2006-09-18 09:09
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[머니투데이 박상언유앤알컨설팅대표]"프리미엄이 높은 아파트는 다 그럴만한 이유가 있다"
집값을 차별화시키는 요인으로 입지, 단직규모, 브랜드, 친환경, 조망권 등이 크게 작용한다.입주 임박한 아파트의 프리미엄 상승율을 분석해보면 강남권에 근접할수록, 대규모 개발사업이 진행되는 지역 위주로 프리미엄 상승율 우위를 보이고 있다.
또 분양 당시 높은 경쟁률을 기록한 아파트일수록 프리미엄이 높게 나타났다.이런 차별성은 더욱 심화되는 양상이다. 때문에 집을 고를 때 매우 신중을 기해야한다.
8.31대책 후 아파트 평형별대로 가격상승율을 보더라도 대형 아파트 값 상승률이 소형 아파트 값 상승률보다 3배 이상 높아 아파트 규모별 가격차도 더 벌어지고 있다.
◇ 대단지 아파트에 집중하라=지난 3월말 현재 모 부동산정보업체에 분석에 따르면 서울의 경우 1 000가구 이상 대단지 평당 매매가가 1479만원인 반면 200가구 미만 소규모 단지는 475만원 낮은 1004만원에 그쳤다.
32평형 기준으로 1억5200만원 가량 차이가 나는 금액이다.
또 200~499가구 단지는 평당 1160만원, 500~999가구 단지는 1269 만 원으로 나타나 가구수가 많은 대단지일수록 매매가도 높은 것으로 조사됐다.
이 같은 현상은 경기도 지역 아파트도 대동소이하다.
◇ 브랜드 있는 아파트 선택하라=브랜드만 보더라도 서울지역 비 강남권 같은 경우 지난 5년간 상위5대 브랜드아파트는 100% 이상 상승율을 보였고 비 브랜드아파트는 70% 가량 가격 상승율을 보였다.
평균 평당가 측면에서도 지난 2000년 8월 서울 강남권의 5대 브랜드 아파트 평균 평당가와 그 외 단지의 평당가 갭은 134만원에 불과했으나 2006년으로 들어서자 2배 이상 벌어졌다.
브랜드만 놓고 보더라도 같은 지역, 같은 단지, 같은 평형대 아파트라도 유명 브랜드냐 ,비 유명브랜드냐에 따라서 적게는 수천만원까지 시세 차이가 나고 있는 게 현실이다.
◇친환경적인 아파트 골라라=앞으로는 시간이 갈수록 아파트를 고를 때 환경적인 요인이 더욱더 중요시돼 웰빙 생활이 가능한 아파트가 프리미엄을 상승율을 이끌 것이다.
가령 주변에 산과 공원이 있어 쉽게 산책할 수 있고 가까운 거리에 병원이나 할인점이 포진해 있으면 웰빙에 필요한 필요충분조건이 갖춰진 셈이다.
◇조망권이 좋은 아파트 주목하라=최근에는 친환경적이면서 강.산.공원 등을 조망 할 수 있는 아파트가 프리미엄을 이끌고 있다.
얼마 전 수도권 아파트들을 대상으로 한 부동산정보 제공업체의 조사만 보더라도 강.산.공원.호수 등의 조망권을 확보한 단지의 평당 매매가는 그렇지 못한 단지 더 비싼 것으로 나타났다.
물론 지역별로 큰 차이가 있지만, 일반적으로 조망권 프리미엄 순서는 강 조망이 가능한 단지의 평당 평균 매매가가 가장 높고 그 다음에는 공원?호수를 볼 수 있는 단지의 평당 평균가격, 마지막으로 산을 바라볼 수 있는 단지순이다
분당. 일산 등 1기 신도시를 실례로 마을별 가장 높은 평당 매매가를 기록하고 있는 곳은 호수나 공원등의 조망이 가능한 분당 중앙공원인근과 일산 호수공원 인근 아파트들이다.
적어도 향후 10년이상 웰빙트렌드에 의한 산이나 호수를 조망할 수 있는 아파트들의 강세는 계속될 것이며 재테크 차원에서도 우선순위라고 할 수 있다.
◇ 로얄층 눈여겨 보라=1/4법칙상 로얄층을 선택하는 것이다. 입주시 다른 층보다 프리미엄이 가장 높게 형성되는 층은 공중에 붕 뜬 1/4법칙상의 공간(25층의 경우 1/4인 1~6층과 19~25층을 제외한 7층~18층이 로얄층)인 로얄층니다.
로얄층 같은 경우는 아파트가 제 모습을 갖춰갈수록 편리성이 현실화되기 때문에 시간이 갈수록 진가를 발휘하게 된다.
다만 요즈음은 조망권 가치가 인정돼 꼭대기층인 펜트하우스도 로얄층에 속한다.
◇좋은 학군과 학원단지 체크하라=좋은 학군과 학원단지가 가까운 곳에 잘 구성돼 있으면 프리미엄 형성에 지대한 영향을 끼친다. 특히 명망있는 중,고등학교 위치가 단지별 가격차이를 극명하게 드러내준다.
장기적인 가격사이클만 보더라도 이러한 조건들을 두루 갖춘 아파트들은 대세 상승기에 우선적으로 오르고 불황기에도 하락폭이 적은 알짜 아파트인 것이다.
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