2006-05-21 01:07

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자료출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/ossaio

집 구하기



▣ 아파트 구하는 요령
서울의 경우는 교통 여건이, 수도권은 단지의 쾌적성이 아파트 값을 많이 좌우합니다.
그래서 서울에선 지하철역과 가까운 역 세권 아파트를, 수도권에선 주거환경이 좋은 아파트를 주목 할
필요가 있습니다. 동일한 지역에 위치 했더라도 단지마다 주변 여건이나 단지 내의 생활환경, 조망 권,
내부설계 등에 따라 아파트 값이 천차만별 이므로 꼭 이사 집 선정방법을 참고 하시기 바랍니다.


1. 아파트단지는 규모가 클수록 좋다.
단지규모가 커야 단지내 상가가 발달되있고 각종 편의시설이 골고루 갖춰져 있어 생활환경이 양호하다.
인인근에 대형 유통 센터, 할인점, 스포츠 센터, 백화점이 있다면 입주 후 아파트시세가 높게 형성될
가능성이 있다.
단지규모는 1천 가구를 넘는 곳이 바람직 하지만 최소한 5백 가구 이상은 돼야 한다. 규모는 작아도
교통여건이 개선되고 기반시설이 들어서게 되는 지역은 아파트 값이 상승할 가능성이 높기 때문이다.
단지가 클수록 아파트를 매도하거나 매수 할 경우 매물이 풍부하고 거래가 활발해 환금성 면에서 유리하다.

2. 역 세권 아파트가 투자전망이 밝다.
걸어서 지하철역으로 갈 수 있는 거리냐, 아니냐에 따라 아파트 값은 차이가 난다.
걸어갈 수 없다면 단지 앞에서 지하철역까지 연결되는 버스 노선이 많다면 좋다.

3. 시공업체 지명도도 아파트 가격에 영향을 미친다.
IMF 이후 아파트 선택 조건 가운데 시공 업체의 선정이 중요한 요건의 하나가 되었다.
재무구조가 튼튼하고 지명도가 높은 대형 건설업체로 청약 자들이 몰리는 경향은 분양 초기뿐만
아니라 입주 후 시세 형성에도 적잖은 영향을 미치고 있다.
특히 브랜드 인지도는 입지여건이 나쁜 지역보다 좋은 곳에서 힘을 많이 발휘한다.

4. 아파트 조망 권이 좋아야 값이 더 비싸다
아파트가 고지대에 들어선 경우 조망 권이 좋아 가격은 비싸나 단지 부지는 평지가 좋다.
고지대에 위치한 아파트는 기존 마을의 좁은 도로를 통과해 단지로 진입해야 하기 때문에 단지 내 도로
가 경사져 각종 안전사고의 위험이 있고, 경사가 심하면 아이들이나 노부모의 거동이 불편하기 때문에
경사진 아파트는 피하도록 한다.

5. 녹지공간이 충분할수록 주거가치가 높다.
동 간격이 넓고, 동마다 화단이 설치돼 있거나 식수 된 나무들이 무성하면 비교적 녹지공간이 잘 갖춰져
있어 주거환경이 쾌적하다고 볼 수 있다.
주택의 쾌적성이 높을수록 집 값도 상승한다.

6. 주차면적이 넓고 주차하기 편리해야 한다.
아파트 생활을 선택하는 이유 중의 하나는 주차 난을 해소할 수 있다는 점이다.
주차공간이 넉넉하고 유출 입하기에 편리해야 매수인이 몰린다.
주차장 유출 입이 불편하지는 않은지, 적정 주차면적이 확보되어 주차공간은 넉넉한지 등을 확인한다.
주차대수는 아파트 가구수의 1.3-1.5배 정도이면 무난하다고 볼 수 있다.

7. 단지주변에 오염발생 원인이 없어야 한다.
단지 인근에 쓰레기 소각장이나 유해물질을 배출하는 공장 등이 있거나 단지가 인접도로에 접해 있어
자동차 통행에 따른 대기오염과 소음공해 등이 발생하면 주가가치가 떨어져 가격 하락의 원인이 된다.

* 이 밖에도 투자 목적이라면 조금 비싸더라도 비인기 층보다는 로열층을 매입하면 입주 후
더 많은 차익을 챙길 수 있다.
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◈ 아파트 구입시의 체크사항
- 교통환경 지하철에서 얼마나 가까운지
- 교통(전철, 버스)은 편리한지
- 생활편의시설은 가까운 곳에 있는지
- 교육시설은 가까운 곳에 있는지
- 이후의 개발계획 지가상승의 여력은 있는지
- 진입로의 폭은 넓은지
- 평지인지 경사지인지
- 전체적인 경관은 어떠한지
- 소음, 악취, 매연 등의 공해는 없는지
- 방범상태는 우범지역은 아닌지

◈ 공간 구조 면적
- 단 지내 외관 건축 년도는 얼마나 되었는지
- 건축물의 종류는 무엇인지
- 주차공간은 넉넉한지
- 동간 간격은 넓은지
- 통풍, 환기, 일조조건은 뛰어난지
- 외관, 벽의 균열, 누수 등 눈에 보이는 하자가 없는지
- 전체 아파트 단지의 형상은
- 부지는 매립지인지, 암반인지, 사토인지
- 공유면적과 전용면적은 얼마나 되는지
- 경비 경비실은 어디에 배치되어 있는지

◈ 복 도
- 계 단 폭은 충분한지, 채광은 양호한지
- 창의 크기와 위치는 적당한지
- 계단식인지, 복도식인지
- 계단의 경사각도는 맞는지

◈ 내 부
- 구조 출입은 편리한지
- 각실의 방향과 채광, 통풍상태, 창문의 크기는 맞는지
- 가구의 입, 반출 및 배치는 용이한지
- 베란다 등 서비스 공간은 실용적인지
- 동선 및 공간 매치와 크기는 적정한지
- 욕실과 베란다, 세탁실의 배수상태는 되어있는지
- 벽이 갈라지거나 누수의 흔적은 없는지
- 내부구조 설계변경은 가능한지
- 옆방에서 소음이 들리지 않는지
- 난방상태는 양호한지
- 전기, 가스 등의 설비체계는 완벽한지
- 조명시설과 상태가 양호한지
- 각 시설물들의 상태가 양호한지
- 바닥재와 마감 상태가 양호한지
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▣ 전세 집 고르는 요령

1. 적어도 2년 이상을 살아야 할 집이다.
평생을 전세를 살 수는 없는 노릇이다.
하지만 내 집을 마련하기 위해서는 우선 전세경험을 한두 번씩 하는 것이 인지상정인데 일단 전세 계약을 하게 되면 보통 2년 이상을 살게 된다. 말이 2년이지 한 곳에서 2년을 큰 불편 없이 살 수 있는 주변 여건인지, 생활은 편한지, 아이들의 학교 문제는 어떤지 두루 살펴볼 내용들이 한두 가지가 아니다.
한번 선택이 최소 2년 동안을 좌우하는 것이 바로 전세 집 구하기이다.

2. 전세를 살다 보면 정들어서 그곳에 바로 내 집을 마련할 수도 있다.
마음에 두고 있던 곳에서 전세를 살다 보면 여러 가지로 도움이 될 수도 있다.
일단 신중하게 전세 살 지역을 선택하여 즐겁게 생활하다 보면 그 지역의 사소한 변화에도 관심을 가지게 되는 데 그 중의 하나가 인근지역 집 값의 변화를 체감할 수 있게 되는 것이다.

3. 부동산의 환금성을 극복할 수 있는 집을 골라라
전세를 사는 데 무슨 환금성까지라고 반문할 수도 있겠지만 매매보다는 전세 집을 구할 때 더 중요한 기준이 된다. 이유는 전세 집은 이동을 전제로 하는데 본인의 여러 가지 사정상 필요할 때 움직일 수 있으려면 내 놓았을 때 바로 계약이 될 수 있는 집을 선택해야 하는 것이다.
사실 아직까지 임차인은 약자의 입장이라 전세만료 시점에 이사를 가야 하는데 전세금이 빠지지 않아 임대인이 전세금 지급을 지연할 경우에 뾰족한 방법이 없다. 이러한 부분을 감안할 때 언제든지 내놓으면 세가 나갈 수 있는 지역이 무엇보다도 중요하다고 할 수 있다.

4. 등기부상 권리가 복잡하지 않은 집을 선택해야 한다.
이사 가려고 생각하는 집의 등기부등본을 정확하게 분석 및 검토하는 일은 매우 중요한 일이다.
전세자금을 안전하게 보전할 수 있는 지 여부를 판단하는 근거가 되기 때문이다. 결국 전세를 살고 있는 동안에 집주인이 채무를 감당하지 못하여 강제집행(경매)을 통한 환가가 시작될 때 세입자의 전세금 반환은 바로 권리분석 여하에 따라 온전하게 돌려 받을 수도 있고 아니면, 한 푼도 건지지 못하고 길거리로 나가야 할지도 모른다.
등기부등본을 떼어서 등기부상 가등기, 가압류, 근저당, 가처분 등이 있는지 확인하고 이러한 사항이 있으면 계약을 피해야 한다.

5. 반드시 집주인과 계약을 하여야 한다.
집주인임을 확인하기 위하여 등기부등본상의 소유자와 주민등록증이나 운전면허증을 통하여 본인여부를 확인하기 위해 주민등록번호를 확인해야 한다.

6. 부득이하게 대리인과 계약 시에는 이점을 주의하라
집주인 본인이 피치 못할 사정이 있어 계약체결장소에 나오지 못할 경우 대리인으로부터 집주인 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 나서 대리인과 계약해야 한다.
대리인이 가지고 온 위임장상의 위임관계까지 정확하게 확인하도록 한다.

7. 전세 집을 사전에 직접 방문하여 하자여부를 살펴야 한다.
집을 직접 방문하여 장마철 침수염려는 없는지, 겨울철 외풍은 없는지, 각종 시설들은 노후화 되지 않았는지, 주택의 사용에는 불편함이 없는지, 화재의 우려 등을 확인하고 해야 하며 문제점이 발견되었을 경우에는 이의 처리방법이나 비용부담에 대한 구체적인 내용도 필요에 따라서는 전세계약서에 명시하도록 한다.

8. 세입자가 많은 다 가구 주택의 경우를 조심하여야 한다.
다 가구 주택의 경우 세입자가 많이 살고 있을 경우 집 가격에 비해 기존 세입자들의 전세가격을 더한 금액(선 순위 전세금액)이 많을 때는 근저당이 없더라도 전세를 얻지 않는 것이 좋다.
이유는 해당 주택이 강제집행(경매)될 경우 선 순위 근저당보다 우선해서 대항력과 우선 변제 권을 확보하였더라도 세입자의 전세금액 합계금액이 낙찰 금액 중 50% 범위 내에서만 변제 받을 수 있기 때문이다.

9. 계약 즉시 확정일자를 받아라.
계약을 체결한 후에는 전세금을 안전하게 보전하기 위해 계약 즉시 읍, 면, 동사무소나 등기소 또는 합동법률사무소에 가서 계약서에 확정일자를 받는 것이 좋다. 이것은 입주와 주민등록 전입신고(대항력 요건) 후에 보다 안전하게 전세자금을 지키기 위하여 우선 변제권을 확보하기 위한 준비이다.

10. 전세권등기 설정가능여부를 확인하여야 한다.
보다 안전하게 전세금을 확실하게 보전하기 위해서는 집주인의 동의를 얻어서 전세권등기를 하면 좋다. 하지만 집주인의 동의가 필요하고 비용이 드는 것이 단점이다. 전세권등기가 어려운 경우에는 서울보증보험에서 전세금 보장보험에 가입하면 된다. 전세금보장보험은 계약 후 3개월 이내 가입가능한데 보험 요율이 1년에 0.5%이다. 전세금 보장보험에 가입한 상태에서 집주인이 전세기간 만료 후 1개월 이내 전세금을 주지 않을 때는 보증보험회사로부터 전세금을 받을 수 있다.

11. 전세보증금을 증액할 경우에는 증액부분만큼 다시 확정일자를 받아라.
전세를 재 계약할 때 전세금이 적어졌거나 같을 때는 예전계약서의 확정일자가 계속 유효하지만 전세금 인상 시에는 예전계약서로 예전 전세금을 보전하고, 전세금 인상 분은 전세계약서를 다시 쓰고 확정일자를 다시 받아야 그 시점부터 인상 분에 대한 우선 순위가 인정된다.

12. 집주인이 전세기간 만료 후 전세보증금의 지급을 지연 할 때는
전세기간이 만료되어 가는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우가 있다. 이런 경우에는 전세기간 만료 6개월 전에서 1개월 전까지 내용증명우편으로 전세금 반환요청을 한다.
전세 만료일 이후 집주인이 전세금을 주지 않으면 임차권등기를 하고 나서 전세금반환 조정신청을 하거나 전세금반환 청구소송을 하면 된다.
전세금반환 청구소송을 해서 확정판결을 받았는데도 전세금을 반환하지 않을 때는 확정판결문으로 전셋집에 대한 경매를 진행하여 낙찰금액에서 전세금을 배당 받으면 된다.

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