2008-02-15 09:36
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일반분양 물량도 늘어나고 조합원은 8층 이상 아파트를 배정받는다면서요?" 흑석동 중개업소에서 만난 5구역 조합원의 목소리는 들떠 있었다. 지난달 22일 공람이 들어간 재정비촉진계획안에 따라 4~6구역 용적률이 늘면서 사업성이 더욱 좋아졌기 때문이다. 약 90만㎡ 면적에 아파트 1만3600가구가 들어설 흑석뉴타운. 조합원들은 물론 투자자 관심도 높아지면서 거래가 더욱 활발해지고 있다.
◆ 여의도ㆍ용산ㆍ강남의 배후
= 무엇보다도 흑석뉴타운의 최대 장점은 뛰어난 입지 조건이다. 용산ㆍ여의도ㆍ강남으로 이어지는 서울의 핵심 업무지구 한가운데 위치하고 있기 때문이다. 특히 내년 지하철 9호선이 개통되면 이들 지역으로 접근성이 더욱 양호해질 전망이다. 주변에는 노량진뉴타운과 반포 재건축 단지가 개발되고 있어 주거환경도 크게 개선된다.
일부 아파트에서는 한강 조망도 가능해진다. 35층 주상복합이 들어선다는 존치관리 1~2구역과 현충로 건너편으로 높은 건물이 없는 흑석7구역도 한강 조망이 확실하다. 반면 단점도 있다. 우선 고도가 꽤 높아 경사도가 심한 편이다. 현충로에서 이수교로 이어지는 구간은 상습 정체구간이라 대로변 쪽은 시끄러울 수 있다. 생활편의시설도 중앙대 부속병원 외에는 특별한 게 없다. 뉴타운 내 녹지율은 14.3% 정도로 낮지만 현충원과 한강이 가까워 큰 무리는 없다.
◆ 투자성은 7구역 '최고'
= 흑석뉴타운 일대는 재정비촉진지구 9개 구역, 존치관리지역 2개 구역, 존치정비구역 1개 구역으로 나눠져 있다.
1~3구역과 7ㆍ9구역은 2014년까지 사업을 마무리할 예정이다. 대림산업이 사업추진 중인 7구역은 9호선 역세권에 한강 조망에 대한 기대로 가장 유망하다. 다만 재정비촉진계획안에서 면적이 늘면서 용지를 추가로 매입해야 할 것으로 보인다.
흑석1ㆍ2구역은 35층짜리 주상복합이 들어설 계획이라 인기가 많다. 하지만 임대수익이 나오는 상가와 다가구 주택이 많아 주인이 개발에 동의하지 않을 가능성도 있다. 개발이 늦어지면 자칫 돈이 묶일 염려가 있는 셈이다.
4~6구역은 뉴타운 지정 전부터 재개발이 추진 중이라 진행이 가장 빠르다. 재정비촉진계획안에 따라 용적률이 다소 늘면서 일반분양 물량과 면적별 가구 수가 조합원에게 유리하게 변경될 것으로 보인다.
동부건설이 시공하는 흑석5구역은 이미 이주와 철거를 끝냈다. 4구역(대우건설)과 6구역(동부건설)도 각각 3월과 6월에 이주를 시작할 예정이다. 4구역은 5구역보다도 위쪽이지만 지대가 높아 중간층 이상은 한강과 현충원 녹지 조망을 기대할 수 있다. 반면 6구역은 평지라 한강 조망이 어렵다. 또 단지가 너무 안쪽에 위치해 9호선 신설역까지 마을버스를 타야 한다.
이밖에 8구역은 올해 안으로 사업에 들어가 2013년까지 마무리한다는 계획이다. 다만 중앙대 안쪽으로 쑥 들어간 데다 단지 규모가 작다는 게 흠이다. 5ㆍ9구역은 완성군묘, 3ㆍ4구역은 현충원 바로 옆이라 다소 꺼려질 수 있다.
한편 존치정비구역은 2010년부터 2015년까지 사업이 진행된다. 존치관리 1ㆍ2구역은 노후도 조건을 충족시키지 못해 2011년에나 정비사업을 추진한다는 계획이다.
◆ 4구역 106㎡ 입주권 6억원대
= 흑석뉴타운은 뛰어난 입지 때문에 관심이 많다. 덕분에 거래도 활발한 편. 흑석동 글로벌공인 관계자는 "올해 들어 매일 10통씩 문의전화를 받는다"고 전했다. 인근 중개업소 중에는 한 달에 20건씩 거래한 곳도 있다.
지분 가격은 구역에 따라 차이가 있다. 1ㆍ2구역은 다가구가 많은 편이라 소형 지분이 비싸다. 대지지분이 19㎡인 다세대는 지난 12월 3.3㎡당 4000만원까지 거래됐다.
대지지분 128㎡인 다가구는 현재 8억원에 나와 있다. 다른 구역은 보통 대지지분 33㎡ 기준으로 3.3㎡당 3000만원대에 시세가 형성돼 있다. 철거 중인 4~6구역은 분양가가 나왔다. 조합원 분양가가 4억1000만원인 4구역 106㎡(32평형) 입주권은 현재 6억2000만원에 거래된다.
흑석뉴타운은 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 이에 따라 지분 19㎡ 초과 주택을 사려면 무주택자에 3년 실거주 요건을 채워야 한다.
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