2008-11-03 20:23

http://blog.drapt.com/parkmhwa/1130951225711407110

자료출처 : 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid

정부는 10ㆍ21부동산대책을 통해 다음달 중 수도권 투기과열기구와 주택투기지역을 대폭 풀기로 했다. 투기과열지구 해제는 노무현 정부 이후 사실상 금지됐던 분양권 전매가 다시 되살아나는 것을 의미한다.

투기지역에서 풀리면 그동안 돈줄을 묶어 왔던 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등의 대출규제가 크게 완화된다. 주택수요를 억눌러온 대표적인 규제들이 풀리면서 수도권 주택시장에 큰 지각변동이 일어날 것으로 예상된다.

그런데 아직 구체적인 내용이 확정되지 않아 규제 완화의 범위와 폭 등에 대해 궁금해 하는 사람들이 많다. 지역과 단지 등에 따라 규제완화가 다르게 적용될 예정이어서 헷갈리는 부분도 적지 않다. 궁금증을 문답풀이로 정리했다.

투기과열지구 해제

-지역별로 투기과열지구 해제 효과가 다르나.

“투기과열지구에서 해제되더라도 과밀억제권역의 전매제한 기간은 별로 줄어들지 않는다. 과밀억제권역이 아닌 용인 등의 민간택지 단지가 혜택을 많이 본다. 이들 지역에서 분양가 상한제를 적용받아 분양되는 민간택지 아파트 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 줄어든다.”

-공공택지는 전매제한 완화와 상관없나.

“공공택지에서 분양되는 주택의 전매제한 규제는 투기과열지구에서 풀리더라도 변함없다. 과밀억제권역 내 공공택지 아파트의 경우 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 각각 전매가 금지된다. 과밀억제권역이 아닌 지역에서는 각각 5년, 3년이다.”

-이미 분양된 단지들은 어떻게 되나.

“상한제를 적용받지 않고 분양된 단지들은 바로 전매가 가능할 것으로 예상된다. 상한제 적용을 받지 않는 단지는 투기과열지구에서 현재 입주 때까지 전매제한을 받도록 돼 있고 투기과열지구가 아닌 곳에선 계약 후 언제든 전매할 수 있다.

상한제 대상이 아닌 단지는 과밀억제권역 여부와 상관 없다. 과밀억제권역은 정부가 상한제 단지들을 대상으로 지역적으로 좀더 세분화해 규제하기 위해 적용한 기준이다. 과밀억제권역이 아닌 용인에서든 과밀억제권역인 고양에서든 이미 상한제 적용을 받지 않고 분양된 단지는 모두 전매제한에서 풀리는 것이다."

-오피스텔 전매제한은 어떻게 되나.

“정부는 9월 22일부터 서울 등 인구 50만명이 넘는 9곳에서 분양 승인을 신청하는 100실 이상 규모의 오피스텔에 대해 준공허가가 난 후 소유권 이전 등기 때까지 전매를 할 수 없도록 했다. 이들 9곳은 모두 투기과열지구다. 투기과열지구에서 풀리면 오피스텔 전매제한도 풀려 계약 후 곧바로 팔 수 있다. 전매제한을 받아 분양된 오피스텔도 바로 전매가능할 것으로 예상된다.”

-청약자격은 어떻게 바뀌나.

“투기과열지구에서 해제되면 청약자격 제한도 완화된다. 현재 투기과열지구에서는 ^5년 이내에 청약 당첨 사실이 있거나 ^2주택 이상의 다주택자 ^2002년 9월 5일 이후 청약예ㆍ부금 가입자 중 세대주가 아닌 사람은 청약 1순위 자격을 받을 수 없다. 투기과열지구에서 풀릴 경우 청약통장에 가입한 지 2년이 지나면 1순위 자격으로 다시 청약할 수 있게 된다.”

투기지역 해제

-주택투기지역에서 풀리면 주택담보대출액이 얼마나 늘어나나.

“현재 연봉 5000만원인 직장인이 투기지역 7억원짜리 집을 살 경우 금융기관에서 빌릴 수 있는 대출액은 2억원 정도다. 6억원 초과여서 총부채상환비율(DTI;갚아야 할 대출 원리금을 연소득으로 나눈 비율) 40% 적용을 받기 때문이다. 투기지역에서 풀리면 금액에 상관 없이 대출한도가 집값의 60%로 높아져 이 경우 최대 4억2000만원(60%)까지 대출받을 수 있다.”

-주택수 제한 없이 대출이 가능하나.

“투기지역에서 풀리면 여러 채에 대해 주택담보대출을 받을 수 있다.”

-기존 대출 건수를 줄일 필요도 없나.

“투기지역엔 축소조건부 대출이란 게 있다. 이미 투기지역 안에서 모두 대출로 여러 채의 집을 갖고 있는 경우 대출을 한건으로 줄이는 조건으로 만기연장을 해준 대출이다. 투기지역에서 해제되면 축소조건부 대출 이행의무가 없어진다. 대출로 산 주택이 많아도 대출이자만 꼬박꼬박 내면 대출금의 만기를 연장받을 수 있다.”

-언제부터 적용되나.

“주택투기지역 해제 공고가 나면 바로 적용된다.”

-기존 대출자들은 어떻게 되나.

“기존 대출은 금융기관과 대출받은 사람과의 사적계약이기 때문에 대출계약은 그대로 유지된다. 다만 기존 규제 아래 집을 담보로 대출받은 사람이 추가 대출을 원할 경우 금융기관이 이에 응할 수는 있다.”

-처분조건부 대출 상환기간은 어떻게 되나.

“처분조건부 대출제도는 주택수요자가 기존 주택에 대해 주택담보대출을 받은 상태에서 또 다시 대출을 받아 투기지역 내 아파트를 추가로 구입하는 경우에 적용된다. 기존 주택에 대한 대출금액을 1년 내 갚기로 특약을 맺고 대출을 받는 것이다. 그런데 앞으로는 투기지역의 처분조건부 대출 상환기간이 2년으로 연장된다. 투기지역에서 해제되면 처분조건부 대출 적용을 받지 않기 때문에 기존 집을 일정 기간 안에 처분할 필요 없이 추가 대출을 받을 수 있다.”

-이미 처분조건부로 대출 받은 사람은 어떻게 되나.

“이미 대출받은 사람도 마찬가지다. 투기지역에서 해제되는 곳은 특정 기한 내에 대출을 정리하지 않아도 된다. 투기 지역이 유지되는 곳에서도 혜택이 주어진다. 예를 들어 서울 등에서 올 12월이 처분조건부로 대출받은 지 1년이 되는 사람은 내년 11월까지 여유가 생긴다. 대출 받은 지 2년이 되는 시점인 내년 12월까지 대출금을 갚으면 되는 것이다.”

-1년 처분조건부 대출 상환시한을 넘겨 연체료를 물거나 경매로 넘어가게 됐다면.

“최근 금융감독원이 금융기관에 기존에 대출받은 사람이 큰 부담을 갖지 않게 해달라고 협조요청했기 때문에 금융기관이 대출 상환시한을 넘긴 경우에도 경매로 넘기거나 연체료를 물리는 일은 많지 않을 것으로 보인다."

서울·수도권 주택투기지역과 투기과열지구
지역	시·군·구
주택투기지역
서울	전 지역
인천	서·부평·남·계약·남동·중·동구(총 8개구)
경기	수원시(장안·권선·팔달·영통구) 안양시(동안·만안구) 과천시 안산시(상록·단원구) 화성시 성남시(수정·중원·분당구) 구리시 김포시 파주시 고양시(일산동·서구) 용인시(처인·기흥·수지구) 오산시 평택시 안성시 광명시 의왕시 군포시 이천시 광주시 부천시(소사·원미·오정구) 하남시 남양주시 시흥시 양주시 의정부시 동두천시
투기과열지구
서울	전 지역
인천	-전 지역(일부 제외) *제외:도서지역인 강화군 교동·삼산·서도면, 옹진군 대청·백령·연평·북도·자월·덕적·영흥면
경기도	-전 지역(일부 제외) *제외지역:수도권 정비계획법령상 자연보전권역 중 가평·양평·여주군, 접경지역 중 연천군 미산·중·장남·백학·왕징면, 도서지역인 안산시 대부동, 화성시 국화·제부리
자료:국토해양부·기획재정부

주택투기지역과 투기과열지구에서 풀리면 어떻게 되나