2008-06-18 08:26
http://blog.drapt.com/pcs99/81213745704751 
▶ 강북권 매매가 13% 상승, 특히 20형대 20% 급등
▶ 경기 북부도 덩달아 인기, 매매가 6% 상승
▶ 그러나 재건축, 입주물량 여파로 강남권은 약세
2008년 상반기 아파트시장은 한마디로 "강북 소형 아파트의 반란"이라고 표현할 수 있다.
강북권이 도봉구, 노원구 주도로 상반기에만 13.09% 올랐으며, 이 여파로 경기 북부지역 아파트값도 6%나 올랐다. 강남권 아파트값이 -0.76%로 하락한 것과는 대조적인 모습.
서울지역 타입별 매매가 상승률도 66~95㎡(20형대)가 7.58% 상승해 전체 타입 중 가장 높은 상승률을 나타냈다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2008년 상반기(1월 4일~ 6월 13일) 지역별 매매가 변동률을 조사한 결과 서울 2.68%, 경기 1.69%, 인천 5.37%로 수도권이 평균 2.18% 상승했으며, 지방은 0.81%를 기록해 전국 아파트값 상승률이 1.89%를 나타냈다.
<2008년 상반기 주요지역 변동률 (단위:%)>
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전국
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서울
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신도시
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경기
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인천
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수도권
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지방
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매매가
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1.89
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2.68
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-0.57
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1.69
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5.37
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2.18
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0.81
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전셋값
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1.52
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1.73
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1.09
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1.85
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1.38
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1.67
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1.16
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■ 강북권 - 매매가 13% 상승, 소형 아파트는 20% 이상 급등
송파구(-2.25%), 강동구(-1.86%) 등 강남권 매매가가 -0.76%로 하락한 반면 강북권은 13.09%로 서울 평균 상승률(2.68%)의 4.8배 수준을 기록했다.
강북권의 대표 지역인 도봉구(17.80%), 노원구(17.64%), 중랑구(11.15%), 강북구(10.13%)가 올해 초만 해도 3.3㎡당 1천만원 수준으로 저렴한데다 드림랜드공원 조성사업, 경전철사업, 북부법조타운 조성 및 창동차량기지 이전 등 각종 호재가 집중돼 투자를 겸한 실수요자들이 몰렸기 때문이다.
특히 강북권은 상대적으로 자금부담이 덜한 소형 아파트로 매수세가 몰리면서 66㎡ 미만(20형대 미만) 34.96%, 66~95㎡(20형대) 20.19% 등 20형대 이하 소형 아파트값이 20% 이상 급등했다.
반면 강남권은 재건축 매매가 변동률이 -2.50%로 강동구(-5.08%), 송파구(-5.03%) 등 재건축 초기단계 지역을 중심으로 약세를 면치 못했다.
이명박 정부 출범 이후 이렇다할만한 재건축 규제 완화가 없고, 가락시영 등에서 추가 부담금이 예상보다 높게 나오자 기대치가 꺾이고 있는 것. 과거 잠실저밀도지구에서 입주물량까지 쏟아지자 매물 적체현상이 심화되고 있다.
■ 경기 북부도 덩달아 상승세, 1기 신도시는 약세
강북발 시세 상승 여파가 경기 북부까지 확산되면서 의정부시(20.27%), 동두천시(13.18%), 양주시(11.44%), 남양주시(5.88%) 등도 올랐다.
강북권 시세가 단기간내 급등하면서 매물도 자취를 감추자 인접한 경기북부로 매수자들의 발걸음이 이어졌기 때문. 특히 의정부시와 남양주시는 미군기지 이전 및 광역행정타운 조성, 경춘선 복선사업까지 맞물리면서 투자수요까지 가세했다.
반면 경기 남부는 과천시(-4.31%)와 용인시(-2.31%), 화성시(-1.83%)를 중심으로 시세가 하락했다. 과천시는 재건축단지를 중심으로 시세하락세가 장기화되고 있고 용인시도 재작년 판교신도시 수혜 여파로 시세가 급등했던 신봉동, 상현동, 성복동 일대 매매가가 급락했다.
1기 신도시도 약세는 마찬가지. 상대적으로 저렴하면서 소형 아파트 비중이 높은 중동(1.18%)과 산본(1.02%)만 소폭 올랐을 뿐 그 외 신도시는 모두 시세가 하락했다.
가장 큰 폭의 하락세를 나타낸 곳은 분당으로 상반기 동안 1.28% 하락했다. 잠실대단지 입주와 판교신도시 입주가 각각 올해 하반기와 내년 상반기로 예정되면서 갈아타려는 매도자들이 증가하고 있다.
■ 지방에서는 부산 해운대구 아파트값이 가장 많이 올라
지방 매매가 변동률은 △영남권 0.98% △충청권 0.52% △호남권 0.87% 등 권역별로 큰 차이가 없다. 다만 국지적으로 개발호재가 있거나 근로자 수요가 집중되는 곳이 선별적으로 올랐다.
상승세가 두드러진 곳은 부산 해운대구(7.94%)와 충남 당진군(6.05%), 경남 거제시(3.56%) 등.
부산 해운대구는 센텀시티, 해운대리조트 사업 등 개발호재가 풍부한 가운데 우동 마린시티에 고가 주상복합이 들어서면서 기존 아파트값도 덩달아 상승했다. 주거환경이 우수해 인근인 울산 지역에서까지도 수요자들이 유입되고 있다.
충남 당진군은 철강산업 중심지로 근로자 유입이 끊임없는 가운데 황해경제자유구역으로도 지정돼 외부 투자자들의 관심이 높다. 그 외 경남 거제시는 삼성중공업 등 조선업 관련 수요에 거가대교(2010년 완공), 고현만 개발 등 관광레저산업 조성 호재로 아파트값이 올랐다.
그러나 대구(-0.44%)는 여전히 시세 회복 기미가 없어 달서구(-1.13%), 서구(-1.43%), 달성군(-0.36%)을 중심으로 아파트값 하락세가 계속됐다.
■ 지방도 근로자 수요로 전셋집 품귀현상 빚어져
지역별 전셋값 변동률은 서울 1.73%, 경기 1.85%, 인천 1.38%로 수도권이 평균 1.67% 상승했으며, 지방도 1.16% 상승해 전국 전셋값 변동률이 1.52%를 기록했다. 수도권, 지방 구분없이 1% 안팎의 약보합세를 나타낸 것.
서울지역에서는 재개발 이주수요가 몰리면서 강북권과 도심권을 중심으로 전세물건 품귀현상이 빚어져 도봉구(4.19%), 동대문구(3.87%), 중랑구(3.82%), 노원구(3.53%), 중구(3.385) 등 일부지역 전셋값은 상승세가 두드러졌다.
지방에서도 근로자 수요로 충북 진천(19.73%), 충남 당진(12.48%), 충북 증평군(11.63%)과 음성군(10.62%) 일대 전셋집이 품귀현상을 보이며 값이 급등하기도 했다.
■ 가장 많은 돈이 몰린 곳 1위는 노원구, 시가총액 5조9천억 증가
그렇다면 2008년 상반기 동안 가장 많은 돈이 몰린 곳은 어디일까?
1위는 노원구로 연초 대비 5조9천억원이나 증가했다. 현재 시가총액은 총 33조4천억원 수준.
2위는 도봉구로 시가총액이 3조2천억원 증가했으며 3위는 의정부로 연초 대비 시가총액이 2조8천억원 정도 증가했다.
반면 가장 많은 돈이 빠져나간 곳은 용인시. 연초와 비교해 시가총액이 1조6천억원이나 줄었다. 송파구도 1조2천억원 정도 줄어 현재 시가총액이 총 68조7천억원이다. 분당도 올들어 시가총액이 8천억원 정도 줄었다.
■ 3억원 이하 아파트가 가장 인기, 서울 3억원 이하 아파트 13% 올라
자금대별 매매가 변동률을 살펴보면 3억원 이하의 저렴한 단지 매매가가 강세를 나타낸 것으로 나타났다.
수도권지역 매매 하한가 기준 아파트값 상승률을 살펴 보면 △3억원 이하 7% △3억원 초과 6억원 이하 1.44% △6억원 초과~10억원 이하 -0.89% △10억원 초과 -0.31%로 6억원 초과 고가 아파트는 하락한 반면 6억원 이하는 아파트값이 올랐다.
특히 서울지역은 3억원 이하가 13.14%나 올라 시세 상승의 견인차역할을 한 것으로 나타났다.
반면 지방은 △3억원 이하 0.84% △3억원 초과 6억원 이하 0.53% △6억원 초과~10억원 이하2.70% △10억원 초과 -0.14%로 6억원 초과~10억원 이하의 고가 아파트 상승세가 두드러져 수도권과는 대조적인 모습을 보였다.
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