2006-02-02 16:46

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강남 집값 심상치 않다

연초부터 강남 재건축과 용인, 분당 등을 중심으로 상승세가 재점화(點火)될 기미가 엿보이고 있다. 작년 말
청담동 한양아파트의 35층 재건축이 건축심의를 통과하자 기대가격(期待價格)를 반영한 듯 잠실, 압구정 일대 고밀도 재건축 아파트가격이 5,000만원에서 1억원 사이로 급등했다.

용적률 상향 대상에 포함되지 않은 강남권 중층 단지들도 이런 분위기 때문에 집값이
덩달아 오름세로 돌아서고 있다. 더불어 서울시가 지난 3일 발표한, 3종 일반주거지역 내 용적율을 210%에서 230% 완화하겠다는 내용이 호재로 작용해 대치동 은마아파트 가격은 잠깐 사이 2,000~ 3,000만원, 로얄층인 경우 최고 5,000만원까지 뛰었다.

게다가 송파신도시를 놓고 건교부와 서울시의 줄다리기도 공급부족에 대한 우려로 연결 재건축 아파트에 호재로 작용하고 있다. 용인 역시 판교처럼 전매제한 등의 규제가 없음에도 불구하고 발전 가능성 기대로 집값이 다시 강세로 반전됐다. 본격적으로 2월에 있을 동백지구 입주를 앞두고 인근 아파트들의 가격도 심상치 않은 분위기다.

이러한 재건축 규제완화 분위기와 판교신도시 분양임박 등을 이유로 강남 아파트
가격이 상승세를 이어가고 있다. 특히 강남권 중대형 및 분당, 용인 등 소형APT 가격 급등 조짐은 용산, 뚝섬, 목동, 여의도 등으로 확산할 가능성이 높아 보인다.

▶ 가격상승 가능성의 몇 가지 배경

서울 강남권 일부 아파트가격이 8.31대책에도 불구하고 이렇게 심상치 않는 기류를 보이는 것은 무엇 때문일까. 이는 부동산관련 정부대책의 완화에 대한 기대감과 대체투자 방안 미비, 중대형 아트
공급부족, 행정복합도시?기업도시?혁신도시 등 개발계획에 따른 부동산가격 상승 그리고 5월 지방선거, 내년 대선 등 각종 상승 원인들이 혼재되어 작용하고 있기 때문이다.

이번 강남권일대 아파트가격 상승의 직접적인 원인은 최근에 나타난 서울시와 건교부의 재건축 및 송파신도시 불협화음에 따른 정책혼선에서 비롯된다. 지난 3일 서울시는 ‘2010년 도시 및 주거환경 정비계획’내에서 일부 강남 재건축단지의 용적률 완화 방침을 포함한다는 내용을 발표하였는데 이는 3종 주거지역 재건축 대상 아파트인 대치동 은마아파트를 포함 선경?개포우성, 송파구 잠실 우성 등 서울 강남권 10개 중대형 단지의 용적률을 210%에서 230%로 상향 조정한다는 것이 주 내용이다.

그러나 급작스레 상승곡선을 탄 재건축 아파트 가격으로 서울시와 건교부는 가격 불안정 조짐을 보인 강남 재건축 아파트값을 안정시키기 위해 용적률 완화를 추진하지 않고 현안대로 유지하기로 결정하였다. 비록 이러한 건교부와 보조를 맞추지 못한 서울시의 재건축 규제완화책은 해프닝으로 끝났지만 여전히 기대심리는 살아있고 보여진다.

한편 주요연구기관의 경제전망에 따르면 2005년 하반기부터 경제는 회복기로 접어들고 있으며, 이러한 흐름은 올해에도 이어질 것으로 전망하고 있다. 주택산업연구원 자료에 의하면 올해 우리나라의 거시경제는 2006년 경제성장률(실질국내총생산)이 2005년(3.8~3.9%)보다 높은 4.5~5.0%의 증가율로 전망하고 있다. 또한 LG경제연구원 자료에서는 2006년 우리경제는 세계경제의
성장세 지속에 따른 수출증가와 완만한 내수 회복에 힘입어 2005년보다 0.8%p 높은 4.7%의 경제성장률을 기록할 것이라 보고하고 있다. 이는 경기회복이 가시화되고 있음을 의미한다.

이렇게 실물경기가 회복되면 고용사정 개선으로 소득이 증가하게 되고 이는 가계 구매력을
증대시키며 곧 부동산경기를 회복하는 원동력이 된다 따라서 일반경기가 호전되면 보통 6개여월 뒤에 주택가격이 후행하여 상승하는 것이 관례라 할 수 있다.

작년 국제적 금리상승 무드에 편승한 우리나라 금리 기조는 올 해에도 지속될 것이다. 그러나 국제금리 미국은 4.25%이지만 우리나라 조건상 단계별 순차적인 금리조정이 있을 것이다. 금리인상은 아파트전세에서 월세로 전환율을 높이게 하는 원인이 된다. 물론 금리인상이라는 자체는 부동산시장에서는 악재로 작용하지만 아직까지 그 힘을 발휘하기엔 직접적인 영향을 미칠 것이라 보이진 않는다.

▶ 왜 하필 아파트인가

모든 부동산 유형이 그러하지만 특히 아파트는 가격의 하방경직성이 강하고, 여전히 수요선호가 강세를 보이는 주택유형이다.
따라서 상대적으로 여타 주택보다 가격의 하락폭은 적은 반면 그 상승폭은 상대적으로 높다. 따라서 자산가치 증식의 가장 기본적인 수단이 된다.
이는 한 부동산관련업체에서 실시한 설문조사 중 '2006년 투자하고 싶은 유망 부동산 상품'으로 아파트 선택한 응답자가 69%에 달하였다는 것을 보면 알 수 있다.

꾸준한 주식시장의 활황(1,390～1400p)으로 많은 자금이 주식시장으로 유입되고 있음에도 주식시장에서 획득된 수익의 대부분은 다시 부동산시장으로 강하게 흡수하고 있다. 이는 자산가들은 주식으로 수익을 남기면 부동산으로 일정 수익을 분산하는 경향이 강하지만 역으로 부동산 자산을 주식으로 바꾸려 하지는 않는 마인드 때문이다.

게다가 아직도 확실하고 안전된 투자처를 마련하지 못한
약 400조에 이르는 부동자금(浮動資金)은 아파트가격상승을 끌어올리는 잠재적 요인이 되고 있다.

올 초 신규 분양 시장은 분양권 전매가 가능한 혁신도시 인근을 중심으로 주말 모델하우스 방문객만 5만명에 달하는 등 연초부터 과열 분위기가 나타나고 있다. 특히 개발호재가 든든한 배경으로 있는 화성 동탄, 김포 등 일부 수도권 지역과 지방의 혁신, 기업도시 등은 청약자들의 관심이 집중되고 있다.

▶ 매도인, 매수인 측면에서 바라본 매매전략과 전술

그렇다면 내집마련의 가장 적당한 시기는 언제일까. 매수자의 입장에서 보면 강남권은
1월 중 혹은 1/4분기 조기 매수가 유리해 보인다. 특히 올 한해 강남?서초?송파구의 입주 물량은 1만 1,000가구로 매년 평균 8,700가구보다 26%나 많은 편이다. 이 중 75%에 해당하는 8,300가구가 상반기에 몰려 있다.

지난해 집값이 급등한 분당?용인 지역의 올해 입주 물량도 작년에 비해 2배 많은 1만 7,000가구에 이른다. 한편 강북권도 재건축, 재개발 등 재료지역 보유단지는 가급적 1월～2월 중 매수를 하되 용인, 하남, 성남 등 경기 남부지역은 3월 판교 분양 이전이 적정한 매수 기회로 보인다.

그러나 무엇보다 중요한 것은 매수자의 자금능력이다. 새로 대출을 받는 입장이라면 LTV(loan to vaule: 주택담보인정비율)를 30~40%로 하되 PTI(payment to income ratio: 월소득 대비 월상환액 비율)는 30% 내외로 하는 것이 좋다. 즉 보수적인 관점에서 추가 금리 조치, 경기 상황, 개인적 변수 등 악재를 고려해 충분히 감당할 수 있는 대출을 받는 게 안전하다.


또 부동산 거래가 위축되는 상황에서는 생애최초주택구입자금, 근로자ㆍ서민주택 구입자금 대출, 모기지론 등 서민 주거안정 지원자금 등 정부의 정책적 금융상품이 있기 마련이다. 금융권의 대출 상품보다 혜택이 많기 때문에 이를 적극 활용하는 것도 고려해 볼 만하다.


반면 매도자 입장에서는 강남권은 3월과 8월 판교 분양 상황을 지켜본 후 고가매도 전략 구사하되 강북권은 뉴타운, 광역개발, 한강변 등은 강남권과 유사한 패턴이 바람직하다. 그러나 전세값 상승이 지속시엔 매도시기를 늦추는 것도 유리할 수도 있다.

▶ 정부의 2006년 주택시장 전망과 또 다른 견해

건설교통부는 지난 8일 발표한 ‘2006년 주택시장 전망’에서 송파신도시가
계획대로 추진된다면 2010년까지 5년간 강남권에 공급되는 주택 물량이 10만 가구 이상으로 보고 있다. 구체적으로 살펴보면 2009년 분양되는 송파신도시가 4만 6,000가구에 이르고, 올해 분양되는 판교신도시도 공급 가구수가 2만 9,350가구나 된다. 또한 서울시가 도시개발사업?국민임대 단지 등으로 추진 중인 장지?세곡?우면2지구 등에서도 3만~4만 가구가 공급될 전망이다.

문제는 이러한 공급이 당장 아파트 가격에 영향을 미치기보다는 입주 시점에야 직접적인 가격안정 효과가 나타나게 된다는 것이다. 송파 신도시만 해도 입주시점이
2012년이어서 당장에 미치는 가격안정 영향력은 그리 높아 보이지 않는다.

또 각종 규제로 강남 지역 재건축이 전면적으로 묶이면서 내년부터는 강남권 입주물량이 큰 폭으로 줄어드는 것도 위험 요소로 보여진다. 주택공급이라는 측면도 중요한 가격변수로 작용하지만 이 보다 중요한 것은 정부의 부동산관련 규제 및 완화정책이다. 최근 강남 일부 재건축 아파트의 용적률 및 층고제한 완화발표에서 확인할 수 있듯이 정부의 정책이 얼마나 신속하고 강하게 아파트가격에 반영하는지를 보여주고 있다.

한편 건설교통부자료에 따르면 주요 국가들에 비해서는 우리나라의 집값상승률은 상대적으로 안정세를 띠고 있다고 한다. 2005년 주요국 집값 상승율을 살펴보면 우리나라는 4.0% 인 반면 프랑스(14.2%), 스페인(13.4%), 미국(12%), 스웨덴(9.5%), 중국(6.6%)로 나타났다.

아파트가격에 거품이 끼어있는지에 대해서는 논외로 하더라도 안정적인 아파트시장을 위해서는 8.31 후속조치의 일관성 있는 정책과 집행, 투자자들의 합리적 판단 유도를 위한 투자처 대안
마련과 원활한 수급조절을 위한 노력 등은 정부가 해결해야 할 과제로 남아 있다.

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