 2005년만큼이나 상가 시장이 관심을 많이 받기도 하고 우여곡절이 많은 때는 일찍이 없었다.

8.31 부동산 정책으로 인해 도심지 재건축 시장이 급격한 거래위축과 가격하락, 토지와 다가구 주택에 대한 보유세 및 종합 부동산세율의 강화로 인해 상가 시장으로 자금이 급속히 이동할 것이라는 전망이 지배적이었고 2005년 4월 23일 시행된 상가후분양 제도에 따른 공급물량 급감으로 유입자금을 흡수하지 못하는 현상을 보이고 있다.

반사이익 기대감은 크지만…

8.31대책으로 부동자금이 상가 시장으로 몰릴 것이라는 의견이 지배적인 것은 풍선효과라는 측면에서 보면 당연한 예상이다.

실제 상가분양 업체들은 현재의 상황을 미분양 물량을 소화하는데 적기로 보고 있으며 주택 시장과 토지 시장 규제에 따른 반사 이익을 얻을 찬스로 여기고 있다. 이 같은 환경을 분양광고에도 적극 인용하고 있다.

그러나 상가는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대하기 보다는 경기 활성화와 상가의 입지, 상가의 종류에 따라 분양성과 투자수익이 달라진다는 점을 알아야 한다.

예를 들어 정책적으로 상가시장을 지원한다 하더라도 직간접적인 상주인구와 교통 여건이 나쁜 지역에서 나홀로 상가를 공급한다면 그 상가는 투자자들의 외면을 받을 게 자명하다.

반대로 상권활성도가 좋아질 곳은 따로 광고를 하지 않아도 분양이 잘 될 수밖에 없다. 즉 특별한 규제가 없는 한 상가시장은 입지여건에 따라 투자 수요는 꾸준하며 정부의 주택 및 토지 시장의 규제로 인해 그 동안의 미분양 물량이 대폭 소진되기는 어렵다는 결론이 나온다.

단지내 상가가 안전상품?

배후아파트를 확보하고 있는 만큼 투자자들의 관심이 많아질 수 있다. 정부가 공공 임대주택을 실수요자 중심으로 공급하겠다고 계획하고 택지를 1,200만평 조성하고 부족할 경우 확충할 계획이기 때문에 단지내 상가 공급 역시 꾸준할 전망이다.

그 동안 단지 내 상가가 대형 상권에 밀리고 다양한 업종이 입점하지 못해 소비자들의 단지내 상가 이용이 감소했고 경쟁입찰에 의한 높은 분양가로 투자자들도 외면하는 추세였다.

8.31대책 이후 관심이 다시 높아지고 있지만 앞으로 높은 낙찰가로 분양을 받을 경우 향후 환금성이나 수익률 악화로 나타나기 쉽다.

단지내 상가의 매력은 배후 아파트가 있어 안정성이 높다는 것이다. 하지만 단지 규모에 따른 매출이나 업종의 한계가 분명하다는 것을 알아야 한다.

이럼에도 불구하고 8.31 대책 이후 단지내 상가의 강세가 두드러지게 나타나고 있다. 단지내 상가는 내정가 대비 150% 선에서 낙찰해야 임대수익을 보장받을 수 있으며 그 이상인 경우 시세차익을 기대하기도 어렵고 수익률도 낮아지게 마련이다.

입지여건이 좋은 곳의 근린 상가는 투자자들이 가장 선호하는 투자 상품이다. 점포의 활용도가 높으며 상권이 활성화되면 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다.

따라서 상권이 활성화된 곳의 상가들은 부동자금이 상당수 흡수될 가능성이 크다. 그러나 주5일제의 영향을 받고 있는 도심 업무지구 중심의 상가들은 매출 감소로 인한 수익률 저하로 투자자들이 조심스럽게 접근해야 한다.

대규모 주거단지 주변 상가들은 투자자들의 관심을 받을 수 있을 것으로 보인다. 따라서 택지개발지구 내 상업용지의 근린 상가들은 8.31대책의 수혜를 가장 많이 받는다고 볼 수 있다. 또 후 분양 제도에 따라 상가 공급량이 대폭 감소할 가능성이 매우 크기 때문에 희소가치가 높은 상가는 안정성이 한층 높아질 수 있다.

대형 쇼핑몰 경쟁력 약화 예상

도심 쇼핑몰은 공급과잉에다 기존 쇼핑몰들의 경쟁력 약화로 인해 눈에 띄게 공실이 늘어나는 만큼 부동자금이 흡수되기는 어려울 것으로 보인다.

특화된 전문 업종 및 운영 전략이 새롭게 도입되지 않고 기존 쇼핑몰과의 차별화를 통한 전략 부재는 여윳돈을 끌어모으기에 역부족이다. 8.31대책의 수혜와는 동떨어진 상가로 볼 수 있다.

쇼핑몰은 경기 영향과 유통시장의 변수 등 경쟁요인이 너무 많은 게 단점이이다. 쇼핑몰에서 취급하는 품목들이 대부분 대형 할인점이나 백화점, 아웃렛 매장에서도 잘 팔리고 있기 때문이다.

보통 대형 쇼핑몰이 취급하는 의류나 잡화 등은 인건비가 싼 중국이나 동남아 등에서 만들어 국내로 들여오는 양이 점점 늘고 있으나 정작 소비층은 품질좋은 상품을 요구하고 있는 상황이어서 시장 슬럼화까지 우려된다.

예를 들자면 할인점이나 백화점등에서 취급하는 브랜드 이월 상품이 오히려 선호도가 좋게 나타나는 것만 보아도 알 수 있다. 부동산 대책에 따른 상가 시장은 당장 투자자들이 관심을 갖기에는 상당한 부담이 있다. 상가는 실물 경기에 민감한 투자 상품 중 하나다.

경기 여건이 좋아 소비 규모가 커지면 자연히 상가 시장은 활성화될 수밖에 없으나 경기가 나쁘면 매출 감소로 이어져 분양 시장이나 기존 상가 시장 모두 투자자들로부터 외면받게 마련이다.

최근 수년동안 지속된 경기 침체로 상가 시장이 극심한 침체를 겪었던 사실만 되돌아 봐도 알 수 있다. 또 도심지 상가의 경우 땅값 상승에 따른 높은 분양가로 투자수익률이 떨어지는 추세다.

8.31 정책 이후 상가 시장은 2005년 하반기에 관심도와 자금이 몰릴 수 있는 개연성은 충분하다. 활성화가 잘 된 상권(도심지)내 근린 상가와 상권발전 가능성이 많은 대규모 택지개발지구 내 근린상가들로 자금이 몰릴 것으로 전망된다.

덧붙여 지금까지 높은 경쟁률로 낙찰받아 시세 차익을 챙긴 택지개발지구 내 상업용지들의 분양은 후분양 제도 시행으로 급속히 위축될 것으로 보인다. 그만큼 상가 후분양 제도의 요건이 까다로워 분양 사업 전개가 쉽지 않기 때문이다.

강도 높은 부동산 정책에 따라 주택 시장과 토지 시장이 급격히 위축되면서 상가 투자에 관심이 많아지고 있다. 특히 도심 재개발 지역이나 개발 재료가 있는 곳, 청계천 복원 완료 등 호재가 있는 곳이면 어김없이 주변 상권에 대한 기대감이 커지고 있다.

그렇더라도 상가 시장은 양극화할 가능성이 크다. 주택이나 토지에 비해 규제가 덜하다는 장점이 있으나 전반적인 투자환경이 좋은 게 아니기 때문에 선택의 폭이 좁은 편이다.