최근 부부공동명의에 대한 관심도가 점점 높아지고 있다.
그것은 아마도 종합부동산세를 내지 않 을 수 있다는 점이 언론에서 자주 부각되었기 때문으로 풀이된다.
그러나 무턱대고 부부공동명의를 해서는 안된다.
부부공동명의를 했을 때 절감되는 세금이 있는 반면 추가되는 세금이 생기므로 비교해보고 결정해야 한다.
또한 종합부동산세를 피할려고 단독명의에서 공동명의로 변경하는 것도 신중히 고려해야 한다.
그렇다면 공동명의는 어떠한 세금이 절약되고 추가되는지, 또는 어떠한 전략을 세우는 것이 좋은가에 대해 알아보도록 하자.
◆ 늘어나는 세금 - 증여세, 취등록세 부부간 반반씩 공동명의로 주택을 취득하면 나중에 매도할 때 내게되는 양도소득세가 줄어드는 효과가 발생하는 반면 상황에 따라서는 증여세와 취등록세가 부과될 수 있다.
부부공동명의는 증여형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는 차이 가 있다.
등기후에 증여하여 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로 간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다.
반면, 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다 면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로 등기할 때와 같다.
다만 투기과열지구라서 분양권전매가 안된다면, 증여도 불가능하므로 입주후에나 공동명의가 가능하다.
따라서 취등록세, 증여세와 줄어드는 양도소득세 절감액을 비교해보고 의사결정을 해야할 것이 다.
증여세는 주택가격에서 인적공제액과 대출금 등을 공제한 뒤, 세율을 적용해 과세되고 3개월 내 신고,납부할 경우 10%를 공제해준다.
부부공동명의 시 배우자간에는 인적공제액이 3억원으로 이 한도내에서 증여를 하면 증여세가 과세되지 않는다.
예를들어 5억원을 증여한다고 가정해보자.
배우자 공제액이 3억원이므로 5억원-3억원=2억원이 되 고 2억원에 대해 증여세는 3000만원(1억*10% 1억*20%)이 된다.
만일 3개월 이내로 신고,납부를 한다면 최종 증여세는 2천7백만원이 된다.
단 인적공제액은 10년간 공제받을 수 있는 금액이다.
상기 예에서 7년전에 2억원을 공제받은 사실이 있다면 공제받을 수 있는 나머지 금액은 1억원이 된다.
이를 적용해 5억원에 대한 증여세를 다시 계산해보면, 5억원-1억원=4억원이 되고 4억원에 대한 증여세는 7천만원(1억*10% 3억*20%)이며 3개월 이내로 신고·납부를 할 경우 최종증여세 는 6천3백만원이 된다.
◆ 종합부동산과의 연계 공동명의의 이점은 양도세 뿐만이 아니다.보유세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조로 공동명의를 하게 되면 과표가 분산되기 때문에 세율이 낮아지는 효과가 발생한다.
주택에 대한 종합부동산세는 개인별로 주택 기준시가를 합쳐 9억원 이상이면 부과되기 때문에 기준시가가 16 억원인 아파트의 경우 5:5 지분으로 공동명의를 할 경우 종합부동산세는 내지 않아도 된다.
그러 한 이유때문인 지 요즘 상담 게시판에 공동명의에 관한 질의가 부쩍 증가한 것을 보면 공동명의 에 대한 관심이 많아졌다는 것을 알 수 있다.
하지만 여기서 간과해서는 안될 것이 있다.
상기에서 설명한 바와 같이 공동명의를 하게 되면 내 야하는 세금이 발생하므로 종합부동산세로 부과되는 세금과 취등록세와 증여세를 비교해서 의사 결정을 해야 한다.
물론 종부세는 매년 부과되는 세금이라는 점과 매년 늘어날 것이라는 점도 고 려해야 한다.
이 의사결정에서 가장 중요한 것은 매도시점이라 생각된다.
몇 년 안되어 매도를 할 계획이라면 종합부동산세가 무서워 굳이 공동명의는 하지 않을 것이다.
반면 장기보유를 할 생각이라면 공동 명의로 부과되는 세금과 줄어드는 종합부동산세를 비교해서 결정해야 할 것이다.
개포동 LG자이 55평형을 단독명의에서 공동명의로 변경한다고 가정해보자. 개포동 LG자이 55평형의 경우 매매가는 13억원이며 기준시가는 10억원이다.
배우자 공제가 10년 간 3억원이므로 증여세 부담없이 배우자에게 증여하는 비율은 3/13이며 이를 기준시가에 적용하 면 10억원* 3/13 = 약 2억3천만원으로 기준시가 10억원 가운데 2억3천만원을 세부담 없이 증여할 수 있는 것이다.
따라서 배우자에게 3억원을 증여하고 나면 기준시가는 7억7천만원으로 종합부동 산세 과세대상에서 제외된다.
참고로 개포동 LG자이 55평형의 올해 보유세는 재산세(224만원) 종 합부동산세(25만원)으로 총 249만원을 올해 납부해야 한다.
이같은 경우에 얼핏보면 단독명의보다 공동명의를 하는 것이 유리해 보인다.
하지만 증여세는 부과되지 않더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세와 비교를 해봐야 한다.
물론 매도시기와의 조율도 필요하다.
다음은 전년도 추정액을 무시하고 매년 늘어나는 가격에 대한 종합부동산세를 시뮬레이션한 것이 다.
(필자의 생각으로는 전년도 추정액으로 한다고 해도 2005년 보유세 249만원이 전년도 추정액 의 150%를 넘지 않을 것으로 보인다.) 6년동안 절세할 종합부동산세는 약 441만원이라는 계산이 나온다.
물론 부과세의 일종으로 종합부동 산세로 인해 부과되는 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)를 내야한다는 것도 감안하자.
이에 반 해 증여세는 배우자공제로 인해 과세되지 않는다 하더라도 배우자 취득분에 대한 취등록세가 발 생하게 되므로 이와 비교를 해보아야 한다.
배우자 증여분에 대한 취등록세는 무상으로 취득하는 경우에 해당하고 과표는 기준시가가 되고 이중 3억원을 증여했다고 한다면 10억원*3/13 = 약 2억 3천만원이 취득한 지분에 대한 취등록세의 과표가 되어 이에 대한 취등록세는 920만원(2억3천만 원 * 4%)이 된다.
따라서 종합부동산세로 인해 부과되는 농어촌특별세 20%를 감안해 공동명의로 인해 절세되는 종 합부동산세는 6년동안 총 529만원(441만원 종부세의 20%)이 된다.
반면 배우자분 취득에 따른 취등록세는 920만원으로 수년내로 매도할 생각이라면 종부세를 내는 것이 나을 수 있다.
즉, 이같 은 상황이라면 장기보유를 목적으로 하는 경우는 공동명의를 하는 것이 유리하고 단기보유가 목 적인 경우에는 종부세를 내는 것이 낫다는 얘기이다.
◆ 고려할 사항 1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다.또한 양도차익이 적은 경우에 도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다.
게다가 공동명의 는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많이 나올 수 있으므로 공동명의를 하 기 전에 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다.
양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있기 때문이다.
이같이 여러 상황이 있을 수 있으므로 종합부동산세를 피하기 위해 공동명의를 무턱대고 할 것이 아니라 요목조목 따져보고 하는 것이 소탐대실의 우를 범하지 않는 길이다.
부부 공동명의 '세금이 발목'
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[서울경제신문 2006-02-06 16:09:27]
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지난 2003년 용인 동백지구에서 아파트를 분양받아 내집 마련의 꿈을 이룬 회사원 최 모씨. 손꼽아 기다리던 입주가 다음달로 다가왔지만 최 씨는 요즘 풀 죽은 아내 얼굴을 대할 때마다 씁쓸해진다.
“집을 부부 공동명의로 하자”는 최 씨의 제안에 아내가 기뻐했던 것도 잠시, 절차를 알아봤더니 세금 부담 때문에 공동명의가 쉽지 않다는 결론이 나왔기 때문이다. 2억4,000여만원에 아파트를 분양받은 최 씨가 등기시 내야 할 취득ㆍ등록세는 약 980만원. 등기 후 아내에게 아파트 지분의 절반을 넘기려면 아내 몫의 취득ㆍ등록세 490만여원을 또 내야 한다.
등기 전 분양권 상태에서 지분을 나눌 수 있다면 세금부담이 없겠지만 최 씨의 아파트는 투기과열 지구에 속해 있어 분양권 전매가 금지돼 있다. 아직 입주하지도 않은 한 채 뿐인 집을 반으로 나눠 부부가 함께 소유하겠다는데 엉뚱한 투기 규제책이 앞을 가로막고 나선 셈이다.
최근 부부 공동명의로 집을 소유하려는 젊은 부부가 많아지면서 애꿎은 주택 규제로 인한 피해를 호소하는 경우도 크게 늘고 있다. 아파트 청약 제도가 부부의 공동 청약을 허용하지 않는 데다, 분양권 전매 제한 규제로 등기 이전까지는 공동 소유 자체가 불가능하다는 게 주된 원인이다. 등기 후 증여를 통해 공동 소유로 하려고 해도 취득ㆍ등록세가 이중으로 부과돼 세금 부담이 만만치 않다.
부부가 주택을 공동 소유하면 공평한 재산권 행사가 가능할 뿐 아니라 무엇보다 집을 팔 때 양도소득세를 절감할 수 있다는 장점이 있다. 부부가 집의 절반씩을 소유한 것으로 간주돼 누진율 적용에서 혜택을 받는다. 예를 들어 2년 이상 보유한 주택의 양도 차익이 1억원이라고 할 때 남편 단독 소유로 돼 있으면 양도세가 2,430만원이다. 부부 공동명의일 경우 각각의 양도차익 5,000만원에 대해 900만원씩 총 1,800만원만 내면 된다. 무려 630만원을 절약할 수 있는 셈이다.
황재규 신한은행 세무사는 “주택을 부부 공동소유로 하면 양도세와 상속세를 아낄 수 있고 어느 한쪽의 일방적 담보대출이나 불의의 경매로부터 재산을 보호하기도 쉽다”며 “주택 청약과 관련해 부부 공동명의를 크게 제한하는 제도적 허점을 보완할 필요가 있다”고 지적했다.
정부는 부부 공동명의를 가로막는 문제점을 일부 인식하면서도 이를 해결하기 위해 현행 법 규정 전반을 손질하는 것은 사실상 불가능하다는 입장이다. 주택법과 하위 시행령ㆍ시행규칙 등에서 부부 공동명의를 위한 증여 역시 전매로 일관되게 규정하고 있어 이를 예외적으로 인정해 줄 수 없다는 것이다. 그러나 투기 목적으로 두세 채의 집을 나눠갖는 게 아니라 한 채 뿐인 집의 분양권을 배우자와 나누는 것까지 전매로 간주해 불허하는 것은 곤란하다는 반론도 만만치 않은 상황이다.
건설교통부의 한 관계자는 “부부 공동명의를 위한 분양권 증여에 관해 관련부처간 논의를 여러 차례 해 봤지만 이를 허용할 경우 부동산 공유지분과 관련한 일대 혼란이 불가피해 어렵다는 쪽으로 결론이 났다”고 말했다.
김문섭 기자 lufe@sed.co.kr |
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