2005-10-14 08:20

http://blog.drapt.com/pcs99/91130187013153

8.31 부동산대책이 발표된 지도 2개월이 다 돼 가고 있다. 주택담보대출 강화에 이어 10.11 콜금리 인상까지 단행돼 주택시장 침체가 1년 이상 장기화될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

8.31대책 이후 급변하는 주택시장에 따른 내집마련전략을 5계명으로 소개한다.

1. 거시적으로 내집마련 기본틀을 마련해라


단순히 자금이 마련됐다고 해서 내집마련을 해서는 안된다. 적절한 시기에 적절한 금액으로 적절한 지역에 하는 것이 중요하다.

이를 위해서는 부동산 전반에 대한 흐름을 읽는 것이 중요하다. 단순히 시세가 하락하고 있다고 해서 집을 사서는 안된다. 입주물량, 분양/미분양물량, 부동산거래건수, 건축허가건수 등 전반적인 공급과 거래량을 살피고, 수요가 급증할 수 있는 요인은 없는지, 정부정책의 흐름이 어떻게 흘러가는 지를 잘 파악해야하는 것이다.

물론 쉽지 않은 일이지만, 이러한 요소로 대세를 읽지 못하면, 내집마련은 백전백패인 것이다.

2. 저지르고 본다는 건 옛말, 자금동원능력을 철저히 살펴라


아파트는 고가의 투자상품으로 대부분 무리한 대출을 통해 구입하는 경우가 많다.

그러나 주택담보대출 강화(자격 요건 및 대출 비율), 콜금리인상으로 인한 주택자금에 대한 대출이 원천적으로 봉쇄되거나, 강화돼 자기자본 비율이 절대적으로 높아야하는 상황이다.

특히 참여 정부의 고강도 정책으로 짧게 2006년, 길제는 2007년까지 주택 가격이 하락세를 면치못할 것으로 예상되므로 무리한 대출은 삼가해야한다. 특히 공공택지내 분양은 전매금지기간이 길어 더 꼼꼼히 주택자금계획을 살피고 청약해야 한다.

3. 나만의 마지노선을 정하고 실행한다


8.31대책 발표 이후 강남권 재건축을 중심으로 아파트하락세가 계속되고 있다. 일부 지역을 제외하고는 모두 하락세다.

내집마련을 하려는 사람이라면, 굳이 시기를 정하지 말고 원하는 아파트의 가격이 희망 매매가격이라면 과감하게 사는 마음가짐이 필요하다.

막연하게 더 떨어지기를 원한다면, 그 하한선을 찾기 어렵고, 자칫 급매물을 놓치고 나면, 추가적인 가격하락은 장담할 수 없기 때문. 아파트값에 헐값이란 있을 수 없다. 행동하지 않으면, 내집마련을 결코 할 수 없다는 사실을 명심하자.

4. 세금문제, 살때부터 팔때까지 장기적으로 고려해야 한다


세금문제는 단순히 팔 때만 생각해야하는 시대는 지났다. 사는 시점부터 보유, 파는 시점까지 종합적으로 고려해야하는 중요 항목이 됐다. 종합부동산세 과세대상 및 세부담이 확대되고, 양도소득세 역시 실거래가로 과세되며, 세율이 강화됐기 때문.

살 때부터 양도세비과세 요건을 갖출 수 있는지 꼼꼼히 확인해야한다. 특히 서울, 과천, 신도시 등은 2년 거주가 필수이기 때문에 이런 부분을 지키기 어려울 때는 차라리 서울 및 신도시 인근 지역으로 내집마련을 하는 것도 한 방법이다. 예로 안양에서 3년간 거주없이 1주택을 보유하면 비과세이지만, 서울에서 거주없이 3년간 보유하면 양도차익의 36% 정도를 양도소득세로 내야하기 때문이다.

5. 미래가치에 중심을 주고 내집마련을 하자


집을 마련하는 것은 단순한 소모품을 사는 것이 아니기 때문에 장기적인 관점에서 봐야하는 것은 필수이다.

지역 대표 단지가 될 수 있는 단지로 향후 2~3년, 길게는 5년 이후 교통 및 생활여건, 학군, 공원 등 발전 호재가 어떻게 실행되는지를 따져봐야 한다.

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