2006-07-03 20:53

http://blog.drapt.com/park8082/335141151927602572

자료출처 : 이 상 무

원문출처 : http://blog.drapt.com/asiaboss

3.30대책과 버블세븐의 논란 속에서 향후 부동산 시장이 어떻게 변할 것인가에 상당한 관심이 모아지고 있다. 더 나아가 일반적인 서민들과 버블세븐에 속한(강남,서초,송파,용인,분당,목동,평촌)주민들은 물론, 다른 지역에 사는 사람들 또한 향후 부동산 가격, 특히 아파트 가격이 어떻게 될 것인가에 초미의 관심을 모으고 있다. 우리나라 부동산 시장도 일본과 같이 폭락 하지 않을까 노심초사하는 마음으로 기다리고 있는 현실이 되어버렸다. 그렇다고 어느 누구도 향후 부동산 시장이 어떻게 될 것이라는 것에 대해 자신있게 이야기 하는 사람들은 없고, 어떻게 될 것이라는 총론적인 추측만 무성할 뿐 확실한 대안과 방향을 제시하지 못하고 있다. 이러한 분위기에서 며칠 전 정부 고위 관계자가 지방과 비인기지역의 아파트는 이미 붕괴되고 있다는 발언을 하는 바람에 일반 서민들의 마음을 더욱 불안하게 만들었다.

그렇다면 과연 우리나라의 부동산도 일본과 같이 폭락으로 이어질 것인가? 15년이 넘게 장기부동산 침체를 겪은 일본과 같이 우리나라의 부동산도 동일한 법칙에 따라 움직일 것인가?

결론부터 이야기 하자면, 우리나라는 우리요, 일본은 일본이라는 것이다. 만약 지금으로부터 1년 뒤, 다시 말해 2007년도 6월의 부동산 시장을 보면 향후 우리나라의 부동산 시장이 어떻게 변화 할 것인가를 예측할 수 있을 것이다. 극심한 양극화와 강남과 같은 인기지역 아파트 가격은 다시 한 번 폭등의 시기가 돌아 올 것이다.
이러한 현상에 대해 많은 사람들은 의견이 분분할 것으로 보인다. 그러나 20년 넘게 부동산을 경험한 필자로서는 아래와 같은 이유로 1년 뒤인, 2007년 6월의 아파트 가격은 인기지역을 중심으로 또 다시 가격 상승의 시기를 맞이하고 있을 것이라고 예상한다.


첫째, 상후하박의 원리가 지배할 것이다.
상후하박의 원리란 인기지역이나 사람들이 선호하는 종목이 있는 부동산은 더욱 강세를 보이고 경쟁력이 없거나 비인기지역의 부동산은 시간이 지날수록 급격하게 지지층을 잃고 가격은 더욱 하락하는 등 부동산 가격 저지선이 존재하지 않는다는 원리다.

따라서 지방이나 비인기지역에 있는 지하방이나 원룸 등은 가격과 관계없이 임차인을 구하기 힘들어질 것이다. 또한 이러한 현상은 위치가 좋지 않은 지역의 오피스텔이나 개발 호재가 없는 단독주택 지역의 부동산에도 나타날 것이다. 공시가격 보다 밑도는 가격으로 매도를 하려고 해도 상당한 어려움에 봉착할 것으로 보인다. 해당 부동산이 공시가격보다 싸기 때문에, 경매로 나왔기 때문에, 또는 전세가격으로 살 수 있다고 판단되어 매입한다면 큰 낭패를 당할 수 있다는 것이다. 왜냐하면 비인기지역이나 지방 등은 양극화 중 負의 방향 쪽으로 계속 이동하기 때문이다.

이에 반해 인기지역의 주상복합아파트나 분양권, 그리고 신규 밀레미니엄 아파트는 대단지와 좋은 학군, 역세권 등을 중심으로 우리가 예상하는 가격선을 넘어 크게 상승할 것이다.
물론 현재는 버블논쟁과 보유세 과세 등으로 가격 상승이 주춤하겠지만 현재의 부동산 정책을 유지하고 있는 한 내년도 아파트 가격은 상승에 상승을 더할 것으로 보인다.

둘째, 동일지역 내 아파트 가격도 차별화가 심화될 것이다.
강남구의 아파트 평균 가격이 노원구의 4.6배라는 것은 이미 진부한 통계에 불과하다. 이제는 강남의 인기지역의 아파트라 하더라도 차별화가 나타나서 200가구 미만의 소규모 단지나, 나홀로 아파트, 비역세권과 혐오시설이 상존하는 지역 등은 아무리 강남이라고 하더라도 인기아파트와 상당한 가격차가 클 것이다.

금번 판교 아파트 청약 결과에서 가장 두드러진 현상이다. 경쟁률이 높은 지역인 신미주 풍성주택의 예를 보면 더욱 자명한 결과임을 알 수 있다. 역세권 지역과 조망권 그리고 대단지, 브랜드 등이 우선적으로 부동산 가격에 작용한다는 것을 알 수 있다. 물론 판교와 같은 신도시는 어느 지역이든지 좋은 지역으로 평가되지만 신도시와 같은 동일한 조건의 지역에서도 평형에 따라 가격 차별화가 크게 나타날 수 있다는 사실을 기억하여야 할 것이다. 다시 말해서 32평형 이상은 역세권, 생활편의시설 등의 유무에 따라 가격이 차이가 날 것이며, 32평형 이상의 경우 환경권 등 조망권이 아파트가격에 영향을 줄 것이다.

셋째, 종합부동산세 및 거래세 등 보완작업이 진행될 것이다.
작년부터 부과되기 시작한 종합부동산세가 횟수를 거듭하면서 6억원 이상 아파트를 가진 사람들에게 상당한 부담이 되고 있다. 최근 들어 정부도 종부세의 부담에 대해 연일 언론을 통해 홍보하듯이 고가주택이나 고급주택을 매입하는 사람들에게 상당한 세금부담을 강조하고 있다.

65세 이상이 고가주택 아파트를 가진 경우나 1세대 1주택자의 고가주택 종부세가 본격적으로 부과되는 내년부터는 상당한 이슈가 될 것이다. 양도세 중과는 매매를 둔화시키는 하나의 요소 중 하나다. 강남과 같은 인기지역의 아파트는 참여정부 들어와서 가격이 폭등하여 원하든 원치 않든 매도하는 당사자에게는 상당한 양도세 부담을 주고 있다. 3-4억원이었던 아파트가격이 8-9억원으로 상승하여 팔고 싶어도 억대가 넘는 양도세부담으로 팔 수 없는 처지가 되어버린 것이다. 극단적으로 이야기 하면 이사를 가고 싶어도 40평대 아파트를 팔고 양도세 등 거래세를 부담하면 30평대로 옮겨야 하는 참으로 아이러니한 경우가 발생할 수 있다는 것이다.

이러한 경우들을 고려하여 종합부동산세나 양도세 등을 손봐야하는 절실한 상황이 오기 때문에 상당한 논란 끝에 세금부분에 대한 보완 작업이 진행될 것으로 본다.

넷째, 3자녀 이상에 대한 특별분양제도 도입 및 청약제도의 변경이다.
우리나라가 세계최저의 출산율로 고민하고 있다. 출산율이 1.08으로 세계최저라는 통계를 발표하면서 각종 언론들은 인구재앙이니 국가경쟁력저하니 하며 이러한 결과가 마치 젊은 신혼부부들의 잘못인 냥 호도하고 있는 분위기다. 근본대책은 없이 요란한 책임론만 들려오고 대책강구는 상당히 늦어지고 있는 느낌이다. 이런 분위기로 진행하다보면 1년 뒤에는 독신세를 신설하고 출산세를 도입하자는 논의도 예상된다.

여기서 잠깐 생각해 보자. 요즘 젊은이들이 결혼을 기피하는 이유가 뭘까?여러 가지 요인 중의 하나가 부동산 급등에 따른 기피요인이라는 사실을 인식하는 정책관계자는 어느 정도가 될까? 또한 결혼한 젊은이들이 아이 갖기를 기피하는 요인이 과연 젊은 신혼부부에게만 책임 있다고 이야기 할 수 있을까?

프랑스와 같은 외국의 예를 들지 않아도 우리나라가 출산을 위해 책정된 예산이나 혜택이 선진국에 비하면 턱없이 부족하다는 사실은 누구나 인지할 수 있다. 최근 들어 어느 郡에서 아이를 출산하면 500만원 지급의 파격적인(?) 지원책이 나왔으나 과연 이러한 제도는 너무나 즉흥적인 정책이라는 생각이 앞선다.

그렇다면 근본적인 대책은 없을까? 보건복지부 차원의 많은 지원책이 있어야겠지만 부동산 관련 제도로는 청약제도 변경과 3자녀이상에 대한 특별 우선 분양권제도를 이야기 할 수 있다.
우리나라 청약 변경을 사례를 보면 사회변화와 국민이 처한 여건에 따라 수시로 변화되어 왔다. 판교청약에서는 청약저축 가입자들이 혜택을 보았고 당분간은 청약저축가입자에 대한 지원을 계속 될 것으로 보인다. 따라서 1년 뒤 청약제도 변경을 보면 무주택자 세대주 중심의 3자녀 이상의 특별 청약 제도 도입을 예상할 수 있다. 소형평형의무규정 및 40세나 35세 무주택자에 대한 75% 우선공급제도와 마찬가지로 3자녀 이상에게는 10-20%의 특별 우선 분양제 도입이 검토 될 것으로 보인다. 따라서 청약제도 관련 정책이 대대적인 손질을 가져와 공급위주에서 정책위주로 바뀔 것으로 예상된다.(계속)

0