2006-01-25 17:51

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재건축이란 무엇인가?

재건축은 한마디로 노후·불량주택(단독주택이나 아파트)을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어, 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다. 무엇보다 신규 주택의 공급과 주거환경개선에 그 목적을 둔다고 볼 수 있다.

60년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면(난방, 상하수도, 배관, 방수)에서 크게 노후돼 거주민들이 상당한 불편을 겪기 마련이다. 이에 따라 80년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 욕구가 급증했다. 이런 상황에서 정부는 1987년 12월 주택건설촉진법을 개정해 재건축사업의 법적 근거를 마련했고, 이듬해인 88년 6월에는 주택건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었다. 이에 따라 노후·불량주택의 소유자들은 재건축을 통해 주거수준을 향상시키면서 시세차익까지 얻을 수 있는 발판이 마련된 셈이다.

재건축 VS 재개발 재건축과 관련해서 일반인들이 가장 흔히 오해할 수 있는 것으로 재개발과의 혼동을 들 수 있다. 놀랍게도 많은 사람들이 재건축과 재개발을 같은 사업이라고 생각한다. 그러나 이 둘은 엄연히 법 적용은 물론 성격이나 절차면에서도 크게 다르다. 먼저 재개발은 '도시재개발법'에 법적 근거를 두고 있다. 전반적으로 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 사업이다. 반면 재건축은 '주택건설촉진법'에 규정된 재건축 대상 주택에 해당하는 노후·불량주택의 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 사업으로 소유자가 자발적으로 추진한다는 점에서 재개발과 다르다. 결국 재건축이 민간이 주도하는 주택사업이라면, 재개발은 공공사업의 성격이 짙다. 따라서 세입자에 대한 보상의무도 재개발 사업에만 한정된다. 한편 재개발과 재건축 사업의 법적 근거가 되는 '도시 재개발법'과 '주택 건설 촉진법'은 2002년 7월 이후 '도시 및 주거환경 정비법'으로 통합돼 시행될 전망이다. 이 경우 현재 민간주도로 이루어지는 재건축 사업의 일부 절차가 관(官)주도로 이루어지게 될 가능성이 있다. 따라서 일부 부동산 전문가들은 재건축 사업이 지금처럼 활성화 되지 않고 제약을 받을 수 있다고 밝힌다. 구분 재건축 재개발 목적 노후·불량주택 정비 무허가·불량주택 및 공공시설 정비 특징 거주민의 주거안전도모 및 주거수준 향상 도시기능회복 및 정비를 위한 공공사업적 성격 성격 소유자 자발적 추진이 원칙(민간주택사업) 도시계획사업의 일종 (공공성, 토지수용) 사업주체 조합 및 주택건설등록업자 토지 및 건물소유자 조합, 지방자치단체, 대한주택공사·토지공사·지방공사, 제3개발자 주민동의율 각 건물별 주민 2/3이상, 전체주민 4/5이상 토지, 건물소유자의 2/3이상 안전진단 필요(시장 등에 신청 불필요 세입자 당사자간 임대차계약에 의거 처리 영구임대주택 건립이나 주거대책비 제공 중 택일 근거법률 주택건설촉진법 도시재개발법

어떤 아파트가 재건축되나? 노후 ·불량 주택에서 살고있는 사람이라면 누구나 한번쯤 자신의 주택이 재건축사업 대상에 포함되지 않을까 생각해보게 된다. 더욱이 재건축 사업은 크고 깨끗한 아파트를 얻을 뿐 더러 일정수준 이상의 이윤을 축적할 수 있다고 알려져 있어 세간의 관심이 모이지 않을 수 없다. 그러나 모든 노후·불량주택이 재건축 대상에 포함되지는 않는다. 재건축을 할 수 있는 대상이 법으로 정해져 있는 것이다. 일반적으로 재건축 대상이 되는 주택은 아파트와 연립주택을 원칙으로 한다. 다만, 예외적으로 사업시행이 불가피할 경우 다세대주택과 단독주택도 그 대상이 될 수 있다. 특히 재건축 사업의 대상은 노후 · 불량주택으로 다음 사항 중 하나를 반드시 만족시켜야만 한다. 주택구분 대상내용 아파트 및 연립주택 - 건물이 훼손되거나 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 공동 주택 - 건물이 준공된후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선 유지비나 관리비용이 소요되는 주택 - 건물이 준공된후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물은 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비해 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택 - 도시미관 · 토지이용도 · 난방방식 · 부실시공 등으로 인해 재건축이 불가피 하다고 관할시장, 군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택 그 외의 주택(단독ㆍ다세대주택) - 시장, 군수 또는 자치구의 구청장이 재해위험이 있어 재해방지를 위해 재건축이 필요하다고 인정하는 주택

알기 쉽게보는 재건축 수익성 산출요령 재건축 수익률은 어떻게 구할 수 있을까? 구체적인 재건축 수익률을 산정해 보자. 재건축 수익률을 살펴보려면 이전 소유의 아파트 매매가와 추가 부담금을 합친 금액이 앞으로 입주할 평형의 일반 분양가와 비교하면 손쉽게 알 수 있다. 우선 아래의 표를 살펴보자. 아래의 한 아파트는 5층 저밀도 아파트로 14, 15, 19세가지 평형으로 이뤄져 있다. 재건축사업계획이 확정되면서 일반 분양을 마치고 본격공사에 들어간 곳이다. 14평형의 경우 현재 대지지분이 16평에 시공사가 제시한 무상지분율은 120%이다. 14평형의 무상지분평형은 대지지분 16평에 120%를 곱한 19.2평이 된다. 14평 거주자가 23평에 입주할 때, 19.2평까지는 무상으로 받을 수 있고 초과분인 3.8평에 한해서 추가부담금을 내면 된다. 현재 예상하고 있는 평균 평당분양가가 550만 원이므로 550만 원에 초과분 3.8평을 곱하면 추가부담금은 2,090만 원이 된다. 결론적으로 14평 거주자가 23평에 입주할 경우 2,090만 원만 부담하면 가능하다는 것이다. 수익을 간단히 구해보면 현재 14평 매매가(F)가 7,000만 원이므로 사실상 14평 거주자가 23평 입주시에 소요되는 전체 비용은 현재 매매가에 추가부담금을 더한 금액(E F)인 9,090만 원이 된다. 23평 일반분양가가 1억2,650만 원인 것과 비교하면 3,560만 원의 이익을 본 셈이다. 비용을 고려한 총 수익률은 39.2%로 상당히 높게 나타난다. 그러나 최근들어 재건축 붐이 일어난 일부 단지에서 가격 거품현상으로 거래가가 너무 높아져 상대적으로 수익률이 낮은 것처럼 보이는 착시현상이 발생하고 있다. 가격 거품이 나타나기 전의 기존 아파트 가격으로 따져보면 수익성이 충분하지만 재건축 열기로 아파트값이 지나치게 올라 상대적으로 수익률이 감소되는 것처럼 보이는 것이다. 이에따라 재건축 아파트값의 비정상적인 급등은 재건축의 원활한 추진에 방해 요인으로 작용하기도 한다. 재건축전 평형 A 14평 15평 19평 대지지분(평)   B 16 18 23 무상지분율   C 120% 120% 120% 무상지분평형   D=(B X C) 19.2 21.6 27.6 입주예정평형   E 23 30 37 평당조합원분양가   F 550 550 550 평당일반분양가   G 680 680 680 추가부담금   H=(E-D) X F 2,090 4,620 5,170 매매가   I 12,800 14,400 18,400 총비용   J= I H 14,890 19,020 23,570 일반분양가   K=G X E 15,640 20,400 25,160 총수익   L= K - J 750 1,380 1,590 총수익률   L/J 5.04% 7.26% 6.75%

재건축 아파트 투자포인트 10 ① 대지지분이 넓은 아파트를 골라라. 대지지분이 넓은 아파트는 층고가 낮은 저층아파트가 많다. 층고가 높을 수록 조합원수가 많아지고 대지지분이 적다. 대지지분은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심요소이다. 대지지분이 많을수록 전체 단지의 용적률은 낮게 마련이며 따라서 지분 소유자들에게 많은 이익이 돌아온다. ② 시공사의 브랜드 지명도가 높은 곳이 유리하다. 브랜드 파워가 있는 시공사를 선정한 재건축 단지일수록 프리미엄이 높다는 것은 이제 상식이 됐다. 조합원 입장에서 보면 지명도 있는 건설업체가 시공을 맡아야 거래가가 상승하고 입주 후 프리미엄 형성에도 유리하며 사업추진이 신속하게 이뤄져 이익이 많이 발생한다. ③ 대지면적에 비해 세대수가 많은 곳은 피해야 한다. 작은 평수가 집중되어 있거나 아파트 동간 간격이 좁으면 그만큼 세대수가 증가하게 된다. 세대수가 많다는 것은 조합원이 많아진다는 뜻이고 그렇게 되면 각 조합원에게 돌아가는 대지 지분이 줄어들게 된다. ④ 조합원 거주비율이 높은 곳이 유리하다. 조합원이 직접 해당아파트에 거주하는 것이 신속한 사업추진에 유리하다. 재건축 사업은 조합원 총회나 동의서를 받는 절차가 계속된다. 때문에 조합원 거주자 비율이 높은 곳일 경우 일단 주민들 사이에서 재건축에 대한 공감대가 형성되면 재건축 속도가 한층 빨라질 수 있다. ⑤ 땅값이 높아야 개발이익도 높다. 아무리 아파트가 낡았어도 땅값이 싸다면 불리하다. 땅값이 높은 지역이어야 분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문이다. ⑥ 기반시설이 잘 갖춰진 아파트를 잡아라. 고지대에 있거나 진입도로가 좁고 동네 한가운데에 위치한 단지는 입지 심의, 건축심의를 통과하기 어렵기 때문이다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기 어려울 경우, 재건축후에도 기존 진입도로를 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 한다. 이때 조합원들의 개발이익은 줄고 부담은 가중된다. 기반 시설 및 도로가 갖추어져 있는 곳이라고 할지라도 공공 시설 용지 부담이 낮은 곳을 선택해야 한다. ⑦ 대지면적이 3,000평 이상은 되야 한다. 대지면적이 넓은 대단지 아파트는 브랜드 지명도가 높은 건설사가 수주를 맡을 확률이 높다. 또한 대지면적이 넓어야 주차장 등 기반시설을 충분히 확보할 수 있는 등 대단지 프리미엄을 볼 수 있게 된다. ⑧ 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 재건축 아파트에 투자하는 것은 초기비용을 적게 할 수 있어 투자자로 하여금 자금순환에 유리한 이점을 제공한다. 전세수요가 높은 지역이므로 세입자 유치걱정을 할 필요가 없다는 것도 장점이다. ⑨ 소형평형 많은 곳의 큰 평형이 유리하다. 넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평형을 사면 재건축시 큰 평형을 분양받을 확률이 높아진다. 무상지분평형이 클 경우 만약 큰 평형을 원하지 않는다면 오히려 환급받는 경우도 생길 수 있다. ⑩ 재건축 계획이 현실적인지 살펴봐라. 재건축 계획이 건설교통부나 시의 정책과 다르게 잡혀있는 경우가 있다. 예를 들어 시는 용적률을 250%로 잡고 있는데 재건축 계획은 300%이상으로 과다하게 책정되었다면 조합원 부담금이 훨씬 늘어날 것은 자명하다. 시공사가 터무니없는 조건을 내건 경우도 유의해야 한다.

재건축 아파트 매매 타이밍-추진위 시점에 사서 사업승인 후 팔아라 재건축 투자는 재건축 절차 중 어느 단계에서 투자를 결정하느냐에 따라 수익성이 달라진다. 일반적으로 재건축 대상 아파트 가격은 사업추진 일정에 따라 조금씩 달라지므로 자신의 상황에 적합한 매입시점을 선택할 필요가 있다. 따라서 재건축사업의 각 단계별로 어떠한 가격 변화가 있는 지를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 우선 재건축추진위원회가 결정되는 시점을 기준으로 해당 아파트의 1차 가격 상승이 나타나게 된다. 재건축에 대한 주민동의가 서서히 이루어지면서 재건축에 대한 기대심리가 작용, 아파트 가격 상승을 부추기는 것이다. 또한 재건축 사업이 본격적으로 시행된다는 의미를 가지는 안전진단 통과도 가격 상승의 중요한 시점으로 꼽힌다. 추진위 결성을 직후해 완만한 상승세를 보이던 시세는 시공사 선정을 계기로 가격이 급격히 상승곡선을 그리기 시작한다. 시공사 선정시 여러 건설업체들이 수주 경쟁에 참여해 재건축 분위기가 무르익는데다가 추가부담금 등 수익성을 파악할 수 있는 요인들이 제시되면서 아파트 가격이 오르게 되는 것이다. 2001년 서울지역 5차 동시분양에서 기록적인 청약률을 기록한 문정삼성래미안(문정주공 재건축)이 대표적인 사례로 시공사 선정을 전후해 18평형의 경우 3,000만 원 정도의 상승세를 나타냈다. 이 아파트는 시공사 선정 이후에도 가격이 지속적으로 올라 시공사 선정이 가격 상승의 관건이라는 투자 법칙을 증명해 주었다. 한편 재건축조합 설립인가 시점도 가격 상승무드를 타는 시기다. 조합설립인가를 계기로 사업추진이 확실시되면서 안전성면에서 투자자들로부터 높은 점수를 얻게 된다. 마지막으로 사업계획승인이 이루어지면 재건축 아파트는 이주를 본격적으로 시작하게 되고 착공을 눈앞에 두게 되는데 재건축 아파트 시세가 상투를 트는 시점도 이 시점이다. 결론적으로 최적의 투자타이밍을 꼽는다면 재건축 추진위원회 결성시점에 사서 사업계획승인단계에 파는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다. 경우에 따라 좀 더 투자의 안전성을 기한다면 매입시기를 조합설립인가 시점으로 늦추는 것도 고려해 볼만하다.

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